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1、 .三亚海上游乐项目崖州湾基地概念性规划中国蓝天集团达沃斯巅峰旅游规划二七年十一九月十七日 / 三亚海上游乐项目崖州湾基地概念性规划规划编制组成员名单规划顾问：刘峰锋（博士） 国务院发展研究中心 旅游产业发展 专家乔 然（教授） 文化部 旅游文化发展 专家李敬东（总裁） 中国蓝天集团 项目策划顾问规划编制项目组组长：潘亚元（院长） 教授级高级规划师项目经理：王 记（高级景观建筑师）项目组主创成员：潘亚元（院长、教授级高级规划师）王 记（高级景观建筑师）张 康（高级景观、园林设计师）任国才（总监、高级经济师、旅游项目策划专家）白 晶（城市规划师）项目组商务专员：张雯、邱铭玉 目 录一、开发背景1
2、（一）三亚旅游业保持快速发展，旅游品牌日益突出1（二）三亚旅游产业要素发展不均衡2（三）三亚旅游格局东部度假热、西部观光热4（四）三亚缺乏高品质国际化的综合性海洋运动游乐旅游区5（五）三亚市政府鼓励发展运动休闲产业7二、项目目的和意义8（一）充实和完善三亚旅游产业要素，丰富旅游产品体系8（二）填补三亚中远距离海上游乐的空白，打造海陆空立体运动游乐体系8（三）加快和提升三亚旅游的国际化水平9（四）带动三亚西部地区旅游经济和经济社会的发展9（五）实现当地社区与旅游开发和谐发展，促进社会主义新农村建设10（六）科学合理、深度利用三亚稀缺的滨海一线旅游资源10三、项目地块现状概述11（一）地块环境11
3、（二）土地利用分析11（三）基础设施分析11（四）资源现状分析12（五）生态环境现状分析12四、开发思路和原则13（一）开发思路13（二）开发原则13五、项目总体定位15（一）市场定位15（二）目标定位15（三）功能定位16（四）形象定位16（五）产品定位16（六）旅游规模17六、基地空间布局战略结构18（一）空间布局18（二）用地结构18（三）道路交通19（四）景观控制19七、项目功能分区20（一）入口服务区20（二）天地海三维交互游乐基地20（三）海洋之心地效飞行器指控中心21（四）南海皇冠海洋娱乐城21（五）游艇会所（基地）21（六）海洋之星愿望岛22（七）万国风情精品酒店度假基地22（
4、八）热带风情生态庄园22（九）三亚新天地国际休闲购物街区22八、核心项目策划24（一）海洋之心地效飞行器航站楼24（二）南海皇冠海洋娱乐城24（三）海洋之星愿望岛25（四）万国风情精品酒店度假基地25（五）天地海三维交互游乐基地26（六）热带风情生态庄园26（七）三亚新天地国际休闲购物街区27（八）港湾国际大型直销商业广场27九、项目对外交通组织策划29（一）加入三亚海上交通游线29（二）开通三亚至近中海的游艇游览线29（三）开通崖州湾西沙群岛的旅游飞行路线29十、项目开发运作策划30（一）开发模式策划30（二）开发业主定位30十一、开发步骤安排31（一）旅游项目库和开发时序31（二）支撑项目
5、投资匡算33十二、地效飞行器简介34一、开发背景（一）三亚旅游业保持快速发展，旅游品牌日益突出 2006年三亚全市接待旅游过夜人数454.9万人次，比上年增长11.9% 。其中，接待海外旅游者38.88万人次，比上年增长83.4%；接待国内旅游者416.02万人次，比上年增长8.0%。全年旅游收入65.4亿元，比上年增长27.5% 。其中境外旅游收入17066.21万美元，比上年增长129.1%。2007年上半年，三亚市旅游饭店接待过夜游客279.58万人次，同比增长21.94%，完成年度计划的55%；接待境外游客24.9745万人次，同比增长51.01%。上半年旅游总收入43.14亿元，同比
