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1、目 录仁达专题 个人住房信息联网难在何处3第一章 房地产政策5一、调控信号：“决不让调控出现反复”5二、金融政策5三、税收政策7四、土地政策7五、保障房政策8六、其他政策10第二章 土地市场12一、整体市场成交情况12二、各用途地块成交情况12（一）住宅用地13（二）商业/办公用地13（三）工业用地14第三章 住宅市场16一、新建商品住宅16（一）供应情况开工量持续下滑 销供比加大16（二）成交情况17二、二手住宅市场20（一）整体情况分析20（二）各重点区域分析21（三）热点片区监测价格22（四）二手住宅租金分析23第四章 北京房地产资本化率调查分析24一、调查时点24二、样本数据24三、调
2、查结果24（一）资本化率调查结果24（二）考虑租金增长的资本化率26四、不同投资类别收益率分析27五、小结28图表索引表 1. 2012年2季度房地产政策汇总10表 2. 北京土地市场各季度整体成交情况12表 3. 北京2012Q2各用途土地成交情况12表 4. 北京2012Q2住宅用地各区域成交情况13表 5. 北京2012Q1商办用地各区域成交情况14表 6. 北京2012Q2工业用地成交情况15表 7. 2012年6月北京市学区房重点片区价格监测结果表22表 8. 2012年6月北京市高端住宅重点片区价格监测结果表22表 9. 2012年6月北京市别墅重点区片价格表22表 10. 201
3、0年10月房地产辅助调查数据情况24表 11. 2012年4月资本化率相关统计指标情况25表 12. 北京房地产租金年均增长率情况26表 13. 2012年4月资本化率（考虑租金增长）相关统计指标情况27图 1. 2011-2012年北京住宅用地成交量价走势13图 2. 2011-2012年北京商办用地成交量价走势14图 3. 2011-2012年北京工业用地成交量价走势14图 4. 2011-2012年北京新建住宅累计施工面积16图 5. 2011-2012年北京新建住宅竣工面积16图 6. 2011-2012年新建商品住宅销供比17图 7. 2011-2012年北京新建住宅成交量价18图
4、8. 2011-2012年不同户型成交面积占比变化18图 9. 2010-2012年各户型成交价格走势19图 10. 北京重点区域新建商品住宅成交面积及变化19图 11. 2010-2012年北京重点区域新建商品住宅成交价格I20图 12. 2010-2012年北京重点区域新建商品住宅成交价格II20图 13. 2011-2012年北京二手住宅量价走势21图 14. 2010-2012年北京重点区域二手住宅价格指数I21图 15. 2010-2012年北京重点区域二手住宅价格指数II22图 16. 2011-2012年北京二手住宅租金指数23图 17. 20102012年房地产资本化率调查情况
5、25图 18. 2006-2012年北京房地产租金走势情况26图 19. 2007-2012年不同投资类型收益率情况27仁达专题 个人住房信息联网难在何处据媒体报道，截至6月30日，全国已有40多个城市的住建部门完成了与住建部的个人住房信息联网，住建部将从中选择40个城市作为第一期联网城市。备受瞩目的全国40个城市的个人住房信息系统的建设，始于2010年下半年,原计划去年底完成，目的为房地产市场调控和房地产税的征收提供信息基础。但此后由于进展不畅，住建部于今年1月6日发布新闻稿称“继续加快个人住房信息系统建设，保证在2012年6月末前实现40个主要城市的联网。”那么，个人住房信息联网的意义和难
6、度究竟何在？个人信息联网后形成的数据平台，将是十分有用的工具。（一）有利于提高保障房资格审核的效率和公平公正性个人住房信息系统最显著的作用在于其对保障性住房分配公平公正的促进作用。保障性住房公平分配事关群众切身利益，必须有严格的准入机制，需要准确掌握申请者的住房、收入、财产等有关信息。而目前城镇个人住房基础信息不足，相关情况复杂，管理较为困难。虽然审核制度在不断完善，但是骗租、骗购的现象还是防不胜防。“十二五”规划提出要加快推进住房信息化建设，2015年基本建立全国住房保障基础信息管理平台。个人住房信息系统将为全国住房保障基础信息管理平台，提供有力支持。（二）有利于房地产市场调控政策的制定和落
7、实严格的限购政策虽然对遏制房价上涨取得一定成效，但同时也抑制了部分刚性需求，并非楼市调控的长效手段。住建部部长姜伟新表示，如果个人住房信息系统实现全国联网，再加上银行系统、财政系统、税务系统的一些信息，形成一个平台，就不必再采取限购这种行政色彩浓厚的办法。而目前，配套系统还不完善，加上房地产调整政策并未放松，“限购令”短期内退出的可能性较小。在限购政策的实施过程中，随着个人住房信息联网的实现，首套房、二套房的认定标准将通过系统进行全国统一确认。（三）有利于提高房地产市场监管和预警预报能力个人住房信息实现联网后，40个城市的购房者在联网城市的住房信息将可便捷查询，同时，40个城市的楼市销量、房屋
8、空置率及个人住房性质等信息，也将全部纳入住建部的实时监控。有利于市场动态监测，届时管理层针对楼市以及开发商的管理，将更加严格和规范。（四）为房产税征收提供一定的数据基础推进个人房产信息全国联网，必然有助于各城市房屋基础信息和权属信息的完善和标准化管理，为房产税开征奠定基础。在制定房产税征收政策时，有关部门可根据家庭的人均居住面积、在全国拥有房产套数等信息制定税收、信贷标准。但是，从目前的社会状况来看，实现全国个人信息联网的难度非常大。（一）来自腐败的阻力财经评论员叶檀认为，任何一个涉及复杂利益的市场，信息公开相当于利益的公开亮相。建立公开的市场信息数据，尤其是房地产这样沉淀大宗财产的市场，住房
