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1、我国房地产市场发展现状分析摘要 房地产业是国民经济的重要部门,其兴衰直接关系到国民经济的兴衰。本文通过描述目前我国房地产市场发展现状，以经济学角度分析产生的原因，及房地产泡沫增长对我国的影响，借鉴外国经验提出相应的调节对策，促进我国房地产持续、健康发展。关键词 房地产 供给 需求 均衡 泡沫增长 AbstractThe real estate industry is an important sector of the national economy, its rise and fall directly related to national economic decline.This p
2、aper describes the current situation of the development of real estate market in China at present, analysis the reasons at the point of economic, and explain the influence of real estate bubble growth to our country. Learn From Foreign Experience and put forward the corresponding adjustment counterm
3、easures to promote the sustainable and healthy development of real estate in our country.Keywords: Real estate ,supply, demand ,balance bubble growth房地产业是我国国民经济发展的支柱产业，确保房地产业健康稳定发展不仅有助于我国抵御经济危机，而且是预防通胀的重要措施.在我国经济复苏这段时期内，国家将对房地产市场进行结构优化，包括支持保障性住房的发展,遏制投机行为,科学测算用地指标,严格规范土地储备,打击囤地行为等，以达到房地产市场和谐稳定发展的目标。
4、1 我国房地产市场的基本现状近年来随着城市化、工业化步伐的加快，中国房地产业一方面得之于天时,在总体上对经济社会的发展确实起到了促进作用；另一方面由于野蛮生长，其负面影响也在蔓延，不仅扭曲了经济结构，成为经济社会的一大隐患。因此，对迅速蔓延的房地产负面影响，不能掉以轻心，要高度警惕，及早预警。 1.1 房地产供求总量上的非均衡性房地产供求总量上的非均衡一般表现为潜在总需求大于有效需求，实际供给大于有效供给，即超额需求和超额供给同时并存，也即短缺与过剩同时存在。在我国房地产市场的发展过程中，存在着潜在需求巨大与有效需求不足的矛盾、大量商品房空置等非均衡问题。随着我国国民经济的持续稳定发展和城镇化
5、水平不断提高，居民的购房支付能力和潜在的房地产需求不断提高。另外，随着居民收入水平的提高，我国消费结构升级也带来住宅市场巨大的潜在需求。我国恩格尔系数的不断下降说明居民的消费重点已经转向住宅和教育等方面。消费结构的升级将大幅度提高居民住宅消费的比例，增加住宅消费的需求总量。近几年中，房地产过热的问题一直是社会焦点，是和政府连续出台相关的调控措施，但收效甚微。究其原因，既有我国住房市场发展总体水平比较低刚性需求客观存在的问题。也有我国家庭和企业对房地产所有权的特殊偏好及把住房作为保值增值工具的心理作用，更有政府不当行为的影响。另一方面，我国存在着住宅有效需求不足和大量商品房空置的现状。在我国现阶
