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1、房地产估价师房地产开发经营与管理模拟全考点题库附答案参考1. 单选题：定位于最大的细分市场的营销方式是（）。A.无差异性营销B.差异性营销C.定制性营销D.集中性营销正确答案：D2. 单选题：在物业管理中经常用到的预算形式中，最常用的是（）。A.年度运营预算B.资本支出预算C.长期预算D.短期预算正确答案：A3. 判断题：还本付息比率等于物业投资所获得的年净经营收入除以年还本付息数额，某物业的投资还本付息比率越高，年还本付息数额就越少，表明该投资的还贷能力越差。正确答案：错4. 单选题：通常情况下，()以上资信等级的企业才能获得银行贷款。A.AAB.AC.BBBD.BB正确答案：C5. 多选题
2、：下列费用中属于管理费用的是()。A.折旧费B.办公费C.咨询费D.修理费E.广告宣传费正确答案：ABCD6. 单选题：关于债务融资，下列说法不正确的是（）。A.信贷融资和债券融资是债务资金筹措的主要渠道B.债券偿付方式有三种：第一种是偿还，第二种是转期，第三种是转贷C.企业债券作为一种有价证券，其还本付息的期限通常为35年D.利用信贷资金经营，实际上就是借钱赚钱或借鸡生蛋正确答案：B7. 判断题：零售商业物业的基础租金与该物业承租人的经营业绩无关。正确答案：对8. 单选题：开发商在申请领取施工许可证时，若建设工期不足一年的，则其到位资金原则上不得少于工程合同价的（）。A.20%B.30%C.
3、40%D.50%正确答案：D9. 判断题：【2012年真题】在一定的时间范围内，首套住房需求量与改善性住房需求量之间的距离表示住房需求的市场营销敏感性。()正确答案：错10. 单选题：【2013年真题】新建重点中学周边的房价迅速上涨，表明房地产投资具有()的特性。A.易产生资本价值风险B.易受政策影响C.存在效益外溢和转移D.适于长期投资正确答案：C11. 判断题：对于投资者认为经济可行的房地产投资项目，其投资的财务内部收益率肯定不小于基准收益率。（）正确答案：对12. 单选题：在房地产泡沫的成因中，（）是房地产泡沫产生的基础。A.投机需求的膨胀B.金融机构过度放贷C.土地的稀缺性D.开发商之
4、间的博弈正确答案：C13. 判断题：成本利润率是开发经营期的利润率，不是年利润率。正确答案：对14. 单选题：对于开发-持有-出租-出售模式和购买-持有-出租-出售模式来说，两者的共同点是（）。A.现金流入都包括出租收入和持有期末的转售收入B.现金流入都包括销售收入和销售税费C.现金流出都包括购买成本、购买税费和装修费用D.现金流出都包括购买成本、购买税费、装修费用和运营成本正确答案：A15. 判断题：当每年计息周期数m1时，实际利率大于名义利率。（）正确答案：对16. 单选题：某物业的购买价为100万元，其中50万元为银行抵押贷款，期限为12年，年利率为10%，按年等额偿还。如该物业年净经营
5、收入为30万元，则该物业投资的偿债备付率为（）。A.0.18B.0.12C.4.09D.5.00正确答案：C17. 单选题：零售商业物业的主要辐射区域，其营业额的（）都来自该区域。A.50%65%B.60%75%C.70%85%D.80%90%正确答案：B18. 判断题：资金来源与运用表用以计算各项动态和静态评价指标，进行开发项目财务盈利能力的分析。正确答案：错19. 判断题：制订广告方案所需的五种决策，即所谓的5M，包括广告的目标即任务(Mission)、可用的方式或方法(Method)、应传送的信息(Message)、应使用的媒体(Media)和广告效果评价即衡量(Measurement)
6、。（）正确答案：错20. 单选题：【2012年真题】证券市场上的资金供给者是()。A.证券发行人B.证券投资者C.证券监管机构D.证券市场的中介机构正确答案：B21. 单选题：由于建筑技术的发展和人们对建筑功能要求的提高而影响到物业的使用，使后来的物业购买者不得不支付昂贵的更新改造费用，而这些在初始评估中是不可能考虑到的。这主要体现了房地产投资风险的()。A.收益现金流风险B.未来运营费用风险C.资本价值风险D.比较风险正确答案：B22. 判断题：权益投资比率低，意味着投资者使用了低的财务杠杆，使投资者所承担的投资风险和风险报酬相应增加，权益投资收益率提高。正确答案：错23. 单选题：某房地产
7、开发商向银行贷款4000万元，期限为3年，年利率为8，若该笔贷款的还款发生为期间按季度付息、到期后一次偿还本金，如果计算先期支付利息的时间价值，则贷款到期后开发商实际支付的利息为()万元。A.480B.960C.1072.96D.1552.96正确答案：C24. 单选题：商业零售物业基础租金常以每平方米为基础计算，也称()。A.基准租金B.基本租金C.最低租金D.成本租金正确答案：C25. 判断题：资金一旦用于投资，就不能用于即期消费，从投资者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的补偿。（）正确答案：错26. 单选题：运营费用比率是指投资性物业中运营费用支出占（）的比率。
