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1、http:/ (大量管理资料下载)诚投集团冉家坝项目应标书目录第一部分： 区域环境分析 1 第二部分 区域及地块房地产状况分析 8 第三部分 地块环境分析 27 第四部分 项目SWOT分析 28 第五部分 目标客户群分析（针对商品房） 30 第六部分 住宅部分发展建议 33 第七部分 公司简介 45 第八部分 合作建议书 62 第一部分 区域环境分析 一、 北部新区基本概况1. 地理位置：位于重庆主城区北部，南接重庆中心城区江北区和渝中区；北靠江北国际空港；西邻嘉陵江，与高校、科研院所密集的沙坪坝区、北碚区一桥相联；东南公里与规划中的长江寸滩滚装码头毗邻。2. 地域面积：130平方公里3. 成
2、立时间：2001年4. 现有人口：9.9万5. 现有交通状况：210、319、212三条高速公路呈U型在新区分布；已经开工建设的渝怀铁路从该区穿过，重庆新火车客运站正在区内兴建，西南大型电信交换枢纽之一在新区南缘。6. 产业特点：重点发展信息技术产业、光电子产业、生物工程与新医药产业、绿色环保产业等高新技术产业，汽车及零配件制造等现代制造业，以及出口加工制造等产业。北部新区实行一区多园，开发建设汽车工业园、光电产业园、软件园、环保产业园、医疗器械园和出口加工区等。7. 良好的投资环境，支撑北部新区经济持续快速发展。1）明显的区位优势：拥有优越的地理位置和发达便捷的交通、通信条件。2）广阔的发展
3、空间：拥有国家级开发区北部新区经开园和北部新区高新园3）良好的基础设施和生态环境：综合交通、能源、给排水、信息设施、生态环境、园区基础设施等骨干工程建设将投资450亿。一批体现重庆直辖市水平的文化、教育、科技、体育、卫生、旅游等标志性、功能性重点基础设施项目正在兴建，将逐步展露北部新区现代都市风貌。分期建成龙景湖生态公园、黄桷公园、照母山植物园、人和公园等一批大型生态林地和公园绿地等绿色生态空间，形成“人.城.自然”共谐共存的生态环境。4）优惠的扶持政策：北部新区充分利用直辖市和西部大开发的政策优势，实行“普惠、特惠和特事特办”的政策，形成明显的“政策洼地”，吸引海内外投资者来兴业发展。5）八
4、年实现全面改造三年打造基础：从2003年到2005年，基本完成7个组团的基础设施。五年构建框架：到2007年，完成基础设施网络和综合立体交通网络建设，并形成以高新技术产业为基础的现代产业基地框架。八年基本建成新区：到2010年，7个组团基础设施建设全面完成，以高新技术产业为先导、现代制造业为支撑、现代服务业全面发展的框架基本形成，现代都市风貌展示区风貌初步展现，对外开放窗口、山水园林城区的轮廓初步显现，北部新区“十里汽车城”和光电、生物医药、软件三大产业基地基本形成，北部新区包括经开区、高新区工业总产值力争达到1500亿元。6）快捷的服务方式：政府采取了一系列能提供快捷服务的措施。7）良好的发
5、展前景基础设施投资快速增长。2003年，北部新区包括经开区、高新区完成基础设施建设投资49.7亿元，比上年同期有较大幅度增长。落户开发区的项目和投资增长较快。北部新区经开园和高新园近四年共引进项目122个，累计合同投资总额269.1亿元，其中2003年引进项目87个，占历年引进项目总数的71%；合同投资总额208.7亿元，占历年合同投资总额的77.6%。 入驻开发区项目生产经营状况良好。2003年北部新区各项指标概况：区域经开园和高新园指标GDP工业总产值金额1439.4同比增长53.9%230%二、交通概况1、交通设施公交客运主枢纽站：1处枢纽站场： 5处一般站场: 6处公交保养场: 1处
6、2、轨道交通轨道交通线路三条：轨道三、四、六号线。轨道交通环线l一级轨道交通枢纽站：2处；l三级轨道交通枢纽站：4处。检修站：1处（童家院子）占地30公顷。 六号线三号线轨道环线四号线3、区域交通状况总结：1） 片区拥有渝怀铁路、寸滩港口以及渝合、渝长、渝黔、机场四条高速公路线，对外交通非常便捷。2） 规划中的轻轨三、四、六号线贯穿整个北部新区，使未来的北部新区与其它主城各区紧密联系在一起。三、城市发展规划1、规划性质：北部新区是以发展高新技术产业为基础的现代产业基地，是都市发达经济圈核心增长极和都市风貌展示区。 1） 规划规模：用地规模：规划区总用地面积136.60平方公里，规划城市建设用地
