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1、第一章项目概况1.1概述1、项目名称：BB华联物流配送中心及社区连锁门店建设项目2、承办单位：BB华联超市有限公司3、项目负责人：AAAA4、建设性质：扩建1.3编制依据和范围1.3.1编制依据（1）投资项目可行性研究指南（试用版）； （2）建设项目经济评价方法与参数；（3）国务院促进产业结构调整暂行规定；（4）省、市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要；（5）关于促进我国现代物流业发展的意见；（6）BB市城市商业网点规划（20052020）；（7）原国内贸易部连锁经营管理规范。（8）原国内贸易部关于印发的通知（9）建筑设计防火规范（GBJ16-87）；（10）建筑抗震设计规范(GB5001
2、1-2001）；（11）BB市统计年鉴(2005）；（12）BB华联超市有限公司华超字（2006）第027号文：关于BB华联物流配送中心建设项目备案的请示；（13）BB市发展和改革委员会发改三产2006242号文：关于BB华联物流配送中心及社区连锁门店项目予以备案的函（14）项目建设单位提供的有关本项目的各种技术资料、项目方案及基础材料等。1.3.2编制范围针对项目的特点、任务，结合BB市城市商业网点规划，对项目建设的背景、建设的意义和市场需求状况进行了认真的调查、研究与分析。在项目建设条件分析的基础上，对项目的建设内容、建设规模、建设资金等方面进行了全面的安排。通过定性分析和定量计算，深入分
3、析论证了本项目建设的必要性、经济的合理性与实施的可行性。其主要内容如下：（1）市场分析与项目建设规模（2）建设条件与选址（3）投资估算与资金筹措（4）经济效益分析（5）项目的结论及建议1.4项目基本情况1.4.1主要建设内容与规模为了促进BB市商业快速、健康、有序发展，适应我国商业对外开放的新形势和构建和谐社会要求，更好地发挥中心城市对周边的辐射、带动作用，BB华联超市有限公司计划依托BB市的地理优势、交通优势建设 “BB华联仓储配送中心及连锁门店”。（1）配送中心按照“大规模、现代化、高科技”的总体要求，新征土地7公顷（合105亩），建筑总面积42320平方米，其中恒温仓库22800平方米，
4、生鲜加工车间11360平方米，冷冻、冷藏库3000平方米，办公楼2360平方米，生活服务楼2800平方米（含公厕、垃圾站、职工宿舍等）；并配套建设停车场、道路、及给排水、供变电、消防系统、绿化等公用工程。同时，为了营造一个优美的经营环境，项目设计突出了公共绿化，设计绿化率要达到30%以上。（2）以BB华联目前的连锁门店为基础，结合BB市城市商业网点布局规划，建设社区连锁门店60家，经营面积3万平方米，基本覆盖颍泉、颍东、颍州三区现有城区社区网点。超市门店采取标准超市、便利店相结合的方式，利用社区现有基础设施，门面房进行合作租赁或购买房产设置门店。按照超市经营格局改造，体现简朴、整洁、宽敞、优雅
5、的购物环境1.4.2项目选址配送中心拟选址于BB市经济技术开发区，连锁门店选址于阜城居民集居社区。1.4.3项目投资与资金筹措项目总投资10885.3万元，其中固定资产投资6780.3万元，铺底流动资金4105万元。计划由项目业主自筹4885.3万元，申请项目贷款6000.0万元。1.5项目的提出的背景1.5.1地域背景BB地处东部经济发达地区和中西部地区的经济过渡带，位居南北两大文化板块结合部。承东接西，呼南应北，大京九铁路纵贯其境，公路、水运四通八达，是豫、皖、苏及南北交通的枢纽，同时BB市正处在“技术南下、资金北上、产业西移、资源东进”的全国经济发展总趋势的交汇点上，区位优势十分明显。1
