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1、目录第一章总论1第一节企业概况1第二节项目概况2第三节 可行性研究报告编制的依据和范围3第四节 可行性研究的主要结论与建议4第二章 项目所在地概况及建设条件6第一节 项目所在地概况6第二节 建设条件11第三章 项目背景和投资意义16第一节 项目背景16第二节项目建设意义20第四章 市场需求分析23第五章 工艺技术方案和设备方案25第一节 工艺技术方案25第二节 主要设备31第六章 主要原材料及消耗34第一节 主要原辅材料34第二节 主要公用工程消耗35第七章 工程建设方案36第一节 总体布局36第二节 建筑工程38第三节 公用工程40第八章 环境保护、安全和节能51第一节 环境保护51第二节
2、安全54第三节 节能56第九章 组织机构与劳动定员58第一节 组织机构58第二节 人力资源配置58第十章 项目实施计划59第一节 项目实施进度59第二节 工程招标59第十一章 投资估算和融资方案62第一节 投资估算62第二节 融资方案63第十二章 财务分析64第一节 编制原则64第二节 财务基础数据65第三节 财务分析67第四节 财务评价结论70第四章 项目选址及建设条件28一、厂址的选择原则28二、厂址选择方案28三、选址用地权属性质类别及场址现状29四、项目用地利用指标30五、建设条件31六、项目选址综合评价33第五章项目建设条件34一、项目位置34二、项目建设条件34六、项目建设内容与建
3、设规模38一、建设内容38二、建设规模39下载后可任意编辑，修改第七章技术方案40一、设计原则及指导思想40二、总图布置40三、土地整理42四、道路设计42五、给排水47六、电力、电信54七、绿化54第八章项目资源供应65一、林业资源65二、土地资源66三、劳力资源67四、苗木供应67第九章环境保护和节能措施68一、环境保护68二、节能措施69第十章劳动安全卫生与消防71一、消防71二、防火预案72三、安全75第十一章项目的管理及实施78一、组织机构78二、项目的监督和评价80第十二章项目实施进度计划与招投标81一、项目实施进度计划81二、招投标方案81第十三章投资估算和资金筹措83一、投资估
4、算83二、资金筹措87第十四章财务评价89一、评估依据、原则和方法89二、基础数据选取90三、收入及税金估算92四、盈利能力分析95五、偿债能力分析96第十五章不确定性分析101第十六章项目风险分析103二、资源风险103三、自然风险104四、市场风险104五、防范风险措施104第十七章社会效益评价107一、社会影响分析107二、互适性分析107三、社会风险分析108第十八章项目结论109一、主要研究结论109二、建议109郑州市房地产项目建议书目 录一、项目介绍（一）区位简介（二）项目指标二、市场分析（一）2012年上半年郑州市土地市场分析（二）2012年上半年郑州市商品房市场分析（三）综合
5、分析三、地块分析（一）地块稀缺性（二）周边业态分析四、预期成本分析和利润测算（一）假定开发指标（二）成本测算（三）销售收入测算（四）公司预期利润五、项目SWOT分析（一）优势(Strength)（二）劣势(Weakness)（三）机会(Opportunity)六、项目综述房地产项目建议书一、项目介绍（一）区位简介项目位于东风大街，距东风文化商务区约500米。随着城市中心南移西进，省城也从单一的城市中心向多中心的格局转变。在城市结构上形成柳巷、朝阳、长风街三大城市商圈，府西街、长风街两大政务中心。在此基础上，东风文化商务区正在形成一个集商业、政务、体育、文化、会展、休闲于一体的全新的城市功能区域
6、。2010年，东风大街全面打通。它东起滨河西路，西至西环高速，由东向西依次穿过新晋祠路、旧晋祠路、千峰南路、和平南路、规划西中环快速路，全长4.2公里，路面宽度80米，双向八车道，是贯通郑州市南部东西方向的一条城市一级主干道，也是唯一一条集园林景观、生态循环系统为一体的城市景观大道。东风大街打通工程，无疑对西山地区的区域建设、经济发展具有明显的带动和辐射作用，为缩小汾河两岸东西部差距、加快都市圈建设提供了一条快捷通道。2011年，东风文化商务区五大场馆的建成以及中博会的胜利召开，使得全国人民认识了郑州，也使全国各地的开发商发觉了东风大街的地产价值：富力现代广场的热销显现了品牌房企的优势；而绿地
7、凭借长风世纪城，早已深入人心，量价齐升；万科金域国际开盘，12.5亿的高价拍得郑州市锅炉厂土地都预示着万科将把长风商务区当作其高品质产品的重要战场；而圣湖万年花城、观澜国际、澳林滨河花园、格林花园等由省城多年耕耘，谨慎发展的本土房企开发的项目，也凭借长风商务片区的项目发力。长风商务区的房企走向良性竞争，产品形态差异化，百花齐放。（二）项目指标该地块位于规划旧晋祠路以西，市公交总公司宿舍以南，现状新晋祠路以东，地块总用地46290.39平方米，其中净用地37045.24平方米、道路用地9245.15平方米。本案地块一：净用地 22472.61平方米 用地性质 居住用地 容积率 3.0-4.0 建
