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1、下江南大观园项目项目建议书湖滨新区文化体育旅游局前言近几年来湖滨新区旅游事业围绕“环湖旅游”的发展思路，克服重重困难，实现了持续发展。但随着越来越高的发展需求，旅游业发展的瓶颈问题逐一凸显出来。丰富的旅游资源、完善的基础配套设施及良好自然生态环境，已成为消费者的首选。所以整合旅游资源，打造精品旅游项目已迫在眉睫，依托皂河镇内丰富的文化底蕴，凸显地方风情，已成为打造精品旅游项目的重要途径。本项目注重突出把乾隆下江南与山水风光有机组合，实行观光和参与相结合的旅游模式，形成该地旅游景色中最有特色或最有魅力的重要组成部分，可以起到强烈的广告吸引和留住效应。依托龙王庙行宫周边良好的自然环境，丰富的旅游资
2、源，“下江南大观园”具备良好的旅游开发条件，发展潜力巨大，并具有良好的市场前景。我单位有幸受开发建设单位委托，组织有关技术人员就开发下江南大观园项目作了深入的调查研究和分析，本着客观、公正、科学、负责的原则和态度，特编写了如下项目建议书。在此过程中项目有关行政主管部门及建设单位的有关领导给予了积极支持和大力帮助，在此一并致谢。第一章 项目总论一 项目名称下江南大观园二 项目地点项目位于宿迁市皂河镇龙王庙行宫南方向。三 建设期限2012年2013年四 项目承办单位 湖滨新区文化体育旅游局五 项目定位依托皂河镇丰富的文化旅游资源，引用参与式旅游度假模式，以生态化、国际化、和可持续发展的理念规划，开
3、发项目拟建地周边丰富的自然旅游资源。打造地方特色浓郁的人与自然和谐共生的旅游度假精品。六 形象定位“两湖、一林、六景区”七 资金来源 本项目总投资5600万元，其中：政府投资： 5600万元八、主要经济技术指标（一）用地平衡表表11 公园景区用地平衡表编号类 别数量（公顷）用地比例 （%）1总用地面积6.621002建筑占地面积0.375.63水面面积1.1617.54绿地面积3.6354.95景区道路、广场1.4622（二）技术经济指标表12 公园景区主要技术经济指标第二章 编制依据及范围一、编制依据1、中华人民共和国城乡规划法（2007年）；2、城乡规划编制办法（2007年）；3、城市用地
4、分类与规划建设用地标准（GBJ137-90）；4、国家计委投资项目可行研究指南；5、中国国际工程咨询公司组织编写的投资项目可行性研究指南（试用版）；6、建设项目可行研究方法与参数（第三版）；7、项目规划方案；8、城市规划编制办法实施细则；9、江苏省旅游发展总体规划；10、湖滨新区地区旅游发展总体规划；11、皂河镇旅游总体规划；12、宿迁市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要；13、宿迁城市总体规划；14、宿迁市旅游发展总体规划；国家、江苏省、华东地区、宿迁市有关鼓励和发展旅游业的通知、会议文件；国家林业、环保、旅游业及相关产业的政策、标准，江苏省、华东地区及宿迁市相关的政策、法规和文件；国家
5、工程咨询协会有关编制项目建议书的规定及要求。二、研究范围项目建设规模与功能用途、项目开发与运作模式、总平面布置、工程设计方案、环境保护、项目开发、消防安全、项目组织与管理、投资估算和资金来源以及效益分析等进行研究，并提出研究结论和建议。第三章 项目建设背景及必要性和可行性分析一、项目建设背景宿迁市是江苏省北部重要的新兴中心城市，为苏鲁豫皖四省之通衢，属于陇海经济带、沿海经济带、沿江经济带的交叉辐射区，是新亚欧大陆桥东桥头堡城市群中一朵艳丽的新葩。2006年以来，宿迁市先后入选“中国旅游竞争力百强城市”、 “中国特色魅力城市二百强”、 “2008中国最佳旅游品牌目的地”、 “中国最佳文化生态旅游