8、该比率越高，则预示着投资项目所获得的净经营收入越低。A.毛租金收入B.潜在租金收入C.经营收入D.净收益正确答案：A27. 判断题：在毛租的情况下，业主要支付物业经营过程中的所有费用，并且要在所收取的租金中包括这些费用。（）正确答案：对28. 单选题：下列报表中，不属于房地产开发项目财务报表中基本报表的是（）。A.资本金现金流量表B.财务计划现金流量表C.利润表D.借款还本付息表正确答案：D29. 判断题：房地产项目的盈亏平衡分析，有最低点分析和最高点分析两种，两者的主要差异在于平衡点的设置。正确答案：错30. 判断题：房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将出租率归为收益类指标
9、。正确答案：对31. 多选题：房地产周期循环的原因有（）。A.供需因素的影响B.供需调整不均衡存在的时滞C.政策因素的影响D.房地产价格从长期看呈螺旋上升的影响E.制度因素的影响正确答案：ABCE32. 多选题：金融机构在融出资金时，要遵循（）原则。A.流动性B.保本性C.偿还性D.盈利性E.地域性正确答案：AD33. 判断题：零售商业物业的租金是以每一个独立出租单元的总建筑面积为基础计算的。正确答案：错34. 单选题：房地产投资中危害最大的一种风险是()。A.通货膨胀风险B.政策风险C.政治风险D.周期风险正确答案：C35. 判断题：调查上水管线、雨水管线、污水管线、热力管线、燃气管线、电力
10、和电信管线的现状及规划目标和其可能实现的时间，不属于房地产开发项目可行性研究的主要内容。（）正确答案：错36. 单选题：参与缴纳住房公积金、购买自住房屋的家庭()。A.只可以申请政策性抵押贷款B.只可以申请商业性住房抵押贷款C.既可以申请政策性抵押贷款又可以申请商业性住房抵押贷款D.只能申请政策性抵押贷款，不能申请商业性住房抵押贷款正确答案：C37. 多选题：【2013年真题】下列经济效果评价指标中，属于衡量房地产开发项目开发-销售经营模式的指标有()。A.投资收益率B.物业增值率C.开发利润D.成本利润率E.股权增加率正确答案：ACD38. 多选题：市场调查的第一步是确定问题和调查目标，调查
11、项目可以分成以下三类（）。A.描述性调查B.试探性调查C.抽样性调查D.因果性调查E.电话回访性调查正确答案：ABD39. 单选题：购买住房抵押支持证券的个人和机构，属于()。A.房地产间接投资者B.房地产置业投资者C.房地产开发投资者D.房地产直接投资者正确答案：A40. 单选题：某开发商向银行申请了年利率为9%、期限为15年、按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款，则该开发商第1年的还本收益为（）万元。A.3.41B.4.05C.4.59D.12.59正确答案：A41. 判断题：如果计息周期无限期缩短，并按复利计息，称为间断复利。（）正确答案：错42. 单选题：如果公司具有向市场领导者挑
12、战的实力，或者是其成本较低，或者是其资金雄厚，则开发商可以采用()。A.领导定价法B.挑战定价法C.随行就市定价法D.渗透定价法正确答案：B43. 多选题：招标文件通常包括()等。A.合同条件B.投标须知C.招标方式D.工程标底正确答案：ABC44. 单选题：【2012年真题】某房地产开发企业年初未偿还贷款本息累计为10200万元，其中未偿还利息累计为200万元。年初新增贷款300万元，若贷款年利率为7%，当年只付息不还本，则当年应计利息为()万元。A.717.50B.721.00C.724.50D.735.00正确答案：C45. 单选题：房地产项目开发内容和规模的分析与选择，首先要遵循的前提
13、是（）。A.符合城市规划B.利益最大化C.规模最大化D.报酬率最小化正确答案：A46. 判断题：【2014年真题】在不确定的市场环境下，财务评价方法容易造成对房地产投资价值的高估。（）正确答案：错47. 单选题：先近似匡算工程量，配上相应的概预算定额单价和取费，再近似计算项目投资，这种估算方法称为（）。A.单元估算法B.单位指标估算法C.工程量近似匡算法D.概算指标估算法正确答案：C48. 多选题：【2013年真题】关于开发后出租或自营的房地产投资项目计算期的说法，正确的有()。A.计算期为项目的开发期B.计算期为项目的经营期C.计算期为项目的开发期与经营期之和D.计算期以土地使用权剩余年限和建筑物经济使用寿命中较短的年限为最大值E.计算期的单位可为年、半年、季、月正确答案：CDE49. 单选题：邀请招标是非公开招标方式的一种，被邀请参加招标的承包商通常在()个之间。A.310B.210C.410D.510正确答案：A50. 判断题：在对房地产开发项目进行独立的财务评价时，需要编制资产负债表。但当房地产开发经营公司开发或投资一个新的房地产项目时，通常不需要编制资产负债表。正确答案：错51. 单选题：【2012年真题】房地产开发企业为了确定开盘价，对其楼盘所在区域房价的市场认可情况进行市场调查，该市场调查的类型属于()。A
