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1、安阳义乌国际商贸城住宅项目可行性研究报告二一二年十月前言房地产业是投资大、风险高、回报显著的行业，是国家重点调控的行业之一。21世纪以来，房地产业已成为国民经济的支柱产业，推动和支持了国民经济持续、健康、快速的发展。但也存在着房地产开发项目不做市场调查，不做可行性研究，盲目上马，结果造成大量房屋闲置和资金积压。本文通过对安阳义乌国际商贸城房地产开发项目进行全面深入的市场调查、分析、预测，营销分析、策划，建设条件和方案分析，财务评价，不确定分析，国民经济评价，社会评价，综合评价等，论证了该项目技术、经济、工程、环境的可行性和合理性，从而提出该项目是否值得投资和如何进行建设的可行性意见，为项目决策
2、审定和银行贷款提供全面的依据。目 录第一章 市场分析1一、宏观市场分析1二、微观市场分析5第二章 营销分析5第一节 环境分析和SWOT分析 5一、环境条件5二、SWOT分析7第二节 市场定位9第三节 营销计划12一、购买对象分析12二、产品定位12三、客户定位12四、楼盘概念导入13五、价格定位与价格策略13六、卖点策划及卖点储备19七、营销策略20八、销售形式20九、付款方式20十、广告宣传21十一、销售计划十二、场地布置22十三、营销费用安排22第三章 建设方案24第四章 财务评价26一、投资估算26二、销售收入估算30三、现金流量计算30四、财务评价指标计算30五、经济效益敏感性分析31
3、六、风险分析33第五章 国民经济评价34一、直接费用与直接效益的调整34二、间接费用与间接效益34三、国民经济效益/费用计算 34第六章 社会评价35第七章 综合评价35第八章 其他36项目可行性研究依据36附件（略）37三、可行性研究人员37 安阳义乌国际商贸城住宅项目可行性研究（北地块一期）第一章 市场分析 第一节 宏观市场分析一、区位优势安阳，地处晋、冀、豫三省交汇处，面积7413平方千米，人口542万，辖1市5县4区，中国八大古都之一、中国历史文化名城、中国优秀旅游城市、国家级园林城市，是甲骨文的故乡，周易的发源地，中国文字博物馆、红旗渠、袁世凯墓、曹操高陵所在地。二、经济状况近几年来
4、，安阳充分发挥区位优势，不断加快经济发展步伐，国民经济持续快速健康地发展，综合经济实力逐年增强。 生产总值完成1106亿元，增长12.2%，人均生产总值突破3000美元。地方财政一般预算收入55.2亿元、支出121.7亿元，分别增长10.3%和27.9%。全社会固定资产投资完成741亿元，增长30.9%；城镇固定资产投资完成622.6亿元，增长31.5%。社会消费品零售总额完成292.5亿元，增长19%。人民生活持续改善。全市城镇居民人均可支配收入14809元，增长8.6%；农民人均纯收入5595元，增长7.8%，人民生活明显改善，城乡居民收入、生活水平进一步提高；整个国民经济呈现出一派欣欣向
5、荣的景象。三、地产走势在整个国民经济调整发展的同时，房地产业也不甘落后，2005年至2008年，每年的完成投资、施工面积、竣工面积、销售面积、销售金额均有一定幅度的增长。据安阳市统计局数据显示，今年1月到6月，安阳房地产投资走势呈现高开低走，预计共完成房地产开发投资43.12亿元，比上年同期增长25.3%，增速同比回落41.5个百分点，高于同期全市城镇固定资产投资1.4个百分点。投资平稳增长施工规模扩大，企业资金到位情况良好等有利条件力促我市房地产开发市场呈现逐步稳趋的态势。四、投资结构上半年房地产开发投资中，住宅投资35.87亿元，同比增长34.7%，占房地产投资的比重由上年同期的77.4%
6、上升到83.2%；办公楼投资0.27亿元，下降9.9%，比重由上年同期的0.9%下降到0.6%；商业营业用房投资3.76亿元，增长117.9%，比重由上年同期的5.0%提高到8.7%；其他投资3.23亿元，下降43.7%，比重由上年同期的16.7%下降到7.5%。五、存量结构房屋施工面积、新开工面积快速增长，竣工面积下降。1月至6月，全市房屋施工面积812.45万平方米，同比增长32.8%，增速提高0.3个百分点。其中，住宅施工面积728.39万平方米，增长32.2%。1月至6月新开工房屋面积278.82万平方米，同比增长33.6%，增速提高20.4个百分点。全市房屋竣工面积54.85万平方米
7、，同比下降6.1%。其中，住宅竣工面积52.66万平方米，下降9.5%。六、资金结构1月到6月，全市房地产开发企业到位资金44.17亿元，同比增长32.6%，房地产开发企业资金到位增速高于房地产投资增速7.3个百分点。在房地产开发企业资金来源中，国内贷款1000万元，同比下降70.8%，自筹资金34.78亿元，增长19.3%。定金及预收款4.64亿元，增长85.8%。七、市场需求随着城建三年计划的实施和推进，安阳市城镇化率不断提高，城市人口的增加及住房制度改革的深入，住房商品化水平在不断提高，居民购买商品房的意识和观念在迅速改变，房地产业面临着更大的潜在需求空间，开发投资持续平稳较快增长，商品