6、.5.2政策背景1、在中共中央关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议中明确提出，物流是现代服务业，要大力发展，坚持市场化、产业化、社会化的方向，有些城市可以形成服务经济为主的产业结构。2、城BB市人民政府办公室关于商贸发展若干意见指出，要加快创新步伐，提高流通现代化水平，鼓励发展物流配送中心。切实推进连锁经营快速发展。推动流通企业进行流通方式和技术创新。充分运用财政和金融手段支持流通企业进行结构调整，重点支持现代流通方式的推广和运用。地方各级人民政府要在财政补贴、土地使用等方面，鼓励连锁经营企业发展，尤其是到城市社区、农村建立营销网络；鼓励发展循环经济，从财政等方面支持优势再生资源回
7、收企业通过连锁经营等方式拓展回收网络；加大利用信息技术改造流通业传统作业方式的力度，采用现代物流的管理模式，提高管理效率，降低成本，鼓励各类流通企业发展电子商务。3、BB市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要指出，要“充分利用我市独特的区位优势和发达的交通条件，按照总量实现倍增，布局相对集中，结构明显优化，功能全面提升的要求，着力构建布局合理、层次分明、业态先进、功能完备、多种资本组织形式同时并存、竞相发展的商贸物流体系。鼓励发展以连锁经营、电子商务、物流配送等为主要特征的现代流通方式，整合物流资源，鼓励企业物流向第三方物流转化”。 1.5.3我国连锁经营及流通业发展现状（1）具中国国家统计
8、局、商务部统计资料表明，2005年中国限额以上连锁企业门店总数54891个，营业面积35170643平方米，从业人员1055978人，销售额55806958万元，配送中心个数1925个。内资连锁占据一定优势，但扩张速度和平均效益低于外资连锁企业。2005年内资连锁零售集团的营业收入占限额以上连锁餐饮业集团的48.3%，港澳台商和外商投资所占比重分别为9%和42.7%。内资连锁零售企业人均年销售额虽然高于港澳台商投资和外商投资企业，但是平均门店年销售额只相当于港澳台商投资企业的52.5%、外商投资企业的38.8%；单位营业面积创造的年销售额也比外商投资企业低41%。为改变我国连锁经营业的弱势地位
9、，提高综合竞争实力，商务部不断推出各项引导和扶持政策，激励和帮助我国连锁经营企业快速健康成长，并采取了营造良好政策环境、实现规划管理、推进一网多用等五项措施。（2）随着连锁业的爆炸式增长，作为物流现代化最显著标志之一的物流配送中心在我省取得了较大发展，并在信息流方面取得了突破性进展。目前，一个庞大的流通体系正支撑着经济发展的大厦，目前已出现了像“华大物流”、“安泰物流”等较大规模、规范的物流配送中心。当前，经济的持续高速发展，居民收入的增加，消费水平的提高以及新经济的导入，要求物流业发展跟上步伐；制造业规模化发展，对物流专门化提出了要求；以批量进货、大量销售为特征的超级市场的兴起以及连锁经营的
10、遍地开花，零售规模不断扩大，对物流提出了大量、多品种进货的要求。为得到比较优厚的进货条件，降低进货价格，提高与大型连锁企业的竞争力，大量中小零售企业将通过自由连锁等形式，组成共同进货组织，实施从厂家直接进货的变革。高附加值产品的日益增加，要求物流提供更细致的服务，提高物流的安全性、可靠性和迅速性。产品的多品种化和消费的多样化、个性化，将导致产生多品种、小批量的物流；企业间竞争的加剧，将使企业更加重视在物流环节上节约成本，减少浪费，削减人工成本。信息化的发展，特别是由于系统的应用，将导致越来越多的零售店对库存实行极为细致的“单品管理”，实行多品种、小批量库存，从而要求批发业增加送货的次数和品种，
