《卢瓦尔庄园营销策划建议书》由会员分享，可在线阅读，更多相关《卢瓦尔庄园营销策划建议书（73页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、 卢瓦尔庄园营销策划建议书塔元庄村改造项目（暂定名草案）石家庄诚通地产策划机构二一年五月一九日目录前言 2第一部分 项目概况 3 第二部分 周边市场情况 4第三部分 项目SWOT分析 9第四部分 项目思路阐述 11第五部分 项目定位 16第六部分 项目整合建议 21第七部分 项目总体规划 35第八部分 项目建筑单体 40第九部分 项目景观设计 46第十部分 基础设施 53第十一部分 会所设计 63第十二部分 物业管理 65 前言房子，房子不仅是生活的空间，更象征着一种生活方式。每一个住宅项目都有其独特的价值体现。而其内在价值，以什么方式体现；又如何超其所值；最终以什么渠道转换为现实价值。是我司
2、为您实现的目标。我司本着实事求是的原则，结合专业地产代理经验，撰写成此份营销策划建议书，以期为项目的顺利发展提供有效的建议，同时亦希望通过双方的精诚合作共同完成项目的销售第一部分 项目概况项目位于正定县塔元庄村，是正定县新农村改造的重点项目。塔元庄村位于正定县西2公里，滹沱河北岸；东临107国道，西靠南水北调，南面依托滹沱河且有“千亩森林生态园，” 自然环境优越。全村共450户，1780人，年均集体收入110万元。曾获省级文明生态村、卫生村、民主法制示范村、新民居工程示范村、市经济百强村等荣誉称号。项目占地约400亩，一期占地约200亩。容积率1.5，总建筑面积约40万；现项目处在回迁安置阶段
3、，建设安置房约100000，大部分已回迁。 地块所处地域自然资源优越，西北面1000米可望南水北调工程，南面依傍滹沱河，又有500米千亩生态园林，天然生态资源丰富；又可依托正定古城浓郁的历史沉淀，文化悠久，人脉广泛。地块有明显的资源优势。以本案较强的资源优势，顺利投放市场不会存在太大阻碍。但是，在如今市场走势不太明朗，近周边竞争项目的价格压力以及自身地块的资源优势还未完全显现，也未被广泛人群认知和认同的情况下，还是应该谨而慎之，把准市场脉搏，深入了解消费需求，将产品做细做精与周边得天独厚的自然资源相匹配。总体设计以生态资源为核心，尤其突出营造“水”文化，倾心打造出一个休闲、度假、养老、娱乐为一
4、体，容一居和二居为一身的理想居住群落，营造石市理想居所的“乌托邦时代”。着手于目前情况，择一部分适当放量，以解决部分资金的运转，为项目整体投放市场铺平道路，则应以“短、平、快”做为根本战略目标。第二部分 周边市场情况一 周边楼盘情况特别关注： 江南新城一期 地址：滹沱新区滹沱河北岸 开发商：石家庄江南房地产有限公司 物业类别：双拼/联排 容积率：0.7 装修情况：毛坯 价格详情：100-300万/套 物业费：1.3元/平方米/月，车位免费基本情况：全部为英伦宫廷建筑风格， 一期6000平米新江南园林景观，凭借1650亩的恢弘规划和超前的奢华品质，配有私家车库、下沉式私家庭院和多功能私家会所，双
5、语教育体系、风情商街、星级会所等配套设施完美护航尊贵生活。江南新城已经成为石家庄别墅至尊，也是华北地区屈指可数的南派别墅巨擘。 别墅类项目楼盘位置项目概况装修住宅主力户型（）住宅均价（元/）物业费（元/月）天山新公爵中华北大街与和平路交口北行1000米路东203号项目总占地62亩，容积率2.0，7栋5层带跃层的花园洋房和2栋30层高层、1栋18层高层组成总建筑面积83261.37，总住宅面积75796.46，绿化率为40%，规划总户数864户。毛坯230的复式户型140万元/套1.5元/月奥克兰风情小镇位于鹿泉市大李庄村南奥克兰风情小镇是由河北龙城房地产开发有限公司开发的大型高档花园式住宅。社
6、区位于西部山前生态区，总占地面积为1000亩，总建筑面积为18万平米，容积率仅0.4，绿化率高达41%。由沿山路分割成南北两区，南区的别墅建筑形式分为联排、四围和双拼3种，北区为叠拼别墅毛坯联排、四围和双拼，单户建筑面积在200平米到450平米之间；北区为叠拼别墅，单户建筑面积地上在192-340平米之间。5000-55001.7元/平方米/月卓达太阳城石栾公路与京珠高速交叉口，紧邻正在修建中的三环总占地面积约50000平方米，以中国传统四合院作为建筑主体，所有户型均为独院，地上三层，地下一层。毛坯180-300的联排户型6000-80001.2元/平方米/月林溪小镇于石家庄西北部生态区，太平
