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1、济南市住宅工程质量分户验收工作指南1 概 述1.0.1住宅工程分户质量验收的意义 随着住宅商品化的发展，以及人们的法律意识及维权意识的不断增强，人们对住宅工程质量的要求也越来越高，虽然我市的建筑工程质量在稳步提高，但住宅工程质量投诉现象却时有发生，甚至平时不常被人们注意到的质量问题，在社会监督下也显现出来，并且百姓反映强烈。 因此，为了有效抑制住宅工程质量问题的发生，消除质量通病，进一步明确工程参建各方主体的质量责任，济南市建筑工程质量监督站参考北京等地推行住宅工程一户一验制度的经验，并结合我市实际情况，决定从2006年6月6日起在全市范围内实行住宅工程质量分户验收制度，要求在单位工程竣工验收
2、前，建设单位组织施工、监理、物业单位开展住宅工程质量分户验收工作。 这项规定的提出是把社会的监督评价作为源头，通过抓质量验收环节的分户验收工作，促进参建各方，尤其是建设单位的质量意识，督促参建单位制定并执行质量管理及实施措施，主要体现在以下几个方面： l、建设单位作为工程质量第一责任人，明确其具有组织并参与住宅工程质量分户验收的责任。 2、督促施工企业抓技术、质量管理，抓操作人员的素质，严格按施工工艺标准施工，严格三检制度，研究制定提高工程质量措施并有效实施。 3、督促监理企业按施工验收规范、规程，严格验收，不得走过场。最终达到抓验收，促施工，提高全市住宅工程质量水平的目的。 4、督促物业管理
3、公司提前介入，了解竣工工程质量状况，为以后住宅工程质量问题的解决及维修铺平道路。 1.0.2分户验收与竣工验收的异同点 1、分户验收的含义 济南市住宅工程质量分户验收管理暂行规定第二条，将分户验收定义为：在施工单位提交竣工报告后，单位工程竣工验收前，由建设单位项目负责人组织总监理工程师、专业监理工程师、施工单位项目经理、项目技术和质量负责人及施工单位技术部门和质量部门负责人等有关人员，按照国家工程质量验收规范对每一户及单位工程公共部位质量进行的专门验收，并在分户验收合格后签署住宅工程质量分户验收记录。 住宅工程质量分户验收是工程竣工后，在竣工验收前的一项必须的步骤，由建设单位项目负责人组织有资
4、格的验收人员对住宅的室内及公共部位进行逐户、逐间检查，并做好记录。单位工程每户住宅完成分户验收且合格后，应按户出具由建设、施工、监理单位有关负责人签署的住宅工程质量分户验收记录，并将之置于户内醒目位置。 2、分户验收与竣工验收的关系 (1) 分户验收是以每户住宅作为一个“验收单元”，组织专门验收；当该套住宅或规定的公共部位所包含的分户验收检查项目及内容符合分户验收合格标准时，该套住宅或规定的公共部位验收合格。而竣工验收是对单位工程，按照国家规定的验收条件、程序进行的验收。 (2) 分户验收是竣工验收前的一个质量验收环节，分户验收不合格，不得进行单位工程的竣工验收。 (3) 分户验收和单位工程竣
5、工验收的依据均是国家现行标准规范、经审查合格的施工图设计文件及有关法律法规。住宅工程竣工验收时，验收组应抽查一定的户数对分户验收工作进行检查和复核。1.0.3做好分户质量验收工作应注意的问题 1、分户验收要与严格按照质量和工艺标准施工相结合。 为提高分户验收一次合格率，减少多次返工造成人工、材料浪费现象的发生，施工单位应认真向施工操作人员进行技术交底，使操作人员掌握质量标准中主控项目和一般项目、实测项目允许偏差值等具体内容，掌握实现这些质量验收标准的施工工艺标准。施工中操作人员要严格按质量标准和施工工艺标准操作，工人和班组要严格按照质量标准自行检查，合格后方可进入下一道工序施工。 2、分户验收