6、目的地”称号和“品牌中国金谱奖”， “旅游城市新锐品牌”、 “2009中国最佳生态旅游品牌名城”。2010年宿迁获得“中国优秀旅游城市”称号，收获一张新的城市名片，对提高宿迁知名度、吸引外资、加快经济发展起到了积极的推动作用。素有千年古镇之称的宿迁市皂河镇，历史悠久，文化底蕴深厚，民间民俗文化独具特色。镇内遍布大量文物古迹、遗址、遗存及传说，如乾隆行宫、陈家大院、合善堂、财神庙等明清建筑，记录了皂河镇丰富的文化底蕴。公园位于京杭大运河南翼的皂河古镇文化体验区，基地西邻通圣路，南临黄河路，基地现状内安澜湖、龙潭水质良好，水量丰沛，岸线空间形态多样，场地地形变化丰富，文物古迹颇多，文化内涵深厚。二
7、、项目的必要性宿迁市人民政府把发展作为强州富民第一要务，宿迁市下江南大观园项目的提出，就是充分发挥本地优势，突出地方特色。实施可持续发展战略，培育新的经济增长点，着力解决人民脱贫致富的问题，以及满足社会、经济需要的重大举措。宿迁旅游业低迷不在于宣传促销不力，其根本症结是产品老化、单一，从而引发出环环相扣的关联问题。时代的发展和市场供求的变化决定了宿迁旅游业已不可能再凭单一去再创昔日的辉煌。宿迁旅游业必须从体制改革、资源整合、招商引资、旅游产品创新、培养人才、提升档次、增加卖点、迎合休闲旅游、度假旅游和会议旅游的时代需求等各个方面科学有序而又大刀阔斧地推进，方能重振雄风，再现辉煌。根据宿迁旅游资
8、源的价值及其开发潜力，加上政府的信心与全市人民的努力，宿迁的旅游业完全能够再度兴旺起来，以新的产品和好的效益去赢得更大的市场。所以本项目建设是必要的，其必要性体现在如下几个方面：1、下江南大观园开发建设是宿迁市经济快速发展的需要。今日潞西，在改革开放政策的指引下，全市各项事业都取得了长足的发展。随着旅游业的兴起，旅游产业被列入宿迁市新的经济增长点受到市政府高度重视。积极招商引资，大力发展旅游业，已成为宿迁市经济发展不可缺少的一部分。2、是国家产业结构调整政策的需要宿迁市经济属农业型的结构，虽说近几年我们尽了最大力度重视农业这个基础产业的发展，但由于诸多原因，农业带来的经济效益仍是十分有限的。宿
9、迁市的现状迫切需要进行产业结构的调整，发展旅游业，将为宿迁市提供新的产业支柱。3、是充分开发利用旅游资源，加强生态环境保护的需要。下江南大观园附近地貌多样，以滨水缓坡地带为主，具有丰富的自然资源和深厚的文化底蕴，多少年来一直被弃置，资源得不到开发利用，生态环境得不到保护和治理。该项目的建设，使皂河镇的旅游资源得到充分开发利用，既改善了生态环境，又开发了一个新的旅游景区。 4、是社会发展和改善人民生活水平的需要当前，随着社会对精神文化的需求，随着社会经济的发展，随着人们生活水平的不断提高，追求高尚、健康、优雅舒适，多层次多内涵的休闲与旅游正成为一种时代气息的生活方式，回归大自然、瞻仰革命前辈风采
10、已成为当代人们生活的主流和发展方向。我市在这两方面有独得的优势，下江南大观园项目的开发是社会市场经济发展的需求。 5、是发挥本地资源优势和地方特色，创造财富的战备选择。宿迁市的发展仅仅依赖农业是远远不够的，必须大力发展第三产业，有这样丰富多彩的旅游资源不利用、不开发，是一种极大的浪费，因地制宜，建设符合大众消费的旅游区是对资源的合理利用，是实事求是的必然选择。综上所述可以看到，宿迁市发展旅游业有很多优势和机遇，下江南大观园的建设只要在明确宿迁旅游发展动力的基础上，采取有效的对策，确立合理的发展战略和目标，利用好资源和区位条件，就能达到满足市场需求，构建有益于宿迁旅游业快速有序发展的旅游产业体系
