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1、 三板斧先生、女士，像你是做xx生意的。像你做到今天那么成功，真的很羡慕你。固然嘛，你在这方面是专业人士，也是我的教师。有机会我一定向你请教。但是在房子方面，我要比你熟悉些。毕竟我们做了两三年的房地产了，买不买我们的房子没有关系，什么时候买也不要紧。您总是要购房的，耽误您几分钟时间，给您分析一下xx市房地产的某些状况，给你某些建议，但愿对你此后买楼时有所协助，做个参照也好。一、 保值升值。 目的：激发客户“买房子”的购买欲望。其核心在于要解决“值与不值”的问题，让客户下决心买房。无论是自用还是用来直接投资，其成果都是一种投资方式。因此，保值、增值是投资者关怀的核心。在这个环节着重给客户讲述的是
2、“值”，讲得好觉得值，讲得不好则觉得不值，第一板斧强调的是“金融知识”买房子，不管你是自用也好，投资也好，都是一种投资行为，由于毕竟一次性投入的资金量比较大，既然讲投资，就要将升值，就算你买房只是为了住，那你也不乐意买个房子每天掉价吧。作为投资肯定是要有回报率的，您今天30万买一套房，肯定但愿它来年变成40万甚至50万，那如何才干有更高的回报呢？依我做房地产的经验，源引香港地产大王李嘉诚的话来说决定房子能否升值，最重要的有三大因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。，那地段为什么这样重要呢？就拿我们的房子为例，我们这里是滨海中心区，交通以便，门口有公交车，学校、超市、广场就在附近，再说后期
3、我们建设滨海唯一的步行街、商业圈，生活以便。政府在这交通要道建设了这样近年，已完全成规模，可以说这里是居住的最佳地段，像这样地段的房子想要的人是越来越多，需求量是越来越大，但地是越来越少，因此说它的升值潜力是非常大的，您说对吗？从房地产自身来讲，房子是永远增值的。 买房永远都是最稳的，是长线投资，永远增值，保值。我们国家人多地少，人口每年增长2%，土地每年减少1.5%,土地是不可再生的资源，这些决定了地价，地产的增值，因此买房子是最稳的投资，买什么都不如买房子。 人民币贬值: 钱目前是越来越不值钱啦，始终再贬值，通货膨胀越（通货膨胀（Inflation）指在纸币流通条件下，因货币供应ji不小于
4、货币实际需求，也即现实购买力不小于产出供应，导致货币贬值，而引起的一段时间内物价持续而普遍地上涨现象。其实质是社会总需求不小于社会总供应 （供远不不小于求）。纸币、含金量低的铸币、信用货币，过度发行都会导致通胀。）来越厉害。中国每年要有百分之八左右的国民经济增长率，因此国家大量发行货币，为什么在社会短短两年之内发行了三次货币，事实上这就是一种讯号。人民币要贬值了，您都懂得市场的供应量应当与需求量平衡的，如果不平衡，那货币肯定要贬值。就好比一杯牛奶，你不断的往里面加水，表面上看牛奶的量增长了，但是牛奶的浓度含金量却减少了。在加上中国已加入世贸组织，我们中国有个大经济学家叫吴敬琏她就说“中国人三年
5、之后（由于有三年的政策保护期）人民币的贬值是不可避免的，由于在那个时候，经济全球一体化，你的钱、我的钱、她的钱，我们人们的钱一起推向国际金融市场，自由兑换。那你说人民币和美元，英镑相比，哪个更值钱。我们不如别人的货币价值大，那么只有贬值去适应别人”。 历史上任何一种国家的一种政策方针的变动都会导致货币的贬值。你看像苏联，在解体前1987年1000卢布可以买一辆伏尔加轿车，1卢布=3美元，但解体后，1美元=卢布，即1000卢布=50美分。只能坐一次出租车了，我有个同窗的姐姐，到印度去留学，找了个印度老公，背面到广州成家，用120万印尼盾买了一套房，后来一年之后，印尼发生动乱，而印尼盾贬值了120
