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1、房屋评估技术路线为统一估价机构的技术标准，保障评估价格的科学、合理、 公平、公正，制定了房屋综合调整标准、房屋及装修折旧标准、 房屋装修及设施设备评估标准。第一部分 房屋综合调整标准一、框架房屋调整项目及系数1、框架房屋设定标准檐高H为3.5米，每上升或下降10cm, 调整1%；2、框架一等房屋设定承重梁及柱厚度250cm，当V50cm的 调整-2%；3、框架房屋外墙设定为 37 砖墙，外墙为 24 砖墙时，调整 -2%；（外墙砌块根据厚度参照砖墙调整）4、框架房屋设定为外墙清水，内墙刮腻子找平，内墙清水 调整-3%，顶棚未抹灰找平调整-2%；5、房屋台基高与设定标准台基高hl （设定一等50
2、cm、二等 30cm）院坪与胡同落差h2 （设定30cm）不同时，每上升或下降 10cm，调整1%;房屋有半地下室时，台基高度减半计算，即： 台基二（实际h1-对应的标准台基）十2+对应的标准台基；楼房 中h1和h2只调整第一层，二层以上不作调整；6、框架房屋设定为自然间之间有隔墙，若有通间情况，按 照通间自然间间数减1与总间数减1的比例调整：1/8 V通间W1/4调整-1%, 1/4V通间W1/3调整-2%, 1/3V通间1/2通间 调整-3%, 1/2V通间2/3通间调整-4%, 2/3V通间3/4通间 调整-5%, 3/4V通间调整-6%；7、框架一等房屋设定为屋面现浇,预制板的调整-5
3、%,屋面 为复合板的调整-8%,单层彩钢板、石棉瓦的屋面调整-15%；二 等房屋设定为预制板,现浇的调整5% ,屋面为复合板的调整-8% , 单层彩钢板、石棉瓦的屋面调整-15%；8、框架房屋设定供暖为暖气片供热,地暖的调整3%,无暖 气的调整-3%；9、框架房屋设定为有上、下水,每缺少一项调整- 1 % ；10、框架房屋门窗设定标准为普通铝合金门窗（塑钢或双口 木质门窗）,断桥铝合金门窗调整4%；双层铝合金（或塑钢）窗 调整3% ；普通木门窗调整- 1 % ；简易木门窗或铁质门窗调整- 2% ；二、砖混、砖木一等房屋调整项目及系数：（檐高$3.2m）1 、砖混房屋的屋面现浇调整5% ；2、一
4、等房屋设定标准檐高为3.4米，每上升或下降10cm调 整1%；3、一等房屋设定外墙为37砖墙,当外墙为24砖墙时,调 整-3%；4、一等房屋台基与设定标准台基高h1不同时（砖混50cm、 砖木40 cm）,每上升或下降10cm调整1%；房屋有半地下室且 需单独补偿时，台基高度减半计算；楼房中台基高度h1及胡同落差h2只调整第一层；5、一等房屋设定标准的院坪与胡同之间的落差h2为30cm, 每上升或下降10cm调整1%；调整系数不得低于-3%；6、一等房屋设定暖气片供热,地暖的调整 3%,无暖的调整 -3%；7、一等结构房屋设定为有上下水,每缺少一项调整-1%；8、一等砖混房屋设定为有圈梁和构造
5、柱,缺一项的调整-2%；9、一等房屋门窗设定标准为普通铝合金门窗（塑钢或双口 木质门窗）,断桥铝合金门窗调整 5%；若为双层铝合金（塑钢） 窗调整 4%；普通木门窗调整-1%；简易木门窗或铁质门窗的调整 -3%；10、一等房屋设定为自然间之间有隔墙,若有通间情况,按 照通间自然间间数减1与总间数减1的比例调整：1/8 V通间W 1/4调整-1%, 1/4V通间1/3调整-2%, 1/3V通间1/2通间 调整-3%, 1/2V通间2/3通间调整-4%, 2/3V通间3/4通间 调整-5%, 3/4V通间调整-6%；11、一等房屋进深低于5m的调整-2%；1 2 、房屋内墙面为清水的调整- 3%