6、增长27.56%，其中，旅游外汇收入10921.3万美元，同比增长61.97%。按计划，今年三亚旅游饭店接待过夜游客510万人次，旅游收入80亿元。入境旅游市场方面，三亚接待境外游客24.9万人次，同比增长51.01%。入境游方面，重点客源市场稳中有增，新兴客源市场增长强劲。其中，香港游客2.25万人次;外国游客21.57万人次，同比增长62.07%。入境游市场总体上保持港澳台、日韩俄、欧美“三足鼎立”的格局，但市场内部已经发生结构性变化。国内游方面，休闲观光游占主导地位，出游目的日益多样，假日旅游火爆，特色游受追捧，消费升级。上半年三亚接待国内游客 254.6067万人次，同比增长19.68
7、%。三亚国内客源市场仍以长三角地区、珠三角地区和京津唐地区为主，其他地区为辅。但西部、华中以与东北等新兴客源市场正在崛起，市场占有率呈逐步提高的趋势。三亚旅游业始终保持着快速发展, 旅游已成为三亚城市发展的中心词汇。三亚市通过开展声势浩大的“三亚城市名片”征集评选活动、举办三亚国际美食节、三亚国际电视广告艺术节、首届中国（三亚）国际热带兰花博览会、世界小姐总决赛、世界先生总决赛等重大节庆赛事活动，大大提升了城市人气指数。（二）三亚旅游产业要素发展不均衡（住）三亚市旅游住宿业发展很快走在全国前列，每万人拥有高标准度假酒店数量已经居全国之首，旅游饭店类型多样化趋势明显。截至2006年底，三亚市拥有
8、138家酒店、2万多间客房，年接待能力达到970万人次。而2006年三亚接待过夜游客量仅455万人次。即使按年平均20%的增长速度增长，也要在近五年之后才能消化现有客房量，宾馆饭店总量过剩的矛盾比较突出。从酒店结构和经营收益来看，高星级酒店供不应求，中低星级酒店供大于求。2007年1-5月份统计数据显示，东部亚龙湾区域旅游饭店客房总量虽仅占全市客房总量的22.4%,但营业收入8.86亿元,占全市旅游饭店总收入的65.8%,平均开房率为74.44%,较全市客房平均开房率高8.83个百分点。其次是大东海区域营业收入1.79亿,平均开房率为70.94%,较全市客房平均开房率高5.33个百分点。再次为
9、三亚湾区域营业收入1.16亿、平均开房率为66.43%。（游）根据旅游资源分类、调查与评价（GB/T18972-2003），三亚252个旅游资源单体中，共有11个五级旅游资源。7个四级旅游资源。五级旅游资源有：天涯海角、亚龙湾、南山、蜈支洲岛、鹿回头、太阳湾、海棠湾、南田温泉、大小洞天、国际婚礼节以与世界小姐比赛；四级旅游资源有：三亚湾、大东海、落笔洞、小东海、崖州古城、崖州湾以与西岛。虽然拥有很好的旅游资源，但目前的旅游景区主要还是观光型的，“好看不好玩”，缺乏运动游乐型、休闲体验型的主题旅游景区，尤其是缺乏海上旅游项目的深度开发。表格2 三亚A级旅游区一览表景区名称A级评定年度三亚南山大小
10、洞天旅游区5A2007三亚南山文化旅游区5A2007三亚亚龙湾国家旅游度假区4A2001天涯海角风景区4A2001三亚蜈支洲岛度假中心4A2006来源：国家旅游网（ :/ cnta ）（吃）三亚毗邻世界著名的北部湾渔场和南海渔场，是我国所有沿海的渔场中唯一没有被污染的渔场。鲍鱼、海参、海胆是三亚的海中三珍，青蟹、血蚶、蚝和龙虾等也都是三亚特色美味。三亚常见的风味小吃有：椰丝糯米粑、海南鸡饭、煎堆、黎族甜糟、东山烙饼、抱罗粉、苗家三色饭、清补凉、南粉、那大狗肉、椰汁板兰糕等。三亚旅游餐饮颇具规模，2004年大约有110家注册企业提供餐饮服务，特别是海鲜餐饮已经成为三亚旅游业的一张王牌。三亚餐饮以