6、段，新楼盘不断开工，商品房供应持续增加，而另一方面，大多数的中低收入者买不起住房，无房可住，几代同室的现象屡见不鲜，造成了大量楼盘空置。在全国及部分地区大量的商品房积压卖不出去、空置率越来越高是不争的事实。据国家统计局数据显示，截至2010年6月末，全国商品房待售面积一共为19182万平方米，接近2亿平方米，同比增长6.4，其中住宅面积为10646万平方米，同比增长0.2。如果按照每套住房1000平方米来估算，一亿平方米全国住宅待售面积意味着有1000万套左右的商品房待售。12房地产供求结构上的非均衡性住房供应结构的非均衡性主要表现在商品房和经济适用房、廉租房的供给和需求数量不匹配，结构不合理
7、。我国住房制度改革以来，由于我们过分强调住房的市场化分配，导致房价上涨过快，地方政府和房地产开发商热衷于开发商品房，在提供经济适用房和廉租房上根本没有积极性，使得本应占市场主体的保障性住房逐渐边缘化，廉租房、经济适用房的供应，根本满足不了中低收人家庭住房需求，商品房成了解决居民住房的基本模式。而商品房高档住宅和中低价位之间比例也不合理，商品房中的中低价位、中小套型住宅供应比例偏低。市场层次结构的非均衡性主要表现在存量市场显得过于萧条而增量市场较为活跃。房地产市场可以划分为增量市场和存量市场。从市场活跃程度来看，存量市场显得过于萧条，增量市场较为活跃。国外发达国家的房地产市场大多集中在存量交易上
8、，比如美国存量交易额与增量交易额之比是32：1，而我国大部分地方的存量交易所占比例过低，即使是存量交易较为活跃的上海市存量交易与增量交易之比也只是1：3。2 我国房地产市场供求不均衡的原因2.1房地产价格的粘性导致房地产市场非均衡新古典经济学的完全竞争模型假定信息是充分的，商品是同质的，交易双方是自由进出市场的，交易双方是数量众多的，这样市场价格具有伸缩性，就可以通过价格调整以达到供需平衡。但房地产市场是非完全竞争市场，房地产市场具有高度垄断性，房地产开发商在市场上具有垄断力量，价格便趋于刚性，而房地产市场信息还具有不对称性，表现为开发商比消费者拥有更多的信息，处于更加有利的地位，在这种情况下
9、，房地产价格是粘性的，房地产市场价格就不具有伸缩性，不能根据市场供求情况的变化立刻作出向上或向下调整，导致市场供需不平衡。而且我国房地产市场价格很容易发生扭曲、信息失真，这样房地产市场就难以通过价格的变化来调整市场供求关系的不均衡。22 过高的交易成本导致房地产市场非均衡房地产市场中过高的交易成本来自住房的消费品特性。住房是人们生活的必需品，具有不可移动性和差异性。其不可移动性体现在它的区位特征上，包括小区环境及住户的社会经济地位，所处地段本身的物理特性和可达性，以及与工作地点、亲朋好友之间的交通方便程度等均在考虑之列。住房的差异性表现在房屋的实体特征上，例如房型、面积、房龄、建材、内外装修等
10、等。上述特性使得购房者的搜寻成本和签约成本很高。首先考虑搜寻成本，由于房地产市场中的购房者收人和偏好存在很大差异，而房地产又不可移动，导致市场供给无法完全切合市场需求，形成最初市场中的非均衡点，而当潜在购房者持续性、目的性地寻找适合的房屋而形成的较高搜寻成本会使交易进一步减少，使市场无法迅速吸收过度供给。其次考虑签约成本，由于存在房屋的差异性，购房者为了能使所签订的契约尽可能地完整，他们会有意或无意地使签约成本增加，签约时间延长，从而减缓市场中调整供求非均衡的速度。23 垄断竞争的价格形成机制导致房地产市场非均衡房屋是建筑在土地上的，由此决定了房屋等建筑物也是不可移动的，从而决定了任何一种房地
11、产只能就地开发、就地消费。房地产位置的固定性决定了房地产不能像一般商品，如日用百货、衣帽服饰等一样，能够通过价格信号引导调剂各地余缺，这使得房地产市场不可能是一个完全竞争的统一市场，而是区域性的垄断市场。在垄断性市场上，由于住房是生活必需品，当市场上没有其他替代物(如政府的福利房、廉租房等)时，房地产市场是处于供方定价的，在这样的市场氛围之下，房地产市场的价格就不完全是由市场供需来决定了，其数值除了受市场供求的影响之外还要受定价者(即开发商)的主观约束，当市场形势明朗时，过高的房地产价格就必然出现了，而作为处于弱势地位的消费者来说，只能接受这一市场价格，此时，房价的不能承受问题就不可避免地发生