6、,顶棚未抹灰找平调整- 2% ；13、砖木结构上屋面现浇细钢筋混凝土防水,其主要承重结 构仍为木质,细钢筋起拉结防裂作用的调整 3%；三、砖混、砖木二等房屋调整项目及系数：（2.7mW檐高V3.2m)1、砖混房屋屋面现浇调整 5%；2、砖混房屋设定为无圈梁构造柱，有圈梁构造柱调整 2%；3、二等房屋设定标准檐高为 2.9米，每上升或下降 10cm， 调整1%；4、二等房屋设定外墙为 24砖墙，当外墙为 37砖墙时，调 整 3%；5、二等结构房屋设定标准地基高hl为30cm,每上升或下 降10cm，调整1%；6、二等房屋设定标准有暖气（因锅炉在室内较多）,无暖气 的调整-2%，有地暖的调整 3%
7、；7、二等房屋设定为无上、下水，每增加一项调整 1%；8、二等房屋门窗设定标准为普通木门窗，普通铝合金、塑 钢门窗或双口木门窗的调整 2%；若为双层铝合金（塑钢）窗调 整 4%；断桥铝合金门窗调整 6%；简易木门窗或铁质门窗的调整 -2%；9、二等房屋设定标准的院坪与胡同之间的落差h2为20cm， 每上升或下降10cm调整1%；10、房屋设定为自然间之间有隔墙，若有通间情况，按照通 间自然间间数减1与总间数减1的比例调整：1/8 V通间1/4 调整T%, 1/4V通间1/3调整-2%, 1/3 V通间1/2通间调整 -3%, 1/2V通间2/3通间调整-4%, 2/3V通间3/4通间调整 -5
8、%, 3/4V通间调整-6%；11、房屋内墙面为清水的调整-3%，顶棚未抹灰找平调整-2%；12、砖木结构上屋面现浇细钢筋混凝土防水，其主要承重结 构仍为木质，细钢筋起拉结防裂作用的调整 3%；13、砖木结构屋面为复合板的调整-8%，单层彩钢板、石棉 瓦的屋面调整-15%；四、砖混、砖木三等房屋调整项目及系数：（2mW檐高V2.7m）1、砖混房屋屋面现浇调整 5%；2、三等房屋设定标准檐高为 2.4米，每上升或下降 10cm， 调整1%；标准地基高 h1 和院坪与胡同之间的落差 h2 不作调整3、三等房屋设定标准无暖气，有暖气调整 2%，地暖调整 5%4、三等房屋设定为无上、下水，每增加一项调
9、整 1%；5、门窗设定标准为简易或普通木门窗，普通铝合金、塑钢 门窗或双口木门窗的调整 3%；若为双层铝合金（塑钢）窗调整 5%；断桥铝合金门窗调整 7%；6、房屋设定为自然间之间有隔墙，若有通间情况，按照通间自然间间数减1与总间数减1的比例调整：1/8 V通间W1/4 调整T%, 1/4V通间1/3调整-2%, 1/3V通间1/2通间调整 -3%, 1/2V通间2/3通间调整-4%, 2/3V通间3/4通间调整 -5%, 3/4V通间调整-6%；7、内墙面为刮腻子找平的调整 3%；8、砖木结构上屋面现浇细钢筋混凝土防水,其主要承重结 构仍为木质,细钢筋起拉结防裂作用的调整 3%；9、砖木结构
10、屋面为复合板的调整-8%，单层彩钢板、石棉瓦 的屋面调整-15%；五、钢结构房屋调整项目及系数（工业厂房）1、跨度（单跨）调整，跨度W6.5米的不调整，6.5米V跨 度W9米的调整6%, 9米V跨度12米的调整10%, 12米V跨度 的调整 15%；2、钢结构房屋设定标准地基高 h1 为1 0cm ，每上升或下降10cm，调整1%；院坪与胡同之间的落差h2不作调整；3、高度调整含墙体和支撑柱的调整，标准檐高为 6 米，每 上升或下降20cm,价格调整1%；4、设定为塑钢（铝合金）门窗，断桥铝合金门窗调整 5%； 若为双层铝合金（塑钢）窗调整 4%；普通木门窗调整-1%；简易 木门窗或铁质门窗的
11、调整-3%；5 、钢结构屋顶为单层彩钢板的调整-8% ；6、车间带天车、牛腿柱的按天车的吨位进行调整，天车吨 位V10吨调整3%, 10吨吨位V50吨调整6%，吨位250吨调 整 10%；（天车轨道在地面的其房屋不调整，地面需考虑轨道基 础价格）7、房屋设定无上下水，每增加一项调整 2%，生产用的给排 水需单独计算；8、房屋设定无供暖，有暖气调整2%，地暖调整5%，中央空 调、新风系统和空气能按设备单独计算；9、房屋内设定为无隔墙，楼梯间的隔墙不单计算，内部隔 墙（隔断）按装修项据实测算增加；10、围护结构为1.5m抹灰砖墙及复合板，当抹灰砖墙高度 低于0.5m时，调整-3%；11、支撑结构由
