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1、优选文档房地产开发项目的规划设计一、房地产开发与城市规划的关系（一）房地产开发与城市规划的内涵、性质及其互有关系城市规划是为实现一准时期内城市发展的目标和各项建设而起初进行的综合部署和详细安排行动步骤，其实不断付诸推行的过程。城市整体规划是从宏观上明确城市的性质、规模和发展方向，从空间上确定城市布局构造和土地使用功能以及道路交通和市政基础设施网络，是城市发展的总框架、总宏图。详细规划是整体规划的深入，是对各项建设的综合部署和详细安排，是指导城市中某一地区进行当前开发建设的依照和宏图。与房地产开发关系亲近的是城市整体规划和详细规划（包括控制性详细规划和修建性详细规划）。房地产开发是指依照城市规划
2、和社会经济发展的需要，对土地和地上建筑物、修建物及城市基础设施等进行开发建设和经营管理的一项综合性社会经济活动。其内容包括从立项、规划设计、征地拆迁、土地开发、房屋建筑、工程竣工查收、经营销售、交付使用直至物业管理的全过程。房地产开发的形式有多种：按开发的对象（客体）而言，可分为土地开发、房屋开发和房地产综合开发；按开发的主体而言，有独资、合资、个人三种开发形式；按开发的地区划分，有新区开发和旧区（旧城区更新改造）开发；按开发的规模划分，有单项开发和成片集中开发。无论哪一种开发形式，房地产开发都是拥有高投入、高风险、高回报的行业。城市规划的编制、推行和管理一般由规划设计院和规划管理部门完成，它
3、们是政府的职能部门，因此，就其性质而言，城市规划是政府行为。这一行为结果要求能反响城市中全体公众的意志，保护公共利益，保障公民和法人的合法权益，促使城市的全面发展。房地产开发主若是由房地产开发企业来担当，其性质是企业行为。这一行为目标主若是追赶收益最大化，即战胜房地产开发项目周期长、投资长、风险高的不利因素，以期获取最大的收益。由于城市规划和房地产开发内涵、性质不同样，在编制城市规划和进行房地产项目开发的过程中，各自考虑问题的重视点也不同样：从发展战略方面看，城市规划重视于从宏观的角度解析城市的发展条件，确定城市的发展方向，而房地产开发则多从微观的角度考虑企业的发展；从时间上看，城市规划重视考
4、虑长远的和远景的收效，兼顾近期的发展，而房地产开发更侧重近期的收效；从空间上看，城市规划侧重整体的空间构造组织和各样用地功能的配置，而房地产开发则多从局部考虑项目的区位选择；从效益看，城市规划侧重研究经济效益、社会效益和环境生态效益的相互一致，重视研究降低社会边缘成本，提高整体综合效益，而房地产开发更关心开发项目、开发宗地或企业经济效益；从信息反响角度看，城市规划重视听取市民的反响建议，满足大多数市民的需要，而房地产开发重视收集市场信息，适应市场的需要。归纳以上解析，城市规划与房地产开发是宏观与微观、整体与局部、长远与短期的关系，是后者应遵从前者、前者应兼顾后者的相辅相成的关系。但是，不可以否
5、认，因两者的重视点不同样，必然会产生矛盾的一面，若办理不当，就会给城市建设与发展带来问题。（二）城市规划对房地产开发的影响及拘束10房地产的开发和经营管理活动绝大多数都是在城市范围内进行的。因此说，房地产开发的每一个环节都要受城市规划的影响和拘束。为此，开发商不但要全面认识某个城市的规划妄图，掌握城市规划的各项控制指标，还要正确办理两者的关系，使房地产的开发少走弯路，获取事半功倍的收效。城市规划对房地产开发经济效益的影响。为了使一个城市的经济、社会、环境效益一致友善，城市规划经常经过一些控制指标实现这一目标。其中与房地产开发关系最亲近能是对城市土地开发强度的控制。反响城市土地开发强度的指标平常