6、要与分项工程检验批验收相结合。 分户验收是在检验批验收合格的基础上进行的，检验批验收要按检验批主控项目和一般项目全面检查验收，特别是对主控项目中的材料和过程质量等内容要重点检查，一般项目的实测实量项目应按取样数量在检验批验收范围内取样检查，检验批验收合格后方可进行分户验收。而分户验收是对该检验批验收所包含的若干套住宅作为若干个分户检查单元分别验收，主要验收影响工程安全和使用功能的项目，以及进行必要的观感质量检查，其它项目在检验批验收时已检查，在分户检查验收时就不再重复检查。分户验收不合格应经整改合格后重新验收。 3、分户验收要与发现问题及时整改复查相结合。 分户验收过程中发现若干不符合质量标准
7、的问题时，应在住宅工程质量分户验收记录表中如实记录。监理单位应据此下发不合格项处置记录单，限期整改。整改后，应重新对存在问题的部位进行复验，并在住宅工程质量分户验收记录表中相应项目位置记录。该情况是监督机构监督检查重点。 4、分户质量验收应与质量通病专项治理相结合。 分户验收主要是对工程安全和使用功能等项目进行检查，并进行必要的观感质量检查。为顺利通过分户验收，应针对工程中常见的墙面、地面裂缝、厨卫间渗、门窗不严等质量通病，要在施工中重点从施工工艺做法、选择材料等方面采取措施精心策划、精心施工，促进工程顺利竣工，避免给用户的使用带来质量隐患。2 分户验收一般规定 2.0.1 分户验收检查项目应
8、符合经审查合格的施工图设计文件、国家工程质量验收标准及其他有关规定。 2.0.2分户验收检查项目 1、在进行分户验收检查时，根据图纸及工程实际情况，按照分户验收管理办法规定的23项来确定检查项目，凡涉及到的项目均要按照国家验收标准的规定逐一检查，根据检查的结果来判定各检查项是否合格。当所涉及到的检查项全部合格时，该户(或间) 验收结论判为合格，参加验收人员应填写住宅工程质量分户验收记录并签字；当所涉及到的检查项有一项不合格时，该户(或间) 验收结论判为不合格，应整改合格后重新验收。2、对于需要进行检测的分户验收检查项目，在分部(子分部) 工程质量验收时已按国家工程质量验收标准进行检测试验且质量
9、合格的，在分户质量验收时可通过检查检测试验的记录来完成对该项目的验收；对于有条件进行现场试验的项目，在分户质量验收时也可抽取一定的数量进行复验。 2.0.3分户验收全部合格后，由建设单位(项目) 负责人、总监理工程师和施工单位项目经理、技术部门负责人、质量部门负责人分别签字并加盖公章的住宅工程质量分户验收汇总表。住宅工程质量分户验收不合格的，建设单位不得组织单位工程竣工验收。 2.0.4 当工程出现本管理规定未涉及到的分户验收检查项目时，可按照分户验收项目确定原则，经建设、施工和监理单位协商，按照国家有关规定进行验收。 2.0.5建设单位责任 建设单位是分户验收工作的第一责任人。分户验收工作是
10、否认真开展，主要取决于建设单位的组织和要求。具体工作包括： l、组织施工单位编制分户验收方案。 2、组织施工、监理单位研究确定分户检查项目及内容；组织、协调施工单位、监理单位的分户验收工作。 3、与施工、监理、物业单位有关人员共同参加分户检查验收，并及时确认，签字盖章。 4、住宅工程交付使用时，建设单位应将住宅工程质量分户验收记录作为住宅质 量保证书的附件一并交给业主。住宅质量保证书应注明以下事项： (1) 工程质量保修范围和保修期限。 (2) 工程质量保修程序和处理时限。(3) 建设单位工程质量保修监督电话及负责人姓名。 (4) 施工单位工程质量保修负责人姓名、电话以及办公地点。 (5) 物
