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1、09房地产新形势探析一、 当前房地产形势分析：1、 世界房产形势由房产泡沫引起的美国次贷危机最终引发全球性的金融危机，而首当其害的还是是房地产业。美国经济足可撼动世界经济，房地产业更是国民经济的支柱产业，世界任何国家也没办法置身事外独善其身，就连代表世界房产最顶级的阿联酋迪拜市也从房产火爆开发中降温，也步入停工的危机行列。房地产业的低迷愈演愈烈导致了全球性的经济危机。2、 中国房产形势07年是中国股市和房地产黄金十年的最好光景。但是人们对即将到来的楼市调整没有丝毫准备，局面直转急下，股市开始持续一年的自由落体，楼市也无法独善其身，在经历了几个月的有价无市的挣扎后，房价在几个大城市开始公开下降，
2、个别城市已经创出了30%的跌幅。今年9月到12月，是金融危机以来地产业坏消息最多的时期，先是雷诺兄弟公司破产后引起中国地产股全线下挫，后万科宣布削减开工计划，然后是北京、上海、广州楼市几乎进入历史最低谷，地产企业也经历了最严峻的生死考验。销售告急！停工告急！资金告急！地产产业链告急！是全国各大地产企业普遍面临的难题。3、 山东房产形势与以上几个大城市相比，山东房地产市场显得稍为平静一点，各地市暂时没有出现全线降价的现象，多数开发商选择了变相促销。以刚性需求为主的济南楼市，虽然销售出现萎缩，但12月份推出楼盘众多，二十几个楼盘纷纷打出优惠促销措施。如鲁能领袖城交2万顶4万；保利花园大客户选房享有
3、94折的超值优惠；名士豪庭开盘可享受2万抵5万特惠；海信慧园即将封顶购房三重好礼回馈市民。青岛、烟台、威海等地区的海景房产，受观望情绪影响尤为严重，由于房市持续低迷，房地产开发商为卖掉手中的房子可谓费尽心机，零首付、搞团购已不新鲜。而烟台一小户型楼盘近日居然到大学校园做宣传，向没有收入的大学生推销自己的楼房。来自市房地产交易中心统计数据显示，自11月16日五项购房新政实施以来青岛市一个月内共成交住房2474套，近两三天来，市南、市北多个楼盘以6000元/平方米左右的低价开盘，受到市民的热捧。位于市南区南京路与如东路交界处的某楼盘推出“64平方米30万一口价”的特价房。新政加低价销售促使楼市出现
4、短暂的回暖。4、 日照房产形势4.1城建沁园：日照第一个大幅降价的楼盘，11月3日开始抛售，由于是第一个降价，出其不意降价幅度达1000元/m2。致使均价不足3000元/m2，每层差价60元/m2，一般购房者普遍可以接受，造成销售情况良好，剩余的100多套房源几乎被抢购一空的局面。销售形式：没有通过媒体公开降价，通过内部团购形式销售。售楼现场火爆。4.2金马四区：位于海曲路原凯莱大酒店附近的金马第四生活区，也紧随沁园之后加入降价的行列，降价幅度达750元/m2，使均价在3000元/m2左右。与附近的安泰水晶花园均价4000元/m2形成鲜明对比，取得不错的销售业绩。销售形式：没有通过媒体公开降价
5、，通过内部团购形式销售。4.3风景水岸花园：位于济南路沁园项目东临的风景水岸花园五期11月22日开盘，五期为18#22#两栋18层高层共244套房源。靠近沿街的一栋已封顶，另一栋未封顶，工程进展缓慢，资金吃紧。大部分一梯两户，只有一个单元一梯三户，造成户型面积过大102253m2。开盘起价2339元/m2，16层层差140元/m2左右，714层层差80元/m2左右，1518层层差30元/m2左右。总体均价3500元/m2左右，实际比以前均价降低600元/m2左右。11月28日对外宣布价格提升200元/m2。从销控上看，以前只是预定了很少一部分，加上开盘以来共计销售不到一半。所有销售只是交大定（
