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1、目 录第一章 申报单位及项目概况1第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析28第三章 资源开发及综合利用分析31第四章 节能方案分析33第五章 建设用地和征地拆迁分析37第六章 环境和生态影响分析39第七章 经济影响分析43第八章 社会影响分析54第九章 结论与建议56附 件1、企业法人营业执照2、房地产开发企业资质证书3、土地成交确认书4、资金证明5、环评审查意见6、地震审查意见7、区域位置图8、总平面布置图第一章 申报单位及项目概况第一节项目申报单位概况一、项目名称青州市花卉博览园游客接待中心及农家乐生态苗木园区项目二、项目建设单位青州市旅游文物管理委员会三、项目承办单位青州市云门旅游发展
2、有限公司法定代表人：注册地址：项目负责人：联系方式：四、项目建设地点该项目位于山东省青州市新南环路以北，万红大道以南，长深高速以西，弥河以东区域以及弥河东岸滨水区域。五、建设单位概况青州市旅游文物管理委员会简介：青州市旅游文物管理委员会简称旅文委。它是青州市为进一步理顺旅游管理体制，解决职权分散、管理无序等弊病，促进全市旅游产业持续、健康、快速发展，经研究成立得全额拨款事业单位，编制为15人，直属市政府领导，由赵长海同志担任旅文委主任。旅文委主要工作职责：1、认真贯彻执行党的路线、方针、政策，保证上级党委、政府下达的经济和社会发展目标的实现；抓好党的建设和行业精神文明建设。2、依据全市经济社会
3、发展总体规划，编制旅游也发展规划和年度计划；多渠道筹措资金，开发新的旅游项目，加快基础设施和相关产业配套建设，构造集“吃、住、行、游、购、娱”为一体的大旅游格局。3、搞好旅游对外宣传，研究旅游市场动态，组织并指导旅游企业搞好宣传促销工作。4、制定和实施全市旅游行业管理中长期规划、年度计划，改善旅游服务行业管理；受理游客投诉，负责旅游安全管理和协调旅游安全事故的救援、处理工作。5、负责辖区内谷底管理、环境保护、矿产管理、建筑安装、房地产开发，按国家有关规定审核批准或报批进入景区景点的投资项目。6、负责全市文物管理工作，做好博物馆的日常经营管理，搞好文物的研究与整理；做好野外文物的保护、社会流散文
4、物的征集和地下文物的挖掘、清理工作。7、承办市委、市政府交办的其他事项。六、承办单位简介青州市云门旅游发展有限公司是青州市人民政府为理顺青州市旅游投资体制而成立的一家国有公司，隶属青州市旅游文物管理委员会。拥有国家级风景名胜区一处、公园两处、博物馆一处。青州市2005年接待游客人数260万，门票收入2000万元，旅游总收入8亿元。2006年接待游客人数280万，门票收入2400万元，旅游总收入10.5亿元。2007年接待游客人数320万，门票收入2980万元，旅游总收入15.8亿元。位居潍坊市首位。七、项目申请报告编制单位山东世纪华都工程造价咨询有限公司法定代表人：王建国联系地址：潍坊市奎文区
5、新华路1甲89号联系电话：0536-2105083第二节 项目概况一、项目申请报告的编制依据本项目申请报告的编制依据主要包括：1、项目建设单位关于编制本项目申请报告的委托书、合同书2、产业结构调整指导目录(2005年本)3、国际植物新品种保护公约、中华人民共和国植物新品种保护条例4、投资项目可行性研究指南、投资项目经济咨询评估指南、建设项目经济评价方法与参数(第三版)5、国家发改委关于编制项目申请报告的有关规定6、现行有关法律、法规和现行技术规范、规定7、全国农业和农村经济发展第十一个五年规划8、山东省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要9、潍坊市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要10、
6、青州市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要11、青州市城市总体规划（20042025年）11、项目所在地有关基础资料12、项目承办单位提供的基础资料二、项目申请报告研究范围1、项目申报单位概况2、项目概况3、发展规划、产业政策和行业准入分析4、资源开发及综合利用分析5、节能方案分析6、建设用地、征地拆迁及移民安置分析7、环境和生态影响分析8、经济影响分析9、社会影响分析三、研究总结论1、建设规模青州市花卉博览园游客接待中心及农家乐生态苗木园区是青州花卉博览园项目的重要组成部分。游客接待中心位于弥河东岸滨水区域，主要建设包括游客接待中心12000平方米、购物商场8000平米，停车场、售票处、餐
7、饮部、购物处等；农家乐生态苗木园区南起新南环路，北至万红大道，东邻长深高速，西接弥河，规划面积约4.5平方公里，主要包括：农家乐入口广场、农家乐示范区、特色民俗村、花卉疗养苑、种苗培育基地和八大主题景观区迎春报喜、桃园春色、银瓜溢香、桂花飘香、银杏唤秋、金玉满堂、松涛依旧、腊梅傲雪。2、建设地址该项目规划范围包括农家乐生态苗木园区和游客接待中心两个功能区。农家乐生态苗木园区南起新南环路，北至万红大道，东邻长深高速，西接弥河，规划面积约4.5平方公里。游客接待中心位于弥河东岸滨水区域。3、劳动定员根据本工程的规模，参照各行业有关劳动定员参考标准的规定，该项目总定员为400人，其中管理人员71人，