8、筑密度 24%-30% 绿地率 35% 限高 100米地块二：净用地 14572.63平方米 用地性质 商业金融 容积率 5.0-6.0 建筑密度 40%-50% 绿地率 30% 限高 120米二、市场分析（一）2012年上半年郑州市土地市场分析2012年上半年，在国家严厉的宏观调控政策下，郑州不仅楼市持续低迷，就连土地市场成交形势也不容乐观。因为楼市成交量下降，调控继续推进，省城开发商拿地和扩张意愿非常低落。2012年1月份至6月份，郑州土地市场总体供应面积140多万平米，成交面积90多万平米，土地市场总体上相对平静，绝大多数地块以挂牌出让的方式进行交易。1、成交面积分析2012年1月-6月
9、郑州市土地市场成交总面积91.53万平米，约1372.97亩，成交金额12.89亿元，总体成交均价93.87万元/亩。2012年1月-6月郑州市土地市场成交情况以1月份成交面积最大，达到30万平米，在4月份春季成交量回升，其后5月份、6月份回落。土地市场成交总体走势呈现波动起伏的态势。2、成交区域分析2012年1月-6月郑州市土地市场成交区域小店区以60多万平米成交量最大，万柏林区位居第三，城市中心南移趋势可见一斑。2012年1月-6月郑州市土地市场成交区域均价以万柏林区最高，达到187万元/亩，尖草坪区、杏花岭区、晋源区基本持平，迎泽区和小店区价格较低。3、土地用途分析2012年1月-6月郑
10、州市土地市场成交地块的土地用途主要以商业、工业、住宅三类用地为主，其中，住宅类用地居于商业类用地和工业类用地之后。4、成交价格分析2012年1月-6月郑州市土地成交均价总体上一路走低，结合上半年郑州市土地市场成交量走势情况看，土地市场呈现一种“量价齐低迷”的形势，市场形势不容乐观。从上述的分析可以看出，2012年1月至6月整个郑州市土地市场在供求总量及供求结构上出现了一些变化，当期土地供给大于土地需求，在土地供应的用途结构上，住宅用地的成交相对低迷。以2011年11月山西电机厂地块以“限房价、限地价”的两限方式进行土地招拍挂为分水岭，整个郑州市土地市场进入了相对理性的市场平静期。开发商在拿地过
11、程中相对理性，也较谨慎。（二）2012年上半年郑州市商品房市场分析2012年，郑州楼市虽然在冷清中开局，但是2012年的龙城楼市并没有延续2011年的下滑。在经历了史上最严厉的调控政策之后，全国大中城市房价止跌效果明显。2012年上半年由于春节长假以及人们对楼市降价的期待等因素，郑州的商品房成交量从面积套数以及成交均价较往年有所下降。但是在今年2月，央行年内首次下调存款准备金率，与银行存款基础利率的下调，对房地产市场形成一定利好；由于银行信贷投放能力增加，人民存款取利愿望降低，首次购房人群可以获得更多信贷支持，从而释放购房需求；去年郑州市憋了一年的刚性需求者开始购房。1、成交量分析从成交量看，
12、2012年上半年郑州新建商品房共成交11843套，总成交面积1400462.54平米。6月份商品房销售达到顶峰，一个可能性较大的原因是，刚需族在2011年一年的漫长等待后，发现郑州楼市并没有出现他们心中预想的降价，随着首贷优惠的刺激，刚需族入手楼市也在意料之中。2012年1-6月郑州市楼市成交数据对比月份1月2月3月4月5月6月总套数（套）116914882368225215563010总面积（平米）146865.66167362.83305209.05252402177863350760均价（元/平米）653576296712727773606882郑州市2012年上半年房地产市场和全国普通
13、市场趋势基本一致，人们预期的价格大幅下浮并没有出现，价格依然保持高位运行，商品房成交量比往年有所下降；2012年6月，受存款保证金率与部分银行恢复8折利率政策的影响下，一部分刚需得以释放，6月商品房市场成交大幅上涨。2、成交区域分析2012年上半年郑州市六城区商品房成交套数最高的为小店区2935套，其次为迎泽区2465套，最少的为晋源区974套。2012年上半年郑州市六城区商品房成交套数图例2012年上半年郑州市六城区商品房成交面积最多的小店区和万柏林区，成交面积分别为364224平方米和274418平方米，这与郑州市的总体规划发展有关，这两个区域是近年郑州市开发的热点。2012年上半年郑州市
14、六城区商品房成交面积图（三）综合分析2012年上半年整个郑州市房地产市场依然在政府、开发商、购房者的市场博弈中艰难前行。其中，一定意义上政府在市场中仍然居于主导者地位，在“限购令”行政干预的政策影响之下以及政府在金融、土地等方面的调节，整个房地产市场受到了来自市场干预力量的影响比较明显，体现在市场数据上的变化佐证了政策的效应。首先，土地市场的变化可以说在经历了前几年的高地价之后，以山西电机厂地块在“限房价、限地价”目标下的成交为分水岭，之后的土地市场成交几乎没有较大规模的成片地块以震撼市场的方式成交；用于住宅用途的土地成交也明显回落；整体土地市场的供求比倾向于供给多成交少。其次，在商品房市场格局中，以住宅市场来说，2012年上半年