6、30000元）或小定（几百到千元都可）没有开始签购房合同。销售形式：在沁园降价后采取加入团购的形式暗降，开盘通过媒体公开降价。销售现场氛围一般。4.4东辰皓星园：位于济南路与昭阳路交汇处，与风景水岸、沁园一路之隔。项目共计7栋11层小高层，一期开5栋，约260套房源，户型59145元/m2，已于2007年开盘。项目08年25日通过媒体公开直降1000元/m2，现均价3450元/m2，降价步伐相比风景水岸晚了一步。一楼价格2800元/m2，每层层差80元/m2。购房者可以先交定金1万元，一个星期内交齐首付，车位可买可不买。由于项目开盘较早，前期销售加降价抛售现总体销售大半。销售形式：在沁园、风景
7、水岸降价后济南路上第三个降价楼盘，通过媒体公开降价。是继金港名都、风景水岸第三个公开降价的楼盘，销售现场氛围一般。4.5江南印象：一期清盘销售，均价2900元/m2降为2300元/m2，下调幅度600元/m2，未公开实行内部价格。二期开盘公开推出30套特价起价1950元/m2。其余参加集体团购，直惠600元/m2。4.6东辰美丽365：2006年开盘的楼盘，开盘价2300元/m2，2007年涨为3000元/m2，已基本售罄。小区无供暖设施。近期推出剩余的几十套带产权的阁楼1500元/m2，一经推出立被抢购一空，低总价赢得了客户。日照选择直接降价的几个楼盘在整个山东省也是开了先河，但日照目前还没
8、有出现持续的降价风潮。新市区、山海天的高档楼盘都没有公开直降。因为大部分开发商抱有马上回暖的幻想，其次，时至今日马上要进入新的一年，一般而言能扛就扛，因为现在就是能卖出房子，回款也职能算到明年的销售额了，对他们度过今年年关已经没有意义；第三如果明年上半年没有出现转机，开发商如果不能打通融资渠道，新增楼盘会低价销售，那么在售楼盘只能选择降价。“以降价来带动销售量”将是唯一选择。二、 关于新的市场形势下提出的建议思路探讨1、 新政解析：日前，政府全方位出台一系列经济刺激政策、房产利好新政。金融机构降低存贷利率，刺激消费。放宽二套房贷限制政策，将激活“小房换大房”的改善性住房需求，和给投资需求取暖；
9、为房地产企业提供融资服务，对有实力有信誉的开发企业兼并重组提供融资和金融服务，加大对在建和中小价位和户型的商品房的信贷支持，下浮廉租房贷款利率，房地产开发企业贷款用于廉租房新建和改建，则贷款基准利率下浮10%，贷款期限延长至5年。我省今年已投资53亿建设经济适用房，随着国家政策的扶持，开发企业与政府联合开发经济适用房、廉租房也是下一步的发展方向。建设副部长齐骥表示，今后三年，全国将新建200万套廉租房和400万套经济适用房，总投资9000亿元。加强保障性住房建设是未来一段时间的重要取向。潘石屹认为，保障性住房将改写楼市格局。与保障房相邻、档次差不多的普通住宅价格会逐步向保障性住房靠近，普通住宅
10、开发商的生存空间将面临很大压缩。从这一点来看，绝版地段的高档住房反而有发展空间。关于09楼市众说纷纭，11月份出台的系列刺激措施使交易量放大，使得一些业内人士欢呼楼市严冬已过。而有人认为冬天刚开始，中国人民大学“中国宏观经济分析与预测课题组”的报告认为，房地产业的大调整将在2009年全面爆发。2009年的房地产将面临供给提升与需求大幅下滑的双重压力，资金缺口必将使大部分房地产企业资金链断裂。经济学家成思危认为，房价会缓慢上升，中国大约有20%的家庭需要通过廉租房解决居住问题；大约有20%的家庭需要通过经济适用房和限价房解决居住；剩下60%的家庭应通过市场解决居住。房地产要健康发展，就应做到政府
11、的职能归政府，市场的职能归市场。日前，日照市政府办公室也转发了市规划建设委员会、市财政局等五部门出台的关于支持居民购买住房的意见的通知。1、适度放宽个人住房公积金贷款政策 职工申请个人住房公积金贷款购买商品住房，最低首付比例下调至20%，贷款最长期限由10年调整为20年。购买新建商品住房贷款最高额度由10万元提高为20万元，购买二手商品住房贷款最高额度提高为15万元。2、调整普通商品住房面积标准将普通商品住房的建筑面积标准由120平方米调整到144平方米。个人首次购买90平方米（含）以下的普通商品住房，契税税率执行1；个人首次购买90平方米（不含）以上、144平方米（含）以下的普通商品住房，契