8、工作人员329人。4、项目实施进度计划该项目建设期为2年，于2008年12月份开工建设,到2010年11月全部竣工并投入运营。5、投资估算该项目建设总投资为8074万元。其中固定资产投资7762.8万元，项目其他费用211.2万元，铺底流动资金100万元。固定资产投资中，博览园功能区及服务设施投资6862.5万元，园区基础设施建设投资688.1万元，基本预备费212.2万元。项目资本金2826万元。6、资金筹措建设资金由建设单位自筹解决。7、效益分析正常年实现营业收入收入9742.2万元，营业税金及附加535.8万元，利润总额3113.4万元。所得税778.4万元，税后利润2335.1万元。项
9、目财务内部收益率13.5%，财务净现值1932.2万元(Ic=10% )，投资回收期8.83年，投资利润率19.5%，投资利税率23.3%。四、主要技术经济指标主要技术经济指标汇总表序号指 标单 位数 量备 注一项目总投资万元80741固定资产投资万元7762.82其他资产投资万元211.22铺底流动资金万元100二项目计算期年131建设期年22生产经营期年11三劳动定员人400四正常年营业收入万元9742.2五总成本费用万元6093六营业税金及附加万元535.8七利润总额万元3113.4八所得税万元778.4九税后利润万元2335.1十财务分析1财务内部收益率%13.5所得税后2财务净现值万
10、元1932.2所得税后3投资回收期年8.83所得税后4投资利润率%19.55投资利税率%23.3五、项目提出的背景近年来，全球花卉产业增长速度远高于世界经济增长速度，已成为全球最具活力的产业之一，被誉为二十一世纪“朝阳产业”和“黄金产业”。随着花卉贸易全球化和花卉产业国际转移，中国花卉产业面临着极好的发展机遇。为此，国内各主要花卉产区相继编制相关规划，国内花卉市场竞争也日趋激烈。青州市花卉产业经过二十多年的发展，形成“十里花街、百亩市场、千户经营、万亩基地”的产业规模，从2001年开始,连续举办了四届中国(青州)花卉博览交易会、两届山东省花卉博览会,积累了较为丰富的办会经验，具有了一定的国际知
11、名度，获得“仙客来之乡”和“东方花都”等美誉，并已成为中国北方最重要的花卉生产、交易中心。去年,青州又成功取得了2009年第七届中国花卉博览会的举办权。从目前情况看,青州市的花卉业发展已经具备了相当规模,但花卉产业仍存在科技含量不高、产业化程度较低、企业规模偏小、品牌价值较弱等问题，这些都制约了青州花卉产业快速的发展。这与中国花卉最高水平的盛会“七博会”的要求相比,仍然缺少了大规模、高档次的花卉龙头企业。目前，青州市花卉产业正处于大发展的关键时期，青州市花卉博览园工程的建设将明确战略定位，调整产业结构，优化空间布局，进一步提升了全市花卉产业的档次和水平，提高了经济、社会、文化、生态等综合效益。
12、六、项目的建设必要性1、符合国家的产业政策农业综合开发林业建设“十一五”规划中指出：根据“十一五”农业综合开发林业项目指导思想和目标要求，确定了名优经济林花卉建设示范项目重点。花卉示范基地以3个类型的产业区建设为主：一是广东、福建、北京、上海、云南、天津、河北、江苏、安徽等盆花、盆景基地；二是云南、广东、海南、福建、辽宁等鲜切花切叶基地；三是江苏、浙江、河南、山东、江西、福建等观赏苗木基地。这些省份的花卉产业各具特色，示范带动作用极为强大。“十一五”期间，将重点扶持3040个有示范带动作用的以经济林、花卉、竹林加工为主的龙头企业，带动和吸收当地群众加快产品的转化加工和致富。这是“十一五”期间农
13、发资金扶持林业产业发展的新兴领域。本项目的建设符合产业结构调整指导目录(2005年本)鼓励类中第二十五大类其它服务业第二十一项旅游基础设施建设及旅游信息服务系统开发及第二十二项工业旅游、农业旅游、森林旅游及其它旅游资源综合开发项目建设，属于当前国家重点鼓励发展的项目。2、有利于缩小我国花卉产业与国外的差距随着世界经济一体化,农业面临着越来越激烈的国际竞争,与荷兰、美国等国际花卉业大国相比,我国花卉业的科技含量还普遍不够,科技研发力量薄弱,尤其是在育种等方面还缺乏具有自主知识产权的核心技术,成为制约花卉业发展的“瓶颈”。因此要想在花卉产业上有更大的作为,一定要在科技方面做文章。青州市花卉博览园专
14、门规划了花卉种植科研区，进一步提高花卉业的整体科技含量,通过打造核心竞争力,抢占产业发展制高点，力求在国际花卉市场的竞争中占得先机。3、提升青州市品牌形象，提高社会经济效益该项目建设将促进青州市花卉产业专业化、规模化、集约化发展，逐步延伸和完善花卉产业链，打造花卉产业集群，进一步挖掘花卉文化内涵和青州历史文化底蕴，发挥弥河滨水资源优势，探索社会主义新农村建设新模式，努力建成国内一流、国际知名的花卉博览园，全面提升青州市整体品牌形象，产生良好的经济社会效益。4、有利于扩大就业，提升当地人民的生活水平花卉业属于劳动密集型产业，产品的生产需要大量的劳动力，通过本项目的建设可为社会提供300多个新工作岗位，为当地社会劳动力和大中专毕业生提供了就业机会，有利于缓解当地就业压力，同时旅游业的发展可以带动餐饮、住宿等多个行业的发展，提高当地人民生活水平和质量，对社会的发展具有促进作用。综上所述，该项目的建设符合国家产业政策，有利于提高青州市花