12、H钢或C钢变更为钢（铁）管或三角架时， 支撑结构价格调整-5%，屋面结构由H钢或C钢变更为铁管或三 角架时，屋面调整-5%；两项均调整-10%；六、简易房的调整项目及系数（檐高$2m）1、围护砖墙变成复合板每增加或减少一面10%；由一面砖 墙变成彩钢单板调整-15%，由一面复合板变成彩钢单板调整-5%；2、顶面水泥板或砸顶调整 10%，顶面单层彩钢板、石棉瓦 阳光板调整-10%；3、檐高设定2. 4米，每上升或下降10cm，调整2%；标准 地基高 h1 和院坪与胡同之间的落差 h2 不作调整；4、设定为自然间之间有隔墙，若有通间情况，按照通间自 然间间数减1与总间数减1的比例调整：1/8V通间
13、1/4调整 -2%，1/4V通间1/3调整-4%，1/3V通间1/2通间调整-6%， 1/2V通间2/3通间调整-8%，2/3V通间3/4通间调整T0%， 3/4 V通间调整-12%；5、普通木门窗调整 2%，铝合金、塑钢门窗的调整 5%；6、有上下水每项调整 2%；有暖气调整 3%，地暖调整 7%；七、房屋不论等级和结构均需调整的项目1、长期无人居住或废弃不用的调整-2%；2、室内砖地面调整-1%，灰土或土地面调整-3%;3、屋面未砸顶、找坡调整-5%（不含复合板顶）；4、无门窗的调整-6%；5、无屋顶的调整-20%；6、无供电调整-2%；7、房屋借墙调整，每借一道短边调整-3%，长边调整-
14、5%；8、根据实际查勘情况确定基础状况的，基础较差的调整-5%， 明显无基础的调整-10%；9、未计入建筑面积的房屋挑檐大于70cm （含）以上的调整 1%。说明：（1）以上调整系数仅为同一房屋调整项目相同时的系数， 当单项调整项目不同时按比例调整；（2）当房屋进深较大时，有的设置砖墙横隔墙，这种横隔 墙不单计装修中的隔断；当客厅为两间通间时，同时有对应的横 隔墙时，可视作不通间（即：不作调整）；若是横隔墙为装修项 的隔断类，当隔断另计入装修时，则视为这两间为通间，房屋需 按通间调整。（3）砖墙围护，屋面为复合板、单层彩钢板、石棉瓦的房 屋参照砖木房屋调整，更适合按照砖木二等（不采用一等）及其
15、 调整系数计算。（4）以上价格及调整因素适用于传统的建筑材料建设的多 层及以下框架或砖混楼房、框架或砖混平房、砖木平房、单层钢 构车间、轻工业厂房、复合板房、简易房。不适用大型框架楼房 （商场等）、高层楼房、特殊建筑物构筑物（如：体育场馆、礼 堂、火车站、粮库、砖木楼房、水上建筑、寺庙、塔等）。第二部分 房屋及装修折旧标准一、建筑物折旧建筑物折旧是指由各种原因所造成的价值损失，其金额为建 筑物在价值时点的市场价值与其重新购建价格之间的差额。在估 价中，建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三个方面。物质折旧又称为有形损耗，是指建筑物在实体上的老化、磨 损、损坏所造成的建筑物价值损失。功能折旧又称无形损耗，是指建筑物在功能上的缺乏、落后 或过剩造成的建筑物价值损失。经济折旧又称外部性折旧，是指建筑物以外的各种不利因素 所造成的建筑物价值损失，不利因素可能是经济因素，区位因素， 也可能是其他因素。二、折旧的方法 折旧的方法主要是直线折旧和成新折旧。 直线折旧是指房屋建成后每过一年应对其进行相应折旧。参照房地产估价规范中相关规定：非生产框架结构用房 的耐用年限为 60年，非生产砖混结构用房的耐用年限为 50年， 非生产砖木