7、91.73平方公里，占总用地的67.15%。 人口规模：规划人口规模为65万人。 2） 区域规划：用地形态由七个组团构成：人和组团(1号)、大竹林组团(2号) 、礼嘉组团(3号) 、黄茅坪组团(4号)、翠云组团(5号)、鸳鸯组团(6号) 、金山组团(7号) ，各组团之间由生态林地、市级公园等自然隔离。人和组团（1号组团）：本项目所在组团。规划城市建设用地18.72平方公里，人口20万人。 规划主要职能：商务中心、客运枢纽、光电产业、高档社区。 从城市功能规划上看，本项目所在的人和组团，未来将成为城市居住的中心区。大竹林组团（2号组团）规划城市建设用地18.31平方公里，人口10万人 。 规划主
8、要职能：信息产业、软件产业、光电产业、生物工程。 礼嘉组团（3号组团）规划城市建设用地16.15平方公里，人口18万人 。 规划主要职能：高新技术研发，居住用地主要发展高档社区。 黄茅坪组团（4号组团）规划城市建设用地5.95平方公里，人口3.5万人。 规划主要职能：现代制造业。 翠云组团（5号组团）规划城市建设用11.37平方公里，人口2万人。 规划主要职能：以汽车、摩托车配套产业为主的生产及研发。 鸳鸯组团（6号组团）规划城市建设用地11.7平方公里，人口10万人。 规划主要职能：为翠云组团和金山组团服务的第三产业。四、北部新区主要特征概括1、 北部新区的人口在未来几年内快速增长。到201
9、5年，北部新区规划人口将达到65万，而现有人口9.9万，这意味着未来11年，北部新区人口特别是就业人口将快速增长。2、 北部新区近两年经济高速增长。3、 北部新区拥有良好的生态环境。4、 北部新区基础设施大大改善。5、 区域对外交通网络发达。6、 规划中的三、四、六号轻轨线将大大改善北部新区与主城各区之间的交通。第二部分 区域及地块房地产状况分析 一、重庆市住宅市场发展状况：（一）房地产市场供给部分1、土地供应现状（土地购置）年份土地购置（万m2）增幅（%）1999624.532000619.21-1%2001870.3441%20021320.2645.2%分析：房地产开发土地购置呈高速增长
10、的态势，远远高于同期全市房地产开发投资的增长速度（在后面的房地产开发投资分析中可见）。19992002年，重庆市通过各种方式完成土地购置的总量达到了3434.34万平方米，除2000年增长幅度出现负值以外，2001和2002年较上年的平均增幅达40%以上。2、房地产开发投资 房地产开发投资年份完成投资（亿元）增长率（%）1999112.5115.6%2000139.6324.1%2001196.6740.9%2002245.9125.0%分析： 2002年以前，重庆房地产土地价格以及商品房价格与全国发达城市相比，明显偏低，加之土地供应不够市场化，为部分开发商谋取暴利提供了机会，开发投资也呈逐年
11、稳定上升趋势，2002年重庆市政府公布了新的土地价格且出让金、配套费都成倍上调，还加强了土地买卖的管理，这直接影响到房地产开发的投资增长率。 住宅开发投资年份完成投资(万元)增长率(%)1999523357200072812539.13%2001110712652.05%2002130699818.05% 呈现的特点分析1）截至目前，2002年全市房地产开发投资的数量是最大的，而每年都不同程度地呈现出递增的趋势；且每年的投资同比增长速度都有所增长，仅2002年的同比增长速度较2001年有所下降。2）从不同类型物业占商品房投资总额上分析，1999年至2002年住宅投资所占份额从56%至71%逐年增大。3、竣工面积 房地产竣工面积年份竣工面积（万m2）增幅（%）19996203.5%200084936.9%2001102120.3%20021390.7336.2% 住宅竣工面积 年份竣工面积(万m2)增长率(%) 1999438.56
