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1、主持人（戴小明）：各位嘉宾，今天下午大话物业第三期现在开始。首先介绍一下到场的嘉宾：深圳市花样年物业管理有限公司总经理唐学斌；深圳市公元物业管理有限公司董事长朱江；深圳市保利物业管理有限公司总经理李娟；深圳市航天物业管理有限公司总经理张建平；深圳市佳兆业物业管理有限公司副最经理全东；深圳市莲花物业管理有限公司总经理助理何云霄；深圳市天健物业管理有限公司物业总监彭雁。我们今天主要分三个部分讨论这个话题，第一谈谈；第二谈谈物业管理公司以完成自己任务为目的还是以企业发展为目的；第三谈谈物业管理与下属企业成败的因素，从优势、劣势、主要因素来谈。从八十年代初，深圳市第一家物业管理公司成立，经过二十多年的
2、发展，物业管理已经发展成为一个新兴的行业和产业。纵观物业管理在深圳这么多年的发展，有这几个重要点值得业内外人士关注。一，从第一家物业管理公司成立，到公房改制扩大物业管理的覆盖面，物业管理走向千家万户为第一个点,中国开始有商业化的物业管理服务；二、以莲花二村“一体化”管理为标志，确立有深圳特色的物业管理模式为第二个点，物管一家代理集成多家服务提供给业主，方便了用户；三、鹿丹村物业管理公开招标，扩大和深化物业管理市场竞争为第三个点；四，2000年前后，深圳物业管理公司大举北上外拓物业管理市场，输出深圳物业管理品牌和服务，开始超越深圳地域，领跑全国物业管理发展。中国的物业管理普遍存在着“谁开发，谁管
3、理”的现状，大部分物业公司与开发商是隶属关系，在开发企业的管理下进行物业管理。随着物业管理市场的逐步发展，独立的物业管理公司和大批民营改制企业的出现，形成了开发商+物业管理公司为一种模式和独立物业管理公司为另一种模式，在物业管理市场上竞争并存的局面。业内部分人士希望摆脱开发商的束缚，按照市场经济的规律，让房地产和物业管理公司分业经营、独立发展，也有相当另外一部分人认为和开发商共同塑造一个品牌，为业主提供房产加物业管理一体化的综合服务，究竟谁是谁非，或者条条大路通罗马，两种模式可以并行不悖的相互补充共同发展。今天我们各位嘉宾就这个话题来探讨。首先，第一个问题，独立物业管理公司与开发商下属物业管理
4、公司的区别，请唐总发言，在发言之前请唐总就公司的现状和将来的发展战略目标进行简单的介绍，让我们的网友和业主了解。 唐学斌：今天我是以一个特殊的身份来参加大话物业。因为花样年物业有花样年地产，我们这个公司是隶属花样年地产。但我们实际的情况是花样年物业和花样年地产是两家互相独立的机构，互不隶属，是属于同一个投资机构下面的两家独立企业。 主持人（戴小明）：就等于物业公司和开发公司是一个平级公司？ 唐学斌：对。作为这个话题，我想我和李娟是有比较多的发言权的。从我个人对物业管理的认识上来说，独立的物业管理是一个大趋势，是必然。而我们发展商附带物业管理的模式是一个阶段性的，或者说是一种固性的产物，它将来随
5、着社会分工越来越细、独立的物业公司运作越来越成熟，我相信对于大多数房地产开发企业来讲，没有必要，也完全没有可能再建立他自己隶属的物业管理企业。我认为独立的物业公司有一个很大的好处，它的服务对象是很明确的，它不会夹在两个可能会发生矛盾的服务体，或者说它的利益关系体中间很难处理。比如物业公司拿的是小业主的钱，你应该完全为小业主服务，但是他的脑子又是房地产公司，当房地产公司的利益和业主的利益是一致的时候，那自然物业公司服务好了业主，也服务好了房地产公司。但是一旦这两者之间出现矛盾，这种矛盾且不论是有意义还是没有意义的，是对的还是错的，谁对谁错都没有太大的价值，这时候物业公司夹在这里面是有一定的难度的