6、倍，120万印尼盾只能买个卫生间啦。她们老大说，那是她做生意最明智的一笔投资。 目前是市场经济，也许目前我们中国还能靠政治经济杠杆来保证货币稳定，但是政治杠杆究竟要被市场杠杆打破，只要在市场经济，人民币贬值就是不可避免的，你也许目前还能感觉到把钱放在银行比较安全。但是，你知不懂得。在金融危机时，外国诸多银行纷纷倒闭，许多人一夜之间变得身无分文，我有个远房亲戚，当时从泰国回来就只带了一身换洗的衣服回来，钱放在银行，永远都只是一种货币符号，眼看货币贬值了和一堆废纸没有啥区别。因此，为什么目前的人都不把钱存在银行，而拿出来投资呢？转入投资，而投资又有哪些投资渠道呢？第一：存银行。 把钱存入银行，虽得
7、到一定利息的回报，但是目前的利息低得连通货膨胀都保不住，利率一般在3%左右，而通货膨胀率每年达到8%左右，也就意味着您的钱每年都要损失5%左右，几年后都没有了，不划算。存款也是一种贬值的过程,她会使我们的购买力越来越低，建国以来最高利率13%，目前2.25%,尚有1.8%的利息税,目前的钱放在银行里是最划不来的，就像是阳光下的冰块不久就化掉了。目前人民币在银行的利率是越调越低，后来调到“0”甚至收你的管理费用均有也许。第二：炒股票。 中国的股票本质就是政府为公司圈钱的一种手段。股市风云变幻风险很大，完全是“纸上富贵”。昨天尚有几百万，也许一夜醒来，一分钱都没有了 。股市上有句话：十个炒股，七个
8、赔，两人保本，一人赚。除非你是大户.是庄家.否则十有八九都是死路一条。并且炒股的人，人家都讲那是非正常人，晚上人家休息她却兴奋很，白天别人工作，她却睡大觉。搞得人成天神神秘秘的。第三：做生意。 做生意是一种较好的投资，但是目前不像80年代摆个地摊卖牛仔裤也能赚钱。目前市场经济下，市场越来越成熟，越来越规范，竞争越来越大，并且做生意风险大、利润薄，只有百分之十左右的毛利润。并且，你一要有资金。二要有经验。三要与工商、城管、税务等诸多部门打交道。做生意的人都懂得，今天生意好做不一定代表白天的生意好做。俗话说：鸡蛋不要放在一种篮子里.虽然是做生意，也应当分散投资，同步你是生意人，都懂得有句俗话说“商
9、场如战场，将军难免阵前亡”。别说是你，人家史玉柱那样的人均有倒下的时候。第四：投资房地产。 房子是一种特殊的商品，它同步具有消费和投资两种功能。投资房子，如果您眼光独到，选择楼市的地段好，设计合理，质量优良，就是不住租金也可以达到银行的利率。而楼房自身在升值，这也是把钱存入银行以及投资股票所绝对无法产生的效益。只有投资楼市，才是真正增值。投资房地产长期持有赚钱不小于股票，风险小，安全性强，特别是在国内房地产正处在成长期，投资房产，只盈不亏是一项极佳的长线投资。就算贷款买房，你租出去，房租也构你银行利息了，而你的房子也在不断升值。都市人口的增长：都市人口的骤增目前，全国每个都市都在卖户口，就是都
10、市要扩大，这是国家消除城乡差别的一种战略关系。中国都市化率从建国（1949年）10.64%。1990年26.41%。36.22%到今年都市化率是47。而发达国家是85%以上，那么您想想，这样多人涌进都市，对房子的需求该有多大，表面看，目前好象供不小于求，但这是针对高价格的房子而言，低价房子绝对供不应求，价格肯定会一路高涨。房价的构成：房价下跌的空间不大。房价的构成重要涉及土地成本、建安成本和项目经营期间的费用、税金及附加等内容，再加上开发利润。从这几部分分析，房价增长速度会有所减缓，但房价下跌的也许性不大。1、 土地成本持续上涨。土地是房地产业生存和发展的必要条件，也是整个商品房成本中的重要构
11、成部分。在国家土地新政策执行后，土地价格上涨迅速，土地供应量已浮现了较大幅度减少，而住房需求的迅速增长，又进一步加剧了房地产开发土地供需矛盾。从长期来看，由于土地资源的稀缺性、土地供应的有限性及区位的差别性，客观上导致土地供应的相对局限性和土地供需不平衡，在一定限度上推动了地价上涨。而拆迁工作的进一步规范也相应增长了拆迁补贴费用。另一方面，土地出让金也是本地政府进行配套基本设施的资金来源。因此土地成本将呈逐渐升高的趋势。 2、建材价格的上涨导致建安成本的不断提高。近几年来，由于投资的过度旺盛等因素影响导致建材价格的持续上涨。，全国固定资产投资价格比上年上涨5.6%。其中，建筑安装工程价格上涨8