12、了，供求的非均衡就出现了。24 中央金融政策的变动导致房地产市场非均衡房地产业是一个资金密集型的行业，房地产业的发展需要金融业的介入和支持。金融政策也就成为调控房地产市场的主要工具之一。运用金融政策调控房地产市场，当房地产需求过旺、投资过热时，收紧房地产贷款；而当房地产需求不足、市场疲软时，则扩大房地产信贷。金融政策主要通过对信贷规模、利率水平、贷款方式等选择来调控房地产市场的。对于房地产开发商来说，由于楼盘开发的大部分资金来源于银行贷款，因此银行贷款的额度和短期贷款的利率的调整会对房地产供给产生重要影响，而对于购房者来说，银行首付额度和贷款利率的调整会对使用按揭的购房者的购买决策产生影响，从
13、而对房地产需求产生重要影响，这样可能造成房地产市场供给量与需求量无法达到平衡。因此经常处于变动状态的信贷等金融政策也同样造成房地产市场的非均衡。我们国家住房金融，虽然个人贷款住房抵押贷款余额、增长速度屡创新高。但是由于我们目前只是针对交易过程中提供住房抵押贷款，没有存量房的再按揭再融资的制度安排，所以，住房金融发展的深度相对于其他发达国家也还有很大的差距。25 中国家庭和企业对房地产所有权的特殊偏好研究表明，中国企业和家庭为了获得房地产所有权普遍愿意支付溢价，当然有很多原因，包括租赁市场不发达、不规范，对租客的基本权利有所限制，而且缺乏保护租客的权利制度安排，像租金管制、解约限制等对限制手段，
14、除了这些原因外，大家还是愿意拥有房地产的所有权，不管是企业还是家庭，这也是一个非常重要的特点。26 未来预期的不确定性导致房地产市场非均衡由于房地产的生产周期长、价值量大、位置的固定性等特点，因此房地产市场上供求双方的行为都会受到有关未来预期因素的影响。对于购房者来说，预期因素的影响主要表现在对未来房地产价格走势的预期，如果消费者预期未来价格下降，即使目前价格已经出现较大程度的下跌，市场需求仍会减少，反之，如果预期未来价格上升，即使目前价格已经出现较大的上升幅度，市场需求仍会增加。对于房地产供给者来说，对房地产市场未来走势、未来投资收益率的预期，会对当期和未来时期房地产供给水平和结构都产生重大
15、影响。因此对未来预期的不确定性会对房地产市场供求状况产生较大影响，造成房地产市场供求的非均衡。3 房地产“泡沫”增长的影响房价收入比，是国际通行的衡量房地产泡沫的主要指标，是指住房价格与城市家庭年收入之比。按照世界银行的标准，发达国家的房价收入比一般在1.8-5.5倍之间，发展中国家合理的房价收入比在3-6倍之间。我国目前全国房价收入比已超过15倍，上海、北京、深圳、广州等地的房价收入比则超过50倍以上，房地产泡沫已成为事关我国国民经济全局的系统性风险，这一点已得到普遍认同。3.1 房地产投资占比过大，已经成为结构调整的一大困惑。近年来， 中国房地产投资约占整个GDP的6.6%，占全部投资的四
16、分之一，相关上下游产业高达60多个。房地产表现如何，直接影响了GDP指标。不仅如此，由于房地产行业带动的大部分是高能耗、高排放、高污染企业，因此，在实施结构调整时，不能不有所顾忌。比如， 2009年前三季度，北京、上海等地房地产投资约占当地整个投资的三分之一，成了拉动当地的重要拉手。在这种情况下，这些早巳沾上“城市病”的特大型城市，不在内涵上做文章，还要靠钢筋、水泥来拉动经济增长，提升GDP数字，怎么还谈得上结构调整呢？3.2 房地产业的无序发展，已经成为“高碳”经济的主要肇事者。一方面，一些房产商出于商业考虑，把投资集中在所谓一线城市，使这些城市的大气、土壤、水资源等自然承载力急剧下降，“ 城市病”日益严重，人为加剧了环境问题。比如上海的人均水资源不到150立方米，北京只有300立方米，大大低于国际公认的1000立方米警戒水平。在这样的城市还要大肆扩张，真是匪夷所思。另一方面，由于房地产及其上下游企业主要是靠资源消耗、能源消耗，以及对