11、减少每次的送货批量。新兴的网上购物最不容易绕过的“槛”也是物流问题，大规模的网上销售必须有高效率的物流系统作支持。1.6项目提出的理由随着改革开放不断深入和社会主义市场经济体制的完善，我国流通业在促进生产、引导消费、推动经济结构调整和经济增长方式转变等方面的作用日益突出。当前，我国商品市场供求总格局已发生根本性变化，面临的国际化竞争更趋激烈，但流通领域仍存在流通企业规模偏小，组织化程度低，现代化水平不高，市场体系不够完善等问题，迫切需要我们在流通领域树立和落实科学发展观，建设大市场，发展大贸易，搞活大流通，加快推进内外贸一体化和贸工农一体化，促进经济结构调整和经济增长方式转变。BB是皖西北重要
12、的中心城市，辖区人口930万，拥有巨大的消费群体和消费潜力。近年来，在经济持续增长、入世等多种利好因素的影响下，这一地区的物流交易额呈“井喷”式增长，而且BB在皖西北的物流集散中心的地位日益确立。但目前，这一地区的物流配送企业规模不大，功能单一，档次不高，满足不了蓬勃发展的物流配送和交易的需要，城市商业连锁经营规模也相对较小。严重阻碍商流、物流及信息流的畅通，也限制了全市经济的发展，本项目的主办方BB华联超市有限责任公司敏锐地观察到了这一机会。该公司经过长期的调研，决定适应市场的需要，建设一个皖西北最大的物流配送中心,并结合目前的商业规划网点,建设60个连锁门店。1.7主要经济技术指标本项目建
13、成后，正常年份可实现不含税经营收入141667.0万元,项目全部投资所得税后财务净现值为22398.4万元、财务内部收益率35.05%；项目投资利润率39.86%。附：综合技术经济指标表59第二章 项目建设必要性及可行性2.1项目建设必要性1、项目的建设对推动BB发展现代物流业，建设现代化中心城市有重要作用现代商贸流通业是当前经济发展的一大热点。历届政府领导曾多次指出，BB应加快物流业的发展，积极发展中高级的批发市场，以形成“BB价格”，更好地发挥BB现代化中心城市的对外辐射功能。本项目建设的主导思想是不走以往市场发展过程中存在的功能单一、经营粗放的老路，而是着力于打造一个具有很强辐射能力、能
14、代表BB皖西北中心城市形象的物流配送中心。项目建设的这一指导思想与BB发展商贸流通业的思路和要求相吻合，它可以在加快BB现代商贸流通业的发展进程中，迅速提升BB市场的总体水平方面做出突出贡献。由于本项目定位于皖西北最大的物流配送中心。因此，本项目特别强调物流功能，包括鲜活农副产品的仓储和配送等功能，从而利用项目所积累的规模优势与市场网络优势，有效地为区域内外各大客商提供服务。而且随着BB皖西北中心城市地位的进一步加强，BB华联物资配送中心的功能将会得到进一步的强化。因而项目的建设适应了现代物流业的发展要求。2、项目的建设将有利于BB市国民经济及社会的发展由于本项目规模大、定位高，因而项目的迅速
15、发展将对BB及经济技术开发区经济的发展带来积极的影响。一方面，物流配送中心的发展将会推动商品快速流通、快速销售，从而增加税收，增加就业，为地方经济的发展作出贡献；另一方面，物流配送中心的发展也将会带动相关行业的发展，如仓储业、运输业等，形成明显的侧向关联带动作用。3、项目的建设有利于整合BB物流配送行业，改善BB物流配送行业的形象目前，BB的物流配送企业小而多且乱，遍布于城乡每一个角落，市场的发展并不是很规范、有序，由此一方面影响了消费者的信心，另一方面也引起厂家的顾虑，因而多数物流配送企业竞争力有限，辐射范围不大。这种状况对整个BB物流配送行业的销售都带来不利影响，甚至影响了BB物流配送行业的整体形象。本项目建设规模大，内容突出，配套齐全，标准高，能起到整合BB物流配送行业的作用。因为，一方面将以其示范作用，使BB物流配送企业的发展进一步走向正轨，顺应市场的发展潮流；另一方面，其也将众多的品牌汇集到本配送中心，逐步改变BB物流配送企业散而乱的局面，形成BB物流配送行业的“航空母舰”，以增强BB物流配送企业与外地物流配送中心销售商、国外物流配送中心销售商的竞争抗衡能力。4、项目的建设将进一步扩大BB物流配送行业的辐射范围目前，BB物流配送企业的辐射范围主要是BB市及周边县城，辐射范围并不大。其原因，一是物流配送企业的规模有限，对外销售有心无力，二是物流配送企业缺乏必要的现