12、税税率执行1.5。3、加大住房保障投入增加财政预算支出，经济适用住房货币补助户数由原计划的704户增加至1264户（将2009年底计划补助的560户安排到2009年初解决）。配建收购廉租住房由200套增加至300套，2009年全部完成。4、 明确界定购买第二套住房的对象对有年满18周岁子女的家庭购买第二套住房的，可比照首套住房贷款、税收政策执行。对首套住房人均建筑面积未达到全市人均住房建筑面积标准、购房改善自身住房条件的，购买第二套住房时，可比照首套自住房贷款、税收政策执行。5、调整房地产交易环节收费政策个人购买自住普通住房，涉及到房产登记、交易、测绘等环节的手续费按50%收取；低收入家庭通过
13、政府补助购买自住普通住房，手续费按25%收取。6、加强城市规划区内集体建设土地上的建设管理暂停审批在集体土地上建设分户安置房。加强对城中村改造的宏观调控，分期分批，有序推进，防止集中放量和私自出售“小产权”房。以上新政策的出台，只是能满足部分自住人群的迫切居住需求，但要想温暖提升人们的投资信心，需要日照房地产业内人士采取措施共同努力和政府各职能部门的参与支持。2、措施思路2.1赢得政府的支持设法赢得政府的支持，可是每家公司的情况各不同，有的需要政府部门的保护，有的需要政府部门给予优惠贷款，还有的要求政府给予拿地方面的照顾。要想实现就联合动用公众舆论，巧妙地把公司的利益替换成民众的利益，只要公司
14、能把本公司的利益与公众利益挂上钩，我们拿着自己的想法措施到政府那里说话的分量就不一样了。南方有一个大型的房地产公司就有一次成功的经验。当时由于受经济过热的影响，房地产的开发都十分注重高档房产的建造。这家公司敏锐地感觉到未来的房地产只能以大部分人能够消费的中低档房为主流，但是政府缺乏明确的支持和优惠政策。为引起政府注意，这家房地产公司自己出资金筹备了一次“中国房地产开发战略研讨会”，特地邀请政府部门领导参加，在研讨会上，各位专家大声呼吁重视城市中低档房产开发，给政府领导印象深刻。不久，一个支持中低档房建设的方案就出台了。该公司趁热打铁，立即推出几个中低档房的项目，由于是政府明确支持的项目，所以在
15、项目审批、资金来源等方面都受到各个部门的重视。不久，各地住房改革开始，高档公寓滞销，相反对中低档房的需求却迅速增加，该公司正好赶上这个潮流，业务量大增，一举成为这个城市的房地产明星企业。2.2临时政策措施建议由政府牵头，国土、建委、银行等相关部门参加，共同制定有利于日照房地产市场发展的临时政策措施，也可以说是地方政府的细则。有限度的降低第二套房贷的门槛所适用的人群非常有限，多数有能力的消费者还是均要为第二套购房额外多支付成本。建议日照金融机构能否把首付20%不局限在公积金贷款，首次商业购房贷款也可达到首付20%。二次房贷首付30%；日照房产特别依赖外地市场，能否对外地首次购房者实现首付30%，
16、二次房贷首付40%。刺激一下外地客群积极性。“将现行个人购买普通住房超过5年（含5年）改为超过2年（含2年）转让的，免征营业税；对个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。”这条政策值得称许，但力度不够大，我认为应改为“个人将购买超过2年的普通住房对外销售的，个人不负担营业税”，“个人转让自用2年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，个人不负担个人所得税”。我认为，现在税收政策应该尽快回归到2005年之前：个调税、增值税免征，营业税宽征。由政府牵头，联合宣传部门到外省如山西、河北、甘肃等内陆城市对日照做城市营销，提升日照知名度，在央视频道做形象宣传。抛弃以往各企业各自为战的弊病带头组织日照知名海景项目到外省宣传推广。当此可借与青岛同城之机