8、房销售市场将逐步回升，市场供求关系将趋于理性，房地产业将成为带动安阳市城镇投资增长的重要力量。第二节 微观市场分析安阳东区是安阳市政治、文化、金融、经济商贸中心，各类城市基础设施完善，各类设施应有尽有。目前有在建或待建的房地产项目14个，规划建筑面积158.万m2。房地产市场突出表现以下特点：1、在建或待建楼盘个数并不多，但单个楼盘规模偏大。2、楼价是安阳市楼市价格的风向标，楼价明显高于其他区。3、多为品牌高品质楼盘。建筑密度低，绿地率高，建筑外立面新颖，户型布局科学合理，景观设施投资大，智能化较高。4、高层建筑占有比重大。5、多为外地开发企业开发建设。6、商品房空置率并不高。第三节 总观分析
9、国务院办公厅颁发的国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知给房地产大形势奠定了基调。紧接着“国四条”、二套房贷受限等调控政策接连不断，目的是要增加普通商品住房的有效供给，大规模推进保障性安居工程建设，继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机型购房。因此今后一个时期，安阳将在市政府促进房地产健康发展政策的推动下，朝着保障性建设住房逐步扩大，普通住房建设继续得到加强的方向发展。第二章 营销分析第一节 环境分析一、环境条件1、区位条件安阳义乌国际商贸城项目位于安东新区，四至范围：北倚德隆街，东接中华路，西至曙光路，南邻万金渠。项目横跨中华路、曙光街、德隆街、明福街四条路围合组成，总占地
10、约600亩，其中住宅净占地约317亩，总建筑面积近70万平米，商业总占地约130亩，总建筑面积近40万平米，总体建筑面积110万平米，是安东新区最大规模商品房项目。规划分区为商业和住宅，东城黄金三角地，独揽商务核心，扼守中华路城市门户，具备建立区域核心资源和占有资源的价值，是安阳市地理位置最为优越的规划分区之一。2、规划风格整体规划充分考虑了各性质用地间的相互协调和衔接，兼容办公、商业、文化娱乐等功能，充分体现了以人为本的对居住环境、居住类型、居住心理的要求。体现了规划区的现代和时尚，具备了高品质的居住环境和高标准的生活服务设施，创造了清新、雅致的人文居住园区。3、政策环境安阳投资环境良好，政
11、策比较优惠，给企业在安阳的发展创造了较为宽松的条件。本项目属安阳市政府重点招商引资项目，是安阳城市建设三年计划建设项目，根据安政号文件精神，本项目建设的所有费用（包括行政事业性收费、经营性收费等）享受安阳市人民政府城市建设三年计划项目优惠政策。同时，该项目列为市重点项目，享受相应的优惠政策。市政府承诺，力争申报为省重点建设项目。4、交通环境项目东临中华路，向南接长江大道，与京港澳高速入口相连，北临德隆街与老城区相接；西临曙光路，有多路公交车停靠站；临近区域路网密布，交通较为发达，出租车随手可招。环临项目的公共交通极为便利，而且周围有多条主次干道路，又无交通瓶颈限制，所以，该项目可充分宣传交通便
12、捷这一优势点。5、商业环境按照安阳市城市总体规划（2007至2020）的要求，未来城市发展方向在市区东部，安东新区被定位为行政、商务、商业、金融、居住、文化、体育、物流为一体的现代化城区。本项目位于安阳市新兴商圈安东新区，与市政府相邻，项目周围已有或正在建或将要建设的有：中国文字博物馆、易园、图书馆博物馆；正在开工的有，建安街、朝霞路、朝阳路等路网；正在实施的有，体育发展中心五星级酒店及住宅开发、华城五星级大酒店及住宅开发等14个重点开发项目。本项目环境优美宜人，消费群体以公务员、事业单位和实力企业为主，消费财力雄厚，消费需求旺盛，周边聚集了大量的人气，商业氛围浓厚。6、治安状况和配套设施项目
13、位于市行政中心的西南方向，近些年经过地方政府的综合治理和政治思想工作的开展，特别是构建和谐社会动员教育以来，社会治安状况十分良好。项目所处地区是规划居住用地地区，已建成后人口密度较大，各种生活配套设施十分完善，居住在项目中的居民可衣食无忧。项目北部附近在建有一高档次室内菜市场，即豫北蔬菜批发交易市场，面积较大，设施较为齐全，即将建造完工。西部曙光路附近小型便利店星罗棋布，规模超市达3家以上；本项目近邻即有特色学校、幼儿园，各类教育、教学设施齐全；安阳第六人民医院距项目北1000米；项目附有在建开放式的综合体育场和市民综合活动中心；小区内银行、邮局、酒店、娱乐场所设施齐全。第二节 项目SWOT分析对项目的营销，首要的就是弄清项目自身的优缺点，面临的机会和威胁，正所谓知彼知己，方能百战不殆。以下是项目的SWOT分析。（一）优势1、交通条件。便捷。2、周围配套设施。完善齐全。3、教育文化氛围。项目中的特色学校、幼儿园，房地产与教育文化对接、联姻，对于那些渴望自己孩子以后能够得到特长教育的家长来说，无疑是最佳选择。4、小区环境卫生状况。优良。5、建筑功能、附件。充分体现人体化设计，功能合理，户型科学，建筑立面新颖高档，附件众多。6、建筑质量。可靠、优良。7、物业管理。优秀。8、发展商资信。开发企业品牌、信誉良好。9、售价。相对偏低。10、销售、售后服
