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1、成本法房地产价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+销售税费+ 投资利息+开发利润1、取费用时采用的是项目实际发生额，未说明是否符合当地的社会一般成 本，既要区分实际成本和客观成本，采用重置成本，不能采用重建成本；2、计算贷款利息时应当采用复利，不能采用单利，基数为土地取得成本+开 发成本+管理费用+销售费用3、计息期错误，土地费用的计息期是从取得土地开始，开发成本、管理费用 有两种，土地的从取得土地开始，建筑物的从建设期开始；销售费用中的销 售代理费与销售同时发生，不计息，其他销售费用在销售之前发生，应计息，4、建工程用成本法计算时，在计算投资利息时，计息周期不是整个开发期， 应该
2、根据在建工程的规模。确定一个合理的开发期；5、销售费用计算中，不包含应由卖方缴纳的土地增值税和企业所得税，包括 两税一费和交易手续费、印花税。6、开发利润计算中，不同的利润率对应不同的计算基数：直接成本利润利率计算基数：土地取得成本+开发成本投资利润率计算基数：土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用成本利润率计算基数：土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投 资利息销售利润率计算基数：土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投 资利息+销售税费+开发利润7、计算折旧时，建筑物的经济寿命从建筑物竣工验收合格之日起计，建筑物 经济寿命早于土地使用年限的，按照建筑物经济寿命计；建筑物经
3、济寿命晚于 土地使用年限的，按照建筑物实际经过年数加上土地使用权剩余使用年限；除 了考虑物质折旧，还要考虑经济折旧和功能折旧，工业厂房还要考虑是否是腐 蚀性厂房；8、求得的土地的价值如果是土地取得成本，需要换算成楼面地价，参与后面 管理费等费用的计算；9、在折旧中，如果采用的是直线法，则包含了三种折旧，而在分解法中应该 把建筑物分成短寿命项目、长寿命项目和可修复项目；10、在计算成本时，设施设备等动产是不能计算进去的11、成本法计算的出的房地产价值，应该结合估价时点的房地产市场供求状 况进行调整12、在计算土地重新构建价格时，如果是划拨土地，不需要进行年期修正13、在成本法中，用不同结构的几栋
4、楼求取一个综合成新率是不科学的，应 分别求取每栋楼的成新率，再乘以相应的重置成本，最后加总求取估价对象的 建筑物现值。14、土地取得费用和土地取得成本是一个概念，加上开发成本等于土地成本15、土地取得成本：通常称为土地费用，包括土地使用权出让金、城市基础 设施建设费、土地开发建设补偿费（包括征地拆迁补偿安置费、相关税费、地 上物拆除费、渣土清运费、场地平整费）和土地取得税费； 市场购买：=建设用地使用权购买价+土地取得税费（契税、印花税、交 易手续费） 征收集体土地：=土地使用出让金+城市基础设施建设费+征地补偿安置 费（土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、社会保险费）+相 关税费（新菜地开发建设基金、耕地开垦费、耕地占用税、征地管理费、其他） +地上物拆除、渣土清运和场地平整费 征收国有房屋：=土地使用出让金+城市基础设施建设费+拆迁补偿安置费 （房地产补偿费、搬迁补助费、临时安置补助费、停产停业补偿费、安置补助费） +相关费用（评估等中介费）+地上物拆除、渣土清运和场地平整费开发成本=勘察设计和前期工程费+建安费+基础设施建设费+公共配套设施建 设费+其他工程费+开发期税费
