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1、某房地产公司项目定位流程编号：版号：A/0项目定位流程编制日期审核日期批准日期修订记录日 期修订状态修改内容修改人审核人批准人项目定位流程范围本流程适用于公司已通过可行性论证的项目的定位。控制目标21.1广泛深入调研，深入论证，准确定位，提交准确清晰设计任务书。A（数量）Q（质量）C（成本）T（时效） R（风险）产品类型数量产品定位准确性；设计任务书的规范性；设计任务书内容质量规划要点及时提供；产品定位。主要涉及岗位市场营销部经理、策划主管、销售主管、开发部经理、项目拓展员、公司高层主要控制点 74.1市场调研深入，分析判断准确4.2深化产品建议明确、准确4.3设计任务书符合产品建议书要求，表
2、达清晰 步骤说明负责人输出1.深入市场调研1.1针对项目，进行深入调研1.2报告内容应包括：调研的目的和范围；调研组成员；调研日期；调研所依据的文件；调研结果表述；调研结果分析、小结；调研不合格项的统计分析；调研活动的有效性的结论性意见。市场营销部经理调研报告2.确定规划要点2.1从政府相关部门获取规划要点2.2根据情况，看能否适当调整开发部规划要点3.深化产品建议书3.1确定目标客户群体，群体特征3.2产品形态，项目类型选择，确定项目究竟为住宅、写字楼、商业还是其它等3.3确定项目产品主题，具体产品形态的细分；例如：住宅可以按价格进行高、中、低档区分，也可以按建筑形式进行高层、小高层、多层区
3、分。3.4确定建设指标，项目各类型物业建设量的数据指标和比例关系市场营销部经理深化产品建议书6.编写设计任务书6.1根据产品建议书,提出设计任务6.2与设计单位沟通,修订设计部设计任务书7.规划设计7.1根据设计任务书，进行规划设计主要涉及文档/信息流程文档名称编制部门/人员主要内容联数提交部门/人员提交时限/频率调研报告项目策划主管、市场研究主管目标客户群体特征、偏好；1市场营销部经理可行性报告通过后1个月规划要点开发部项目的政府规划要点1市场营销部经理可行性报告通过后1个月深化产品建议书市场研究主管客户群体；项目产品主题、产品形态；建设指标市场营销部经理调研报告通过后一个月设计任务书设计部
4、设计部经理、设计院深化产品建议书通过后2周产品建议书1、项目定位1.1项目与周边的关系：1.1.1与所在区域定位和规划的关系1.1.2地块或周边可利用的自然资源1.1.3地块或周边可利用的社会资源1.1.4项目周边的交通情况1.1.5项目周边的社会配套1.1.6市场现状1.1.7市场需求1.2项目定位1.2.1项目定位描述1.2.2项目差异性的营造1.3客户资源1.3.1潜在消费者判定1.3.2潜在消费者特征1.3.3客户购房用途1.3.4消费行为分析2产品描述2.1产品规划要点综述2.2产品描述总建筑面积： 住宅：会所商业学校其它公建： 住宅产品建筑类型比例面积（万）套数平均面积（）均价(元
5、/)共计2.3项目的环境定位要求2.4项目的公建定位2.5功能设计会所商业学校3服4务4.1目前已有关联项目提供的服4.2务4.3针对项目客户提供的服4.4务、特殊产品提供的服4.5务5经营5.1项目的出发点和经营模式5.2经营方式建议6项目开发方案6.1方案选取原则6.2方案建议（含初步成本、财务测算）6.3操作风险及规避方式7项目开发节奏(主要产品的分期重点)8营销思路初步产品建议书一、项目定位区域市场经济情况描述；区域房地产市场情况（通过经典表格说明）a)区域房地产市场供应消化情况及与经济、政策变化的关系b)区域房地产市场潜在供应情况及经济、政策变化情况c)区域房地产市场中存在的机会点项目与周边的关系d)项目地块情况及地块与所在区域定位和规划的关系e)项目周边交通及配套情况f)项目周边社会资源及人群特征潜在消费者背景资料分析潜在消费者产品需求对比分析二、产品定位1类型 生活设计： 形象定位： 2档次及风格：价格定位：建筑风格定位：三、户型比例建议建筑类型比例面积（万平方米）套数（平方米）合计四、预期价格（采用可类比物业加权比较法）面积区间（平米）产品户型单价（元/平方米）总房款（万元）套数比例合计五、开发节奏 PAGE PAGE 1