6、，因为你到底站在哪个角度来处理这个问题呢？所以，独立的物业公司首先有这样一个长处，我觉得它符合商品经济的本质，拿谁的钱为谁服务，这是商品经济社会最起码的商业逻辑。而为什么现在有发展商下属的物业公司存在呢？有它存在的理由。第一，房地产是一个手工产品，即使一个工厂化的产品也需要修缮，也会出问题，房地产这个手工产品自然它的问题就很多，问题多对于发展商而言，他希望建立一家自己的企业，能够为他解决这些房屋开发过程当中遗留问题，我想这个可能是绝大多数地产公司成立物业公司的初衷。 第二，也存在着成立物业管理公司的可能。因为现在整个物业管理的门槛太低，似乎发展商只要能够开发一个项目，就能够搞物业管理。但我认为
7、物业管理在某种程度上比开发而言，如果单纯从技术角度来谈，因为物业管理是涵盖了很多的服务内容：设施设备、安全管理、清洁卫生，哪个专业深入下去都是很专业的。所以，我认为房地产公司自己成立物业公司有道理，但是它不一定是最合适的。因为我觉得它的专业性一般不会太强；第二，整个社会有很多物业公司，每一家都很难做强做大，很难专业化。所以我觉得这种模式一定是随着深圳的房地产业的发展，由分散慢慢地集中在少数的房地产商手上开发，由现在的非常分散走向逐步的集中；由发展商属下的物业公司管理慢慢地过渡到比较社会化、比较专业的独立运作的物业公司，我认为这是一种趋势。 主持人（戴小明）：我们就这个话题请朱总谈一谈，也可以在
8、谈之前简单介绍一下你们公司的基本情况。 朱江：公元物业应该说是一个比较纯粹的所谓的独立的公司。这种类型应该讲有它的特色。首先，我觉得它面对市场的时候是开放的，不会只为开发商配套，它是为市场所有的开发商，只要是商业上有利可图我们都可以做。第二，这种企业它的精湛面是比较稳定的，不会受到上级开发商的影响，可以使企业的发展持续经营下去。第三，人是比较稳定，不会经常换新面孔，相对来说，核心团队比较稳定。这几点我想综合起来可以使得像我们这样的企业的发展方向比较清晰，至于说能发展到哪一步就看能耐大小，做得好外坏。但是应该讲没有体制的问题，也没有市场的局限性问题。 至于独立物管和开发商下属公司的差异，我觉得差
9、别很大，好像说不清楚，有点像谈男人和女人的差异，有时候我想男人内部的差异和女人内部的差异很大。刚才唐总谈得很全面。我一直想有时间能写一篇文章讨论它们之间的关系，但是好像没时间，今天参加这个讨论会我觉得挺好的，可以推动自己的思考。因为我现在虽然是在一个独立的物管企业工作，但我也是过来人，我也是在开发商下属物业公司工作过的。 但是，我觉得关系有几个层面去看，一个是刚才他们讲的开发商下属物业公司的存在有它的历史根据，包括我们在内地跑得越多，了解越充分，我们做得很多顾问项目，让我们去做管理是不去做的，为什么？管理费低，找不到人就只好自己承包。我觉得很多物业公司在成立过程中都有这个因素。 主持人（戴小明
10、）：就是说可能有些物业管理市场不是很成熟，大家还没有接受物业管理收费的概念，这种消费意识还没有建立起来。房地产在卖完房子的时候找不到满意、合适的物业公司帮他管，他只有自己去做。朱江：所以对开发商下属的物业公司首先要从它的历史背景看，不能说今天出现这个问题就说它从根就开始烂透了，应该有一个过程，这是第一个我想说的。第二，开发商下属物业公司的命运也不是简单就能宣判，比如我过去就希望走一条相对独立的、市场化的、开放发展的路，如果说这条路走下去的话，我认为还是有机会的。我们也能够想象比如说某一个很有基础的物业管理公司，它是下属公司，但是它会坚持产业发展的方向，持续发展下去，我认为它也有它生存的价值，所
11、以说我觉得谈开发商下属物业公司的命运，不能一概而论。第三，我们要想这个问题，为什么现在舆论有很多负面的判断。从法律上说，凭什么不可以设立自己下属的物业公司呢？其实我讲这个问题，我觉得它不是个道理问题，也不是法律的问题，而是现实操作存在着问题。开发商下属的物业公司根本的问题我认为存在实际的冲突，比如一个开发商和业主的矛盾，如果开发商的目光长远一点，他也不会简单的让自己的物业公司采取一种很偏颇的手段，不会简单的去护短，因为那样会对长远利益产生影响。第四，我认为从逻辑上讲，开发商下属物业公司在处理这种矛盾的时候，我认为他可能处理得好，加上我们今天看到的大牌的物业公司都是开发商下属的，以及它的好的管理
