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1、金九南桥头地块项目定位的初步思考重庆金九房地产开发有限公司.营销部二一一年二月十九日目 录第一章 合川房地产宏观环境分析1一、合川社会环境分析11、合川自然地理12、合川交通分析13、合川资源分析3二、合川经济发展分析41、合川国民生产总值（GDP）42、社会消费水平53、全区社会固定资产投资54、城市化进程65、合川工业园发展状况66、合川“十二五”国民经济与社会发展规划7三、合川城市地位和发展定位81、合川城市地位82、合川主城布局83、合川城市发展规模94、合川发展定位9四、楼市宏观政策分析101、近期房地产市场调控主要策略102、房地产政策分析及走势展望11五、小结121、合川房地产市
2、场面临的机会122、合川房地产市场面临的威胁13第二章 合川房地产概况14一、合川房地产发展141、合川房地产市场投资与运营分析142、合川近年商品房销售情况分析14二、合川房地产开发情况161、北城区楼盘162、南城区楼盘173、合川南北城房地产特点19三、小结201、合川区域房地产市场“4P”分析202、合川区域市场需求特征分析21第三章 项目概况22一、开发商简介22一、项目位置23二、项目周边环境23三、小结241、项目优势分析242、项目劣势分析25第四章 项目定位思考25一、SWOT分析251、SWOT矩阵252、SWOT总结26二、整体项目定位261、项目综合定位的初步思路272
3、、客户定位273、产品定位284、价格定位305、商业定位316、配套定位31 金九房地产项目定位分析报告第一章 合川房地产宏观环境分析一、合川社会环境分析1、合川自然地理合川渝西北一颗璀璨的明珠，位于重庆西北部，东邻渝北区、岳池县，南靠北碚区、璧山县，西连铜梁县、潼南县，北接武胜县、蓬溪县，距重庆主城区58公里，是重庆市规划建设的区域性中心城市和“一小时经济圈”的重要板块，因嘉陵江、涪江、渠江在城区交汇而得名，有“三江明珠”之美誉。合川是以低山丘陵和台地为主的丘陵地区，海拔高程在210380米，属于亚热带季风湿润气候区，气候温和，雨量充沛，年平均气温17.8。全区幅员面积2356.21平方公
4、里，辖23个镇、7个街道办事处，2009年全区总人口为154万人，城市人口39.2万，城镇化率52.6%。 主城区建成面积35.9平方公里，城区道路总面积267.7万平方米，城区绿化面积868.4万平方米,城市绿地率达33.4%，城市绿化覆盖率达39.5%，城市人均公共绿地面积9.79平方米。2、合川交通分析（1）铁路合川有襄渝铁路、遂渝快速铁路和兰渝铁路（在建）穿境而过，这对合川整体经济发展、劳务输出、人员就业形成巨大的拉动作用。遂渝快速铁路中国西部最高等级铁路，设计时速200公里/小时，在合川主城区设有客货运站。该铁路按公交化方式运行，到重庆主城仅需15分钟，到四川成都仅需2.5小时，彻底
5、改变交通对合川的制约。襄渝铁路途经我区三汇、清平、土场三镇，并设有站场，襄渝铁路复线合川段已建成通车。兰渝铁路中国西部的交通大动脉，中国通向欧洲最便捷的物资大通道，设计时速200公里/小时。2008年动工修建，建设工期四年，在合川与遂渝快速铁路并轨。据初步测算，到2020年，仅合川主城区境内每年需要兰渝铁路运输的粮食、食品、煤炭、水泥等货物将超过1000万吨，客运达126万人次，如此大规模的劳力输出和物资进出，必然给兰渝铁路运输带来巨大效益，也将给合川带来前所未有的发展机遇。（2）公路合川公路形成以高速公路为主导，“六纵六横、一环八射”公路为骨架的交通网络，十分便捷。渝武高速公路向南至重庆主城
6、区约57公里，仅需30多分钟，进入重庆市高速公路网；向北至四川南充，进入四川省高速公路网，到成都仅需2.5小时。遂渝高速公路距合川主城区约27公里，经重庆三环高速公路铜（梁）合（川）段进入四川省高速公路网。212国道重庆至兰州国道，贯穿境内南北。（3）水路合川的水路建设紧锣密鼓，嘉陵江草街航电枢纽、涪江富金坝航电枢纽、千斤滩码头、东津沱环保码头等水上交通建设项目正逐步由蓝图变为现实。这些项目的建设，将实现合川三江300公里的航道渠化，1000吨级船队经合川可直达四川省广元市，实现江海直达运输。草街航电枢纽蓄水后，嘉陵江达到三级航道标准，常年可通行1000吨级船舶，中洪水期2000-3000吨级
7、货船可到重庆寸滩保税港、重庆朝天门码头直至武汉、南京、上海。（4）航空合川至重庆江北国际机场经重庆二环高速公路约60公里，车程约40分钟。熟语：“要致富，先修路”、“经济发展，交通先行”。合川拥三江通航之利，有212国道、渝武高速公路及遂渝快速铁路之便，交通享自然之助，得人工之福。目前，合川正以全力打造重庆北部交通枢纽为重点，打通合川的多条便捷通道。合川的铁路、水路、公路的齐头并进，最终形成重庆通向川北、陕甘等地的水陆交通枢纽，打造和提升重庆的对外辐射力。交通条件的改善为区域农副产品转化为商品创造了条件，促进了农业经济的发展；交通的发展，引进大量外商外资，聚集大批民营企业，带来源源不断的客流、