11、各类海鲜为特色，兼有中国各地菜和海南的四大传统名菜等。三亚春园海鲜市场是大众化散客经常光顾的大排档海鲜餐厅，其他特色海鲜餐厅主要在大东海、榆林湾渔排餐厅等。但是其卫生条件、交易环境比较欠缺。此外，在三亚高档酒店还可以品尝正宗的西餐、日餐、韩餐、俄餐等。（行）三亚市目前已经拥有海、陆、空立体化的交通网络。其中三亚凤凰国际机场是国内干线机场，飞行区等级为国际民航组织制定的4E级标准, 机场可对境外旅客提供落地签证的服务。目前已开通航线106条，其中国内航线103条、国际地区固定航线3条、临时旅游包机航线20余条；与63个城市通航，其中国内城市38个、地区城市2个、国际城市23个。机场年均旅客、货邮
12、吞吐量增长率高达40%，截至2005年12月26日,三亚凤凰国际机场旅客吞吐量达300万人次,，预计到2008年旅客吞吐量达600万人次；三亚拥有客运出租车1080辆,占全省总量的11.2%，城区内设置120-150个出租车临时停靠站；凤凰岛国际邮轮港是三亚市唯一的国际邮轮港，自2006年11月实现通航以来，共接待了23个航次的国际邮轮。（购）三亚因其独特的地理环境和气候环境，三亚市特色旅游商品众多，土特产极为丰富。咖啡、腰果、胡椒、椰子食品、热带水果与果脯、海产干品、特色茶叶（如鹧鸪茶、香兰茶），鹿茸系列产品，如鹿茸胎胶、鹿血酒、鹿茸片、鹿鞭酒等。三亚有多种多样的雕刻工艺品，如椰雕、贝雕、木
13、雕、根雕、牛角雕等；有各种各样的装饰品，如珍珠、水晶、贝壳、红豆、佛珠等；还有缤纷多彩的美术工艺品，如蝴蝶画、艺术陶瓷、工艺藤品、黎锦苗绣等民族工艺品和海螺、海贝等海产工艺品。三亚共有旅游购物网点410个，其中以接待旅游团队为主的旅游购物店39处、诚信购物点25家。但是三亚的旅游商品销售分散，缺乏配套的旅游购物服务体系。（娱）三亚市现有网吧24家、音像店40家、歌舞娱乐场所10家、书店4家、酒吧8家、大型演艺场所2家，此外有市网球中心、市博物馆、水上娱乐设施等。但是，全市没有上档次的电影院、体育馆、艺术馆、博物馆。旅游娱乐设施匮乏、夜间娱乐活动种类少。表格 三亚海上运动重点旅游区游乐项目一览表
14、水上运动游乐项目西岛潜水、香蕉船、快艇 、摩托艇、海底漫步、玻璃船亚龙湾深海潜水、浮潜、平台垂钓、玻璃船、半潜观光、深海垂钓、冲浪飞车、快艇、拖拽伞、飞鱼、快艇游白虎角、快艇巡游、快艇环岛、单人划艇、双人划艇、摩托艇、双人脚踏船、活动太阳伞 、滑水板、四人脚踏船、固定帐篷、香蕉船、水球、沙滩排球 、单人浮床、双人浮床、固定太阳伞、单人浮排、双人浮排、水枪蜈支洲岛帆船、拖曳伞、滑水、摩托艇、潜水三亚旅游产业要素发展不均衡，游、住等要素比较发达，住宿业相对超前，购物、娱乐、休闲运动等旅游产业要素相对滞后，影响和制约了三亚旅游业的全面、协调、可持续的发展。（三）三亚旅游格局东部度假热、西部观光热三亚
15、旅游经过多年发展，形成了东部度假板块和西部观光板块的格局。东部的亚龙湾是国家级旅游度假区，拥有全市最好的3S资源，集中了三亚最好最多的高星级度假酒店，此外，大东海是市区东部传统的度假区块，集中了一批中高星级的度假型酒店。目前，三亚最东部的海棠湾正在开发之中，近期还将开发7家高星级的度假酒店群。而三亚市西部，则集中了天涯海角、三亚南山文化旅游区、三亚大小洞天旅游区等主要的观光旅游景区。三亚度假客源集中于东部,西部旅游主要以观光客为主。根据国内外旅游业发展趋势和三亚旅游发展阶段，三亚旅游业正从观光向休闲度假转型，休闲度假类项目和活动将有巨大的市场需求和发展空间，今后相当长一段时间，三亚接待游客是“观光度假”、“度假观光”、“休闲度假”型游客，因此，每个旅游区块在突出主题和特色的同时，都需要强化观光