9、信息的公开相当于官员财产与高收入阶层财产的半公开。既然房产信息联网不利于公职人员隐藏其腐败所得的资产，这一机制遭遇地方层面的竭力拖延甚至抵制，也就并不意外了。（二）信息安全的隐患房屋登记信息属于个人信息，个人隐私的保护对信息公开联网造成阻碍。对此，有住建部相关人士表示，房屋登记信息系统将不向社会开放，相关部门管理人员通过授权和指令，在法律所规定的前提下按照程序操作，避免个人隐私被不法分子盗用、滥用。（三）数据完整性参差不齐，标准化程度低1、各地住房信息数据完整性较差。有相当数量的住房没有进行产权登记；在实际操作中，由于历史及产权纠纷等原因，部分地区的个人住房信息暂时没有进行录入；此外，一些城市
10、的高新区、开发区等还没有建立统一的房屋登记簿。2、要实现全国城市的个人住房信息联网，必须建立标准化的数据匹配模型，但是由于各地数据情况不一，数据标准化难度较大。目前，百城市住房公积金和保障房的监管联网也在进行中，但这些信息联网仅仅是规范房地产管理的工具和基础。要保证我国房地产市场长期稳定地发展，还需要在土地制度、税收制度以及社会保障制度等多方面取得实质性的进展。第一章 房地产政策一、调控信号：“决不让调控出现反复”国务院总理温家宝4月13日主持召开国务院常务会议，在对下阶段工作的部署中指出：“巩固房地产市场调控成果。坚持房地产调控政策不动摇，决不让调控出现反复；采取有效措施增加普通商品房供给；
11、推进保障性安居工程建设，完善公租房、廉租房的配套设施。”（一）住建部：坚持房地产调控政策决不动摇住房城乡建设部新闻发言人6月5日强调，坚持房地产市场调控政策不动摇。有关城市要严格按照“新国八条”要求，执行好限购措施。要继续严格执行差别化住房信贷和税收政策。同时，住建部将会同有关部门继续密切关注各地执行调控政策情况，对于地方出台放松抑制不合理购房政策的，将及时予以制止或纠正。（二）北京市住建委：从严限购政策 伪造居住证购房将处2年禁购5月16日，北京市住房和城乡建设委员会公布了关于进一步加强北京市工作居住证核验工作的通知（京建法201213号）。通知指出，对发现伪造北京市工作居住证行为的，2年内
12、本市不得向其销售住房。市人力社保局将伪造当事人记入黑名单，今后不予办理工作居住证；涉及伪造工作居住证当事人所在单位责任的，将所在单位记入信用记录，暂停其申请办理工作居住证的资格。二、金融政策（一）住建部：继续严格执行住房信贷政策住房和城乡建设部新闻发言人6月18日表示，住房和城乡建设部门将积极配合金融部门，各地要坚决按照中央要求，继续坚定不移地抓好房地产市场调控各项政策措施的贯彻落实工作，特别是严格执行差别化住房信贷、税收政策和住房限购等措施，巩固调控成果。此前，发改委、中国人民银行、银监会已经分别澄清了个别媒体关于房地产信贷政策将有所松动的曲解报道。（二）住建部：购买绿色住宅 可获优惠房贷利
13、率根据住房城乡建设部5月31日发布的“十二五”建筑节能专项规划（建科201272号），金融机构可对购买绿色住宅的消费者在购房贷款利率上给予适当优惠。（三）央行：下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点中国人民银行5月12号决定，从2012年5月18日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 这是央行今年自2月24日以来第二次下调存款准备金率。下调后，大型金融机构存款准备金率降至20%，中小型金融机构存款准备金率降至16.5%。目前，中国全部金融机构人民币存款的余额超84万亿元人民币，市场估计，此举将释放四到五千亿元左右的流动性。（四）央行：降息0.25个百分点中国人民
14、银行6月7号宣布，6月8号起起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点；一年期贷款基准利率下调0.25个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。这是3年半来央行首次降息。三、税收政策北京市地税局：用拆迁款买房可免征契税4月17日，北京市地税局局长王晓明表示，拆迁补偿款免征个人所得税。如果用拆迁款购房，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。四、土地政策（一）国土资源部：从征地的5个环节坚决维护农民土地权益国土资源部部长徐绍史3月31日表示，今年将扩大耕地制度改革的试点，从征
15、地的5个环节坚决维护农民的土地权益。首先，要保证不得违规违法征用农民土地；第二，要尽可能缩小征地的规模；第三，一定要公开程序；第四，务必合理补偿；第五，失地农民要有妥善的安置。（二）国土资源部：小产权房清理将启动4月5日，国土部召开发布会称，由国土部牵头、14个部委参与研究制定的小产权房初步清理整治政策方案此前已上报给国务院。其中，北京、重庆、郑州、海口等小产权房较密集的城市或成为试点。（三）国土资源部：加强住房用地供应和开发利用动态监测监管国土资源部4月17日部署2012年房地产用地供应和监管工作时指出，今年房地产用地管理和调控的中心任务是，以保障性安居工程用地落实为重点做好住房用地供应工作，努力保持土地市场平稳运行；以促进形成住房有效供应为重点做好已供住房用地的监管工作，加强住房用地供应和开发利用的动态监测监管。（四）国土资源部：新规再治囤地 助推房企降价放量6月7日，国土资源部出台闲置土地处置办法，规定“闲置土地满一年按地价款20征缴土地闲置费，闲置两年则无偿收回。”同时，对“闲置土地”的认定更加合理，并强调政府
