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1、 长沙经济技术开发区CBD论证报告深圳市新摩尔商业管理有限公司2010年3月前 言CBD中文译为“中央商务区”，其英文全称为Central Business District。最早产生于1923年的美国，当时美国社会学家EW伯吉斯在对芝加哥等北美大城市空间结构进行研究后，提出了同心圆模式，即城市的社会功能围绕中心呈同心圆结构，其中的中心层为城市地理和功能的核心区域，成为中央商务区。如今的CBD，其内容不断发展丰富，成为一个城市、一个区域乃至一个国家的经济发展中枢，它集中了大量金融、商贸、文化、服务机构以及大量商务办公酒店、公寓等配套设施，具备完善便捷的交通、通信等现代化基础设施和良好的环境，便
2、于商务活动的进行。商务中心区不仅是一个国家或地区对外开放程度和经济实力的象征，而且是现代化国际大都市的一个重要标志。CBD在欧美日等西方发达国家城市中成长已有近80年历史，而我国引入CBD概念并进行理论研究和实践仅仅是从20世纪八九十年代开始的。由于一些城市将CBD视为一种“经济引擎”，因而使得CBD在我国城市中的发展极其迅速，根据2003年中国城市规划设计研究院调查，我国已有近40个大中小城市在规划发展CBD，除了北京、上海等大城市外，部分省会城市、地级市乃至县级市都在发展CBD，其盲目、跟风、炒作现象不可避免。因为在城市发展的历史长河中，社会经济发展水平及产业结构的变化，在很大程度上决定了
3、CBD的产生和发展。城市的经济实力、产业结构、在区域经济中的地位等都是CBD赖以生存的条件，只有具备一定经济实力的城市才可能发展CBD；反过来，CBD又促进城市或区域经济的发展，CBD与城市经济之间呈一种互动关系。我们认为，中国CBD的发展在借鉴国外CBD发展的同时更应结合中国国情，而不能以国外CBD发展的经济、产业标准来衡量其可行性，我们应以城市中心区的视角来诠释中国的CBD发展，根据现代城市空间发展理论与实践，一个城市可以是多核心或多中心地域结构，在一个高度密集的CBD外围发展副中心区域或新的CBD中心是现代城市向一核多心发展的需要，如法国的拉德芳斯、日本新宿，均是城市一核多心发展的成功典
4、范。经开区发展CBD，一是具有难得的发展机遇，二是有一定的产业基础，三是具有优越的交通区位环境，四是具有良好的居家、营商环境。但同时也存在着人口数量有限、高级人才缺乏、第三产业比重低的不足。因此，我们认为，经开区发展CBD首先应坚持走长沙市副中心的发展战略思路，打造区域性CBD；在空间上形成长沙芙蓉CBD的延续，在功能上优势互补，以承接长沙市CBD的功能与产业的转移，在时间上进行错位；CBD的形成与发展并非一朝一夕之事，根据国内外的经验，其成功发展大约需要520年时间，因此，当地政府有必要尽早谋划、引导，搭建新的经济发展平台，走分步发展、逐步完善的策略。首先进行高起点规划，重点发展交通、文化等
5、基础设施与人居环境，通过基础设施的完善、人居环境的营造，结合产业升级与房地产业、商业零售业的先期推动，增加人气，确立长沙副中心的发展地位，从而推动第三产业的发展，提升长株潭经济带及其城市群的竞争力。本报告首先从经开区城市综合发展环境及城市空间发展结构分析，分析经开区发展CBD的优势条件与存在的差距，从而进一步阐述发展CBD的必要性与所具备的相关要素条件；其次是通过长沙市CBD发展策略及结合国内外相关案例分析，结合经开区城市空间结构现状及发展趋势分析，确定CBD发展的方向；第三是在总体发展方向指引下，并结合长株潭城市群发展、长沙市城市发展战略，确定经开区CBD的定位与功能区域划分；第四是对CBD
6、发展实施策略提出相关建议。在报告的编写过程中，我们还对全国第一县昆山市进行了考察，汲取其“退二进三”的战略发展思路。我们在完成长沙经济开发区初步论证后，对长沙县总体商业规划和长永高速盖板板的功能进行了详细研究。本报告对经开区CBD总体定位为：立足长沙株洲湘潭长远发展，整合长沙城东优质资源，构建国家级长沙经济技术开发区制造业企业总部基地、科技与产品展示平台；长沙城东生态新城中心；金融、商务、商业、文化、信息物流等现代服务业功能聚集的长沙城东中央商务区。并确定商务功能、商贸功能、研发与创意文化功能、旅游休闲功能、信息交流功能、居住功能为CBD的六大功能。以发展工程机械、信息产品等研发、现代商贸物流