11、的目的。所以说下江南大观园项目的建设是必须的。三、项目的可行性1、优越的区位优势，丰富的自然资源和文化资源为旅游开发奠定了坚实的基础。2、项目基础牢固，前景广阔，发展空间大，风险系数小。由于与龙王庙行宫、财神庙、合善堂、陈家大院旅游景点不远，所以客源充足，用以作为休闲娱乐、文化教育、避暑、度假的市场前景广阔。同时，其电力、水资源和通讯生活设施为项目开发提供有力保障。 3、与现时代人们的生活方式相适应。随着人们经济收入的增长，素质的不断提高，对精神生活的需求日益增大。追求文明、向往高位的生活方式越来越成为一种潮流，这样为项目的开发提供了可持续发展的空间。 4、从市场经济上来讲，项目的开发克服了随
12、意性和盲目性，只要抢得市场先机，一定会给当地的经济带来腾飞。 综上所述，只要因地制宜、合理布局、科学规划、有效开发有效资源，它将成为投资见效快、风险系数小、可持续发展的好项目，项目建设是必要且可行的。第四章 拟建地址的建设条件一、项目所在地概况设计用地位于京杭大运河东南翼，东至通圣路，南临黄河路，总用地6. 62公顷。二、项目现状分析（一）地形、地貌及环境条件良好（二）水文地质条件良好（三）交通条件优秀（四）社会环境条件良好（五）公共设施条件良好（六）综合评价总之，该项目是一项能较快占领市场，获取良好回报的较佳的投资行为。第五章 工程建设方案一、指导思想以乾隆下江南历史文化为内涵，依托安澜湖、
13、龙潭等自然景观风貌以及乾隆行宫、龙王井遗址等历史文化资源，以皇家宫苑园林格局为载体，因借山石水体，通过对特色景观、历史文化遗址和艮俗文化等的发掘进行旅游资源整合，打造集山水园林游览、遗址观光、特色文化休闲体验于一体的下江南主题公园，与乾隆行宫共同构成皂河镇皇家宫苑景区。二、设计原则1、有效保护，突出发挥安澜湖、龙潭等自然景观资源。 2、彰显宿迁皂河镇地域历史文化资源。 3、立足市场、长远考虑，追求经济、社会、环境的整体效益。 4、因地制宜、节约资源、低碳生态、坚持可持续发展原则。 5、以人为本，从城市居民社会生活与旅游者的需求出发考虑功能需求，强调入与自然和谐共处，构建多样统一集遗址观光、文化
14、娱乐、体验休憩为一体的旅游区。三、规划目标以市场导向为原则，以以人为本为指导思想，明确景区今后一段时间内的发展定位，从资源的可持续性、形象的品牌性、旅游管理的先进性出发，通过政府主导下的跨越式大旅游总体发展战略和相关策略的实施，将下江南大观园建设成为景区重点突出、旅游主题鲜明、创新能力强、产品丰富、市场发育良好、运行有序、管理规范、服务精良、社会认同度和美誉度高、产业拉动力大、综合效益好的旅游强区和国家级优秀旅游区，从而实现对资源的积极保护和旅游产品结构调整和品质的提升。四、规划方案（一）功能分区1、皇家宫苑园林的山水格局下江南大观园是一座以乾隆下江南的皇家文化为内涵，以宫苑山水格局为载体的主
15、题公园，园内突出自然景致，以错落自由布局的园林建筑与理水、叠石、堆山、栽花、植林相结合，以达到“可行、可望、可游、可居”的山水诗画意境。 2、主从有序、风采各异的景点设计全园在总体布局上，一方面组织主从有次的轴线关系、分清主次，一方面运用对比手法，相互衬托，形成人工与自然统一协调而又气韵生动的统一整体。3、因地制宜 巧于因借 公园在整体布局构思上与周围及基地的自然环境紧密结合，借景于远山近水，亭合楼榭，竹树萧森的自然风光，使全园景色与周边环境融为一体，表现出一种自然雅朴的风格。（二）景区的主要建设项目第六章 项目发展分析一、发展条件SWOT分析（1）优势(Strengths)1.湖滨新区区位优越。景区所在地位于皂河镇，毗邻龙王庙行宫，具有优越的区位优势。2.政策支持。湖滨新区制定了“环骆马湖旅游开发”的发展路线，着力建设骆马湖旅游品牌。本项目的建设为宿迁旅游业的发展提供了有力的支撑条件。3.文化旅游资源丰富。