11、业公司名称、电话等。 2.0.6施工单位责任 1、编制分户验收方案，报请建设和监理单位审核批准。主要内容有： (1) 根据分户验收确定检查项目和内容的原则，确定每户住宅和公共部位的分户检查项目、内容和数量。 (2) 根据分户检查项目分别绘制检查点分布图。 2、配备足够的质量检查人员和检查测量工具。质检人员要具备相应资格，熟悉和掌握分户验收内容及方法。 3、按分户验收方案中确定的分户和公共部位检查项目和内容，会同建设、监理单位有关人员对分户验收项目检查，并及时记录，签字盖章。 4、分包单位专业技术负责人也应会同总包单位有关人员，参加其所分包项目的质量检查评定。 2.0.7监理单位责任 l、审核施
12、工单位编制的分户验收方案。 2、配备一定数量的具有相应资格的监理人员，以及足够的检查验收工具。 3、按分户验收方案中确定的每户住宅和公共部位检查项目和内容，检查验收施工单位的分户检查评定结果，并记录问题，对不合格项下发整改通知，并签署验收意见。 2.0.8物业单位责任 1、已选定的物业公司应当参与分户质量验收。 2、配备一定数量的检查人员，按分户验收方案中确定的每户住宅和公共部位检查项目和内容，检查验收施工单位的分户检查评定结果。3 分户验收的程序和组织3.0.1 住宅工程竣工后，施工单位应首先进行全面的自检评定，自检合格后向建设单位提出住宅工程分户质量验收申请。 3.0.2 分户质量验收前，
13、施工单位应编制分户质量验收方案，并报请监理和建设单位审核批准，并应在建筑物相应部位标识好暗埋水、电管线的走向，以及应配备好必要的检测仪器。 3.0.3 建设单位项目负责人组织总监理工程师、专业监理工程师、施工单位项目经理、项目技术和质量负责人及施工单位技术部门和质量部门负责人等有关人员，按照分户质量验收方案，并依据设计要求和国家工程质量验收规范对每一户及单位工程公共部位质量进行检查验收。 已选定物业公司的，物业公司应当参加住宅工程质量分户验收工作。 3.0.4 分户质量验收应逐户、逐间检查，并做好记录；分户质量验收不合格的，须经整改符合要求后重新组织验收。3.0.5 分户验收合格后，必须按户出
14、具由建设、施工、监理单位有关负责人签署的住宅工程质量分户验收记录，并将之置于户内醒目位置。4 分户验收填表要求和资料的收集整理4.0.1填写表格形式l、分户检查验收时，应填写住宅工程质量分户验收记录(见附表一)。2、全部分户验收完成后，应填写住宅工程质量分户验收汇总表(见附表二)。4.0.2签字人员资格规定1、住宅工程质量分户验收记录表分户检查项目的检查验收，应由建设、施工、监理单位有验收资格的人员按规定参加，并及时签认。该表具体由建设单位专业技术负责人、监理单位专业监理工程师、施工单位专业质量检查员在相应位置签认。 2、住宅工程质量分户验收汇总表 住宅工程质量分户验收汇总表应由建设单位项目负责人、监理单位总监理工程师、施工单位项目经理、技术部门负责人、质量部门负责人在相应位置签认，并加盖各单位公章。 4.0.3 资料收集整理 l、每户住宅应按检查项目填写检查结论，并填入住宅工程质量分户验收记录表中。 2、单位工程应汇总每户的住宅工程质量分户验收记录表，将有关信息填入住宅工程质量分户验收汇总表中。4.0.3单位工程申报竣工验收监督时，应当将住宅工程质量分户验收记录、住宅工程质量分户验收汇总表和工程竣工验收报告等有关资料一起报送工程质量监督机构，工程质量监督机构对住宅工程分户质量验收情况进行监督抽查。5 分户验收的检查内容及要求5.0.1