7、、金融服务业为重点、培育商务服务业和文化创意产业。本报告对经开区CBD总体开发建设规模确定为约400万平方米，规划容积率建议控制在4.04.5之间，写字楼、住宅（公寓）、商业三大建筑面积比例分别为55%、30%、15%，初步测算所需开发总投资130140亿元。报告中所提及“长沙县”、“经开区”属可互换性概念，而“星沙”指长沙县县城所在区域；报告中所引用相关数据如无特别说明则为长沙县全县统计数据。目 录第一章 经开区CBD发展环境现状研究 3一、 区位与交通 3二、 经济发展环境 3三、 产业结构 4四、 固定资产投资状况 5五、 区域人文与人口 5六、 城市空间现状结构 6七、 CBD规划发展
8、区现状 6 八、 城市发展战略规划8第二章 经开区CBD发展产业市场分析12一、 高效发展的工业12二、 商业、零售业14三、 房地产市场17四、 餐饮、娱乐、旅游与健康休闲 18五、 科技与文化19六、 金融业19第三章 经开区发展CBD必要性与条件20一、 CBD概念解读20二、 CBD基本职能与特征20三、 CBD建设的基本条件 20四、 经开区建设CBD的优劣势 21五、 CBD建设的意义 22六、 经开区CBD建设的必要性 22第四章 国内外CBD发展研究23一、 国内外CBD发展概况 23二、 国内外CBD发展案例分析与借鉴 24三、 长沙CBD雄心与武汉竞争我国中部CBD地位 2
9、8四、 长沙市与芝加哥的比较分析 31第五章 经开区CBD发展方向33一、 经开区CBD建设愿景 33二、 总体方向 33三、 区位关系界定 34四、 产业发展主要方向 34五、 规划与运营模式建议 36第六章 经开区CBD总体定位与区域功能规划37一、 经开区CBD定位 37二、 产业发展体系 37三、 区域空间布局 38四、 区域功能配比 39第七章 经开区CBD商业规划与综合体开发策略42一、 CBD商业规划思路42二、 综合体开发策略研究 43第八章 经开区CBD开发投资与效益评估48一、 CBD开发投资资金估算 48二、 资金筹措48三、 CBD开发效益 49第九章 经开区CBD发展
10、建议50一、 实施步骤建议 50二、 政策建议 50第一章 经开区CBD发展环境现状研究在城市发展的历史长河中，社会经济发展水平、区域交通及产业结构的变化，在很大程度上决定了CBD的产生和发展。城市的经济实力、区域交通、产业结构、在区域经济中的地位等都是CBD赖以生存的条件，只有具备一定条件的城市才可能发展CBD。一、区位与交通长沙县紧靠省会长沙市，从东、南、北三面环绕长沙市区，处于长株潭两型社会综合配套改革试验区的核心地带，已构筑水、陆、空交互的立体化交通网络。县城星沙距长沙火车站、黄花国际机场、霞凝新港均约8公里。京广铁路和正在兴建的武广高速铁路贯穿县境。107国道、319国道穿行其中，京
11、珠高速、长永高速、机场高速、绕城高速纵横交错，已规划地铁2号线延长县城星沙镇；全县“三纵九横”的骨干道路网架全面拉通，县城星沙已实现与长沙市区的全面对接，以星沙为中心的“十分钟经济圈”、“三十分钟经济圈”已经形成。 图1 长沙县交通规划图 图2 长沙市地铁规划 小结：与长沙市相邻的区位优势与发达的交通为CBD发展创造了条件。二、经济发展环境1、长沙县经济发展概况2008年，长沙县全县完成GDP370.3亿元，增长17%，按常住人口计算，全县人均GDP达到46372元（按年均汇率折算为6767美元），人平比上年增加9856元，增长15.8%；完成财政总收入40.7亿元，增长27.5%；完成工业总产值714.4亿元，增长23.8%；完成全社会固定资产投资173.3亿元，增长31.6%。城镇居民人均可支配收入达16887元，增长6.6%。在2009年的第九届全国县域经济基本竞争力评比中排名百强县第34位，比去年跃升了3位，跃居中部第一。荣获2008年度全国中小城市实力百强、全国最具投资潜力中小城市百强、全国最具区域带动力中小城市百强称号，被列为全国18个改革开放典型地区之一。2、长沙县经济实力比较1）长沙县与湖南省经济比较（2008年）经济指标湖南省长沙县望城县宁乡县数量比重数量比重数量比重GDP总量（亿元）11156.64370.33.3%194.081.7%