12、经验以及地产公司好的企业文化，使得他在物业管理过程中的服务、理念、程序其实比很多独立的物管公司还要好。所以说，我们看待开发商下属物业管理公司不是从技术层面看，如果技术层面看的话我认为有做得好的有做得不好的，要杀的话要杀一半。第五，我谈一下对待这个问题的看法，问题在什么地方呢？最核心的问题在一个点，就是说今天开发商下属物业管理公司大量存在、高比例存在，最根本的问题是破坏了市场机制正常运转，这是它的最大罪状。首先是项目的获得，我们说市场是公平、公正、公开的，但是我们看看结果，基本上是“谁开发，谁管理”，这说明什么呢？在项目获得程序里，是一个非良性运转的过程，它不是一个公平竞争的过程。对于独立的物管
13、公司来说，对其他物管公司来说，它不是一个平等的机会。所以，我觉得开发商下属的物业管理公司或者开发商和物业管理公司之间的兄弟命，总之他们是有血缘关系，他们这种关系的存在是扭曲了市场的竞争机制，这是罪状之一。 第二个罪状是扭曲了物业管理市场的价格形成机制，由于开发商考虑到自己考虑到包装，所以下属物业管理公司往往可以受到补贴，也使得他取得项目的时候可以以比较低的价格去竞争，一方面它可以获得项目，第二方面，他跟业主，跟我们这个行业的客户群体传递一个客户信号：因为优质服务，价格并不高。所以，这么一种父子关系或者兄弟关系它是扭曲了价格机制，使得物业管理公司去处理和业主的关系的时候就有很大的障碍。所以我说要
14、看开发商下属物业管理公司的问题，一定要从市场机制的健康运转的角度去看，你要给他们定罪的话就是破坏了这个机制，使得我们的项目管理权力的获得程序是一种假市场，使得我们的价格也是非市场化的。这是我个人感觉的两个根本问题，这两点是致命的。这个行业的发展一定要走向市场化，但是由于这种关系，使得项目的获得和管理费价格的形成被操纵、被扭曲了，这是我想谈的一个最基本的观点。 主持人（戴小明）：朱总谈到价格的问题，有些品牌的开发商、品牌物业公司为了多卖房，他可能把物业管理费的价格降得比较低，这样其它的物业公司虽然服务优质，但不是这个价，所以其他的物业公司就难做。 朱江：不之其它物业公司难做。本来这个管理费应该是
15、2.5元，但它可能只收1.5元，决定2.5元比你1.5元的管理的好。 主持人（戴小明）：据我了解，有些品牌物业管理公司，比如万科物业管理公司就提出了优质低价，在他新建的小区项目中物业管理费要比周边小区的物业管理费高20%左右，他现在已经认识到了，如果说优质低价可能对这个市场造成不利的影响，不利于整个品牌的建设，它现在已经提到优质优价的概念，而且他们现在已经开始进行操作了，而且业主和市场都比较认可。 朱江：这里面有两个优质优价的概念。一个是竞争过程中形成的，业主采用一个比较高的服务菜单，你愿意付更高的价格；还有一种可能是属于内部的计划经济，这是我们内部依照档次定的。关键一点它不是一个正常的市场基
16、础。 主持人（戴小明）：就这个问题请保利物业总经理李娟和我们谈一谈。 李娟：我先介绍一下保利物业，因为这跟保利物业的特质有关系，我们既不是完全的开发商下属单位，也不是一个完全独立的企业，我们是介于这两者之间的一个企业的性质。所以我们既有这两方面的优势，当然也有这两方面我们感觉到的压力，都存在。从我们这个企业的情况来看，我们觉得目前对整个企业的发展优势地位还是比较明显的，但是将来长期是一个什么情况也不好说。 我们今天既然是讲到说它的区别，我不如说它深层次的问题，大家一说到父子兵就是过街老鼠人人喊打，其实说白了，父子兵也好，或者完全独立也好，这都是面上的问题，最根本的问题是利益导向。也就是说什么样的情况能够给它的股东带来最大利益，它的股东就怎么做。父子兵为什么大家觉得很深恶痛绝，就是开发商什么烂事，物业公司和开发商蛇鼠一窝，或者说独立的物业管理公司没有这样的约束就怎么样维护业主的利益，其实都不一定的，这取决于谁能给它的股东带来最大的利益，如果说我们