12、.2%、材料费价格上涨10.7%，建筑用钢材价格上涨17.4%。建材价格的上涨直接导致了商品房竣工造价的迅速上涨，全国商品房平均竣工造价为每平方米1402元，比上年增长10%。 从整体上看，尽管近期建材价格有所回落，但从长期来看，原材料供应紧张趋势仍将延续。国内电力、煤炭、石油供应紧张的局面仍将持续；铁路运送紧张局面难以得到主线缓和;建材价格仍将维持在高位。另一方面，随着人们需求层次的不断提高，商品房的品质会逐渐提高，配套设施和环境也会不断改善，这些都在一定限度上加大了商品房的开发成本。3、人力成本、项目的期间费用和开发利润都难以明显下降。由于工资的刚性特性，房地产开发公司的人力成本将会持续上
13、涨；项目期间的费用多是由政府部门征收的，也都是通过有关部门批准的，这部提成本短期内也不也许下降；而对于公司的开发利润，由于国家采用了加大一般商品住宅和经济合用房建设、整顿规范市场秩序等宏观调控政策，这部分也许会下降某些。但房地产公司作为市场中的法人主体，其着眼点只能以赚钱为中心。因此从长期看，这部提成本也不会有太多的下降空间。二、 入市良机强调的是政策，是买房的时间问题，晚买不如早买！它的目的:激发客户“目前就买”的购买欲望.1、房地产市场进入快车道。95年，当时朱榕基不是国务院副总理的时候，她就提出把房地产作为龙头支柱产业放在汽车业和工业的前面发展。96年朱榕基上台后来，立马把房地产和汽车业
14、、工业调了个位置，采用了下列措施：一方面减免了48种税收，把契税减免了一半。2、房地产成为龙头支柱产业。在国际上，房地产业在国民生产总值中占2030%，而在国内仅占1%的地位，之因此国家要把房地产作为龙头支柱产业来发展，是由于它的发展将带动有关100多种行业的发展。（房地产每消费100元，就带动120150元的其她消费）自从98年住房制度改革之后，住房就不是福利制度中的分派品，开始从筹划经济下的基建投资转为了商品化投资。住房开始成为都市居民家庭生活的消费品，根据中国行业市场研究报告一书中的资料记录，消费领域中任何行业都远远无法与房地产的消费奉献相比。3、按揭法的实行和按揭力度的加大，使买得起房
15、的人越来越多，供求关系越来越大。用将来的钱圆今天的梦，很实惠，很保险。1998年，国务院下发了有关进一步深化城乡住房制度改革加快住房建设的告知，实行了积极的税收政策和住房金融政策，鼓励居民住房消费。98年只能做5成5年的按揭，目前可以做到8成30年的按揭，再加上这段时间内，国家持续降息。银行利率下调，7月7日银行贷款基准利率年利率五年以上为：7.05%。6月8 日银行贷款基准利率年利率五年以上为：6.8%。7月6日银行贷款基准利率年利率五年以上为：6.55%。4、都市人口的骤增目前，全国每个都市都在卖户口，就是都市要扩大，这是国家消除城乡差别的一种战略关系。中国都市化率从建国（1949年）10
16、.64%。1990年26.41%。36.22%到今年都市化率是47。而发达国家是85%以上，那么您想想，这样多人涌进都市，对房子的需求该有多大，表面看，目前好象供不小于求，但这是针对高价格的房子而言，低价房子绝对供不应求，价格肯定会一路高涨。5、新的土地法实行，土地的升值就是房子的升值a) 土地不可再生的唯一性，注定土地越来越少，而中国自身就是一种人多地少的国家。b) 99年元月1日新土地法实行，国家每年严格控制住宅用地建筑的审批，土地必须通过土地储藏中心限量发售，实行拍卖制。c) 土地开发价值在于国家大量资金的投入，土地的升值不是它自身，而是国家大量资金投入的成果。三、 性价比第三扳斧 价格优势“谈判中要始终贯穿价格是综合因素决定的”。它的目的:激发客户“就在这里”的购买欲望.强调我们的卖点！为什么要买我们的房（公司开