6、有三个，即建筑密度、建筑高度和建筑容积率。容移率综合了前两者的内容，直接反响一块土地上的建筑容量，因此碰到城市规划师和房地产开发商的广泛重视。在房地产开发活动中，开发商总是追求收益最大化，争取收益和支出的差额最大。依照经济学中边缘收益（成本）递减（增）的原理，房地产项目的收益和支出的情况随土地开发的强度变化而变化。假定在一块面积和建筑密度都已明确的土地上，建设楼字的边缘收益和边缘成本随楼层和容积率的提高，将产牛变化：据天津市的检查，三、四层房价最高；其他二、五层与一、六层各属一档，商品房价相差102；但三、四层的单方成本却比不过建一、两层的件宅要低。当楼房高出必然层数后，由于建筑自己的设施投资
7、大幅度增高，高层楼宇的基础和支撑构造花销增加，勘探设计的成本加大，而且建设周期长，贷款利息增加，整个投资的成本细风险愈来愈高。由此解析，选择和确定合适的容积率对房地产开发项日的投资回报将产生较大的影响。因此，城市规划确定的建筑容积率，应在保证环境、社会效益的前提下，追求充发散挥土地经济效益的最正确建筑容积率的范围。2. 房地产开发必定符合城市规划。我圈城市规划法规定，城市规划区内的土地使用和各项建设必定符合城市规划，遵从规划管理。为此，城市规划管理部门经过建设用地规划赞同证等措施，对包括房地产开发在内的各项建没进行有序有效的管理。详细方法以下。（1）关于项日选址建议书。由城市管理部门建议的关于
8、项目选址建议书是房地产开发申报立项时必定具备的文件之一。建设单位存进行项目可行性研究时，要接受城市规划行政主管部门关于项目选址的规划指导，审批任务设计书时应当敬爱选址建议书。（2）建设用地规划赞同证。是城市规划主管部门依照开发单位，或有关机构的用地申请以及规划和建没项目的用地需要，确定用地地址、面积、界限的法定凭证。房地产开发单位依赖建设用地规划赞同证，才能到土地管理部门申请开发建设用地，办理土地征用划拨或出让手续。（3）建设工程规划赞同证。这是赞同工程设计、施工图纸可否符合城市规划并准予施工的法定凭证之一。只有在获取建设工程规划赞同证、建设工程动工赞同证、土地使用权证和其他有关文件后，房地产
9、项同才能破土动工。（4）临时建设用地规划赞同证和临时规划赞同证。这和永久性开发建设用地的申请、审批程序近似，是关于因施薪资料堆放、运输、架设地上线路、铺设地下管线、进行地下工程建设和地质勘探等需要临时占用土地所核发的法定凭汪，这类用地必定在规按限时内予以回收。开发商在规划设计阶段的职责。一个项目的规划设计，经常需要委托某设计单位完成，但这其实不等于开发商不介入这一活动，相反，开发商必定组织并参加整个规划设计的研究和论证，以便规划设计更加合理、更加符合当时当地的实质情况。开发商主要完成以下协调、管理的工作。第一，会同城市规划部门，经过屡次勘探、研究论证，选定项目开发地址，确定用地范围和建设规模。
10、第二，委托规划设计，进行多方案比较，确定规划方案。第三，参照囝家或地方政府规定的定额指标，参加研究确定项目规划设计的投资概算以及各项技术经济指标。第四，积极为施工单位创立动工条件，规划设计方案一旦确定，就要拟定分期出图计划，赶忙提出规划总平面图、道路规划图、竖向规划图、管网综合图、土石方工程图等。并抓紧组织设计单位进行建筑工程的单项设计，赶忙完成项目的施工图纸。第五，熟悉和审查图纸。第六，绀织现场规划设计小组，由开发商牵头，组织规划设计、建工、市政、公用建设等部门参加，如期开会研究在建设过程中出现的问题，使施工得以顺利进行。二、房地产开发中规划设计应依照的原则（一）依照城市整体规划和分区规划，
11、表现社会、经济和环境效益相结合的原则前已叙及，房地产开发与城市规划是微观与宏观、局部与整体的关系。因此，无论是新区开发还是旧城改造，无论是单项开发还是综合开发，都必定依照城市整体规划或分区规划的要求，编制开发项目的详细规划，办理好局部和整体的关系，以使城市整体规划得以深入和推行。房地产开发项目应经过综合规划设计，集约合理利用城市土地，办理好单体建筑与城市设计、使用功能和室内室外环境、建筑空间组合和建筑艺术等方面的关系，在实现较好的经济效益的同时，充分兼顾社会效益和环境效益，使综合效益达到最正确。（二）依照国家和地方政府有关法规、规范、规定、条例，严格履行规划管理手续房地产开发项目必定严格依照国