7、河和南水北调工程北侧小区总占地105亩，主要由二层半的联拼别墅和四层半的叠拼别墅组成毛坯180-2803300-4000未定御汤墅位于藁城市 307国道与机场路交叉口东行1公里（滹沱河南端）建筑面积为18万平方米，容积率0.8%，绿化率52%，毛坯160-2803800-60000.7元/平方米/月温莎公爵位于红旗大街与南二环交叉口南行300米路东总占地面积77000平方米产品为独栋产权城市别墅，前后花园独立产权毛坯300左右的独栋75001.5元/平方米/月月容和庄新华植物园西侧800米项目总占地145亩，绿化率60%，为少见的纯别墅低密度高端住宅。毛坯230-250100万/套1.6元/平
8、方米/月弗莱明戈槐安路西行至山前旅游大道占地面积101721.46平方米建筑面积82620平方米总共分三期开发，一期12栋联排别墅构成。毛坯266-4324500-5000未定高层项目楼盘位置项目概况装修住宅主力户型（）住宅均价（元/）物业费（元/月）付款/优惠上洋国际石家庄正定107国道晨光桥桥北项目总用地98744，总建筑面积488600，地下建筑面积94900，停车位近千余个毛坯2/1/1-8993；2/2/1-9235001.0/月现优惠3000元一次性付款优惠3%盛华园于正定晨光路与站前街交汇处东北角总价筑面积12万，其中8万住宅，4万商业毛坯1/1/1-3759；2/2/1-909
9、433000.81.0元/月一次性付款优惠3%达诺现代城位于正定县华安西路与恒州北街交叉口北行100米路东占地面积30000项目总建筑规划面积达15万平米，采用花园式组团规划结构，绿化率38.21%毛坯1/1/1-3759；2/2/1-9098；3/2/2-139146；4/2/2-18437001.01.2元/月一次性付款优惠3%；银行按揭2%福门里位于长安区体育大街北沿与广惠路交口（滹沱河北侧，南临滹太新区）。总建筑面积146200平方米由花园洋房、情景洋房和叠拼住宅组成，纯南北向板楼设计，有平层、跃层，首层带情景花园，顶层带空中花园毛坯2/2/1-85/92/94；2/2/2-96；3/
10、2/2-12413733001元/月全款每平优惠30-50元不等都市怡景位于胜利北大街260医院北行150米路西铁院北路6号占地面积40亩总建筑面积70000容积率3毛坯2/2/1-89100；3/2/2-12435001元/月全款优惠2%悦澜弯位于胜利北大街胸科医院北行100路东规划用地400亩，现只建1栋33层高层毛坯2/2/1-89137；3/2/2-14617033001元/月全款优惠120元/瀛台位于五七路西行500米（省委党校北临）。占地158亩， 总占地面积110000平方米共计规划25栋，其中6栋多层花园洋房，其余为高层毛坯1/1/1-45;2/2/1-89/78/84；3/2
11、/2-108/113高层均价2800元/，多层电梯洋房均价4400元/0.80元/平方米月二 区域供给与价格预测影响圈内，未来两年的预期上市量与价格如下。主要楼盘预期今明两年上市量（）预期价格（元/）装修江南新城2期16000200万-350万/套毛坯天山新公爵40000120万/套-145万/套毛坯瀛台50000洋房4500高层3100毛坯秀水归墅500004500毛坯西山御园300006000毛坯福门里250003300-3350毛坯都市怡景200003300-3500毛坯上洋国际300003300-3800毛坯盛华园200003500-3700毛坯合计155000第三部分 项目SWOT分析一 Strengths（优势） 得天独厚的环境资源，项目依傍滹沱河北岸且有千亩生态森林公园环绕，占据滹沱河水面最宽的一段河道，南望犹如一湖，中间有湖心岛，此段是滹沱河景致最为别致的一段。另外，南水北调工程距项目不足一公里。使项目三面环水，具备优越的外部环境资源。2. 项目依托正定古城，沉淀了浓厚的历史文化。3. 项目一直以来备受关注，为后期进驻市场，有效推广奠定了基础。4. 项目占地400余亩，颇具规模，可展开总体规划，制造规模效应。二 Weaknesses（劣势）1. 交通尚不够便利，南面河堤路是只有两车道的水泥路，背面