8、物流。为合川区域的大发展提供宽广的平台和厚实的载体。综上，合川未来进一步良好的交通发展必将对当地经济、社会、政治、文化和城市建设等带来不可低估的互动效应。3、合川资源分析（1）基础资源水资源：合川水资源得天独厚，江河众多，水甲西部。共有嘉陵江、涪江、渠江3条江，水域面积达77平方公里，年过境地表水流量为730多亿立方米，相当于一条半黄河。矿产资源：合川已探明矿产资源达20多种，其中煤炭远景储量18.2亿吨，岩盐储量达160亿吨，石灰石储量55亿吨，煤层气储量704亿立方米。农副产品资源丰富：合川是重庆主要农副产品生产区，全国著名的农业高产区之一，被列为国家商品粮、瘦肉型生猪、商品鱼、水果生产基
9、地。建材资源：合川是重庆重要的建材基地。2010年，合川新型干法旋窑水泥产能达到1200万吨/年以上。合川砂石年均储藏量约110万吨，卵石资源储量达5亿吨以上。 天然气资源：“合川区块”天然气储量为2000亿立方，其中合川区域内天然气储量为840亿立方，可开采量为500亿立方以上。电力资源：合川已建成各类电站21座，总装机76.2万千瓦。按现规划，到2015年电力装机总容量达300.8万千瓦。到2020年，电力总容量达到500.8千瓦。旅游资源：合川境内有国家重点风景名胜区、全国重点文物保护单位钓鱼城古战场遗址，全国首批十大历史文化名镇、佛教禅宗文化胜地涞滩古镇，还拥有重庆市第二大人工湖泊双龙
10、湖，九峰山森林公园、龙多山等众多旅游资源。综上所述，合川丰富的矿产、建材、农副产品、天然气、旅游、电力等资源，必将给合川的商贸、工业、旅游等产业的发展创造良好条件，为合川经济未来持续蓬勃的发展奠定坚实基础。二、合川经济发展分析合川是重庆与资源丰富的川北地区相联的纽带、重庆资金技术集约发展的延伸带，被誉为重庆通向四川北部、陕西、甘肃等大西北省区的“经济走廊”。目前合川正大力与遂宁、南充、广安区域合作，努力构建“合遂南广”经济带。1、合川国民生产总值（GDP） 年份2006年2007年2008年2009年2010年GDP（亿元）142.1167.7203.4228.8244.5增长率（%）18%1
11、8%17%16%17%合川连续数年名列重庆区县经济实力前3甲，2010年合川全区实现生产总值244.5亿元，比上年增长17%，经济结构进一步优化，工业经济所占比重进一步提高，政府统计2010年全区三次产业结构由2005年的23.1：37.2:39.7调整为15.2：45.7：39.1，第一产业比重下降7.9个百分点，二产上升8.5个百分点，三产下降0.6个百分点，三次产业内部结构逐步优化，主导产业不断发展壮大，合川经济社会发展取得明显成效。根据合川城市化发展进程的加快、区域经济中心地位的确定、交通网络的完善及历史经济数据，我们预测合川的区域经济实力在未来五年发展中将持续又好又快的发展。2、社会
12、消费水平年份2006年2007年2008年2009年2010年社会消费品零售总额（亿元）46.054.668.884.01102地方财政收入（亿元）7.110.918.831.4640.62城乡居民储蓄存款余额（元）112.4129.9153.89191.52城镇居民人均可支配收入（元）913910755143681511816663合川城乡居民收入的稳步提高，消费能力增强，市场的繁荣发展得以有效带动。根据政府部门统计，合川区2010年实现社会消费品零售总额102亿元，同比增长21.4%；全区地方财政总收入完成40.62万元，同比增长59.95%；城镇居民人均可支配收入达到16663元，比20
13、06年增加7524元，年均增长16.5%；2009年末城乡居民储蓄存款余额达到191.52亿元，比2006年增加79.12亿元；另预计2010年农民人均纯收入达到6641元，比2005年增加3103元，年均增长13.4%。3、全区社会固定资产投资年份2006年2007年2008年2009年2010年全社会固定资产投资（亿元）88.5111.3152.9200.37259.8增长（%）24.57%25.81%37.4%31.0%29.7%根据政府部门统计，2010年合川区全社会固定资产投资259.8亿元，增长30%，城市化建设全面推进，固定资产投资增速较快。政府报告称2011年还将继续推进合川区
14、的城市化建设，包括：一是加快旧城改造。全面加快凉亭片区开发进度，完成蟠龙湖公园二期、卢作孚广场一期扩建。建成文峰塔片区商业步行街。实施纯阳山片区旧城改造，开工建设上山景观大道、纯阳山公园景观楼阁及历史街区。积极推进康润、食品厂片区等旧城改造项目。二是加快新区开发。全面加快高职教城、小安溪及白鹿山、花滩等新区路网建设，做好云门山片区招商并尽快落实开发业主。五星级酒店、规划展览馆、金融中心和人民广场等项目建成投用。三是提升公共设施建设质量。加强对公园、广场、道路等公共设施建设的监督管理。四是加快小城镇建设。强化分类扶持，安排1800万元专项资金用于小城镇建设。4、城市化进程年份2006年2007年2008年2009年2010年合川区常住人口（万人）127.32128.17128.54城镇人口（万人）62.3865.1067.64城镇化率（%）47.2%49%50.8%52.6%54.2%在城市路网不断延伸，城区发展空间不断拉开，合川的城市化进程有序推进，作为中国内陆城市化进程最快的城市之一，2010年合川城镇化率达到了54.2%，政府规划2011年合川城镇人口达到71.4万人，城镇化率达到55.8%，另按合川城镇体系规划，2015年合川城镇化率达到66%。5、合川工业园发展状况重庆合川工业园区是20