12、家和地方政府拟定的有关规划、建筑设计、交通管理、消防以及卫生防疫、防空、人防、文物和古建筑保护等法律、法规，特别是中华人民共和国城市规划法。开发商必定对各阶段的规划设计方案，征询规划主管部门的建议，严格履行规划管理手续，在规划设计获取主管部门的赞同后方可推行。（三）房地产开发要做到一致规划、合理布局、就地取材、综合开发、配套建设房地产开发是一项复杂的系统工程。开发地区内的建筑物、修建物、市政工程、公用事业、绿化、卫生防疫、人防、抗震、防洪、教育、文体、消防、交通，致使建筑艺术、建筑色彩的构思以及建筑小品的部署，甚至包括小区的安全防范、物业管理等等，都要在一致规划设计的前提下，兼顾兼顾，合理布局
13、，综合推行，配套建设，推行先地下后地上的原则。（四）依照价值规律和市场供求法规，充分认识和掌握市场行情，对开发项目作出正确的定位在市场经济条件下，所有社会经济活动都必定依照价值规律和市场供求关系的发展变化，利用经济杠杆和竞争体系，促使资源或产品的合理配置。房地产开发项目也不例外。就房地产产品而言，尽管是一种特其他商品，但它对社会的价值和贡献，同其他商品同样，就是商品住处、写字楼、综合楼、商场、标准厂房等建筑物及其空间环境整体投入使用后所产生的经济、社会和环境效益的一致。因此，房地产开发商必定要着眼于市场，依照市场上花销者的需求和偏好，对所开发项目的使用性质、标准进行科学的论证和解析，合理进行规
14、划设计定位。只有这样，才能为实现优异的经济效益希望打下扎实的基础，同时实现对社会的价值和贡献。若是开发的商品建筑的使用性质与标准不符合市场需要，或与所在地段的等级不般配，则其经济效益和社会效益则无从谈起。（五）节约用地、合理集约利用每一寸土地我国人多地少，耕地面积仅占全世界总耕地面积的7，但要养活占世界22的人口，土地资源十分难得。城市周围人均耕地更少，而且大多数均为高产良田，农村居民点又很密集，征地费、拆迁费昂贵，因此节约用地、合理集约利用每一寸土地不但是我国的基本国策，也是房地产开发企业降低成本、提高经济效益的基本路子。（六）表现以人为本，可连续发展的思想房地产开发商经过房地产项目的开发，
15、不不过是为自己获取可观的经济利益，更重要的是还要直接为人们供应优美、干净、安全、酣畅的生活和工作空间环境。因此，对其所开发的房地产产品的建筑使用功能、内部空间与整体环境的设计、市政和公建配套等，包括老龄住处和残疾人的无阻挡建筑的设计等等，都要提高到生活质量和环境质量的高度来对待，必定从“人建筑环境”有机结合出发，坚持以人为本的原则，走可连续发展的道路。在规划设计中充分表现生态环境、生活环境、社会文化环境、生理环境和心理环境五个方面的要求。三、房地产开发中所涉及的规划设计内容房地产开发中所涉及的规划设计内容主要与城市分区规划、控制性详细规划和修建性详细规划关系亲近。房地产开发项目的规划设计必定依
16、照城市整体规划，依照城市规划管理部门给定的规划设汁条件，进行房地产开发项目的详细规划设计，并严格依照报批后的详细规划设计进行开发建设。这里简要介绍城市分区规划、控制性详细规划和修建性详细规划的内容。（一）分区规划的主要内容分区规划的主要任务是在整体规划的基础上，对城市土地利用、人口分布和公共设施、基础设施的配置作出进一步的规划安排，为详细规划和规划管理供应依照。分区规划的主要内容以下：原则规定分区内土地使用性质、居住人口分布、建筑用地的容量控制指标。确定市、区级公共设施的分布及其用地范围。确定城市主、次干道的红线地址、断面、控制点坐标和标高，以及主要交织口、广场、停车场的地址和控制范围。确定绿地系统、河湖水面、供电高压线走廊、对外交通设施和风景名胜的用地界限及文物古迹、传统街区的保护范围，并提出空间形态的保护要求。确定工程干管的地址、走向、管径、服务范围以及主要工程设施的地址和用地范围。分区规划文件和主要图纸包括：规划文
