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1、一）土地使用权交易可采用下列方式：1、挂牌交易，即在一定期限内将土地交易条件（含最低交易价）在土地交易机构进行公告，并接受交易申请的行为。2、拍卖，即通过发布拍卖公告，由竞买人在指定期间、地点进行公开竞价，由出价最高者获得土地使用权的行为。3、招标，即通过发布招标公告，进行公开招标，由投标人进行投标，经评标后拟定中标人的行为。 （二）招标、拍卖委员会的组成与职责 1、组成： 以招标、拍卖方式转让土地使用权的，委托人应设立招标委员会或拍卖委员会，招标委员会或拍卖委员会由5人以上单数组成，委托人选派1名工作人员作为招标委员会或拍卖委员会主任，其余人员从土地交易市场专家库中随机抽出拟定。2、招标委员
2、会重要职责： 审定招标最低中标价，审查投标人资格，主持开标、评标和定标工作，拟定中标人并发出中标确认书。3、拍卖委员会职责：审定拍卖最低成交价，审查竞买人资格，指定拍卖主持人又称场地使用权。我国政府土地管理部门授予的使用土地的专门权利。 土地使用权是我国的一项特殊的无形资产。我国宪法规定，土地为国家所有，任何单位和个人都无权拥有土地。长期以来，我国国有公司占用使用的土地均未在会计上反映。1988年修订后的宪法和土地管理法允许有偿出让或转让土地使用权。随后，国务院颁布了中华人民共和国城乡国有土地使用权出让和转让暂行条例。土地使用权有偿出让是指政府将国家或集体所有的土地，按照指定地块、用途和其他条
3、件，有偿地供土地使用权受让人开发经营，土地使用权受让人向政府支付出让金儿使用金，出让金是土地使用权让人为取得土地使用权而向政府一次性支付的价款，使用金是土地使用权受让人因使用土地而定期向政府交纳的费用。土地使用权转让是指土地使用权出让后，土地使用权受让人将土地使用权再转移给其他单位或个人的行为，后者应向前者支付转让金。 土地使用权成本涉及支付给政府的出让金或支付给其他单位的转让金以及迁移补偿费、场地平整费、丈量费和法律手续费等。假如国家以土地使用权向股份有限公司作价入股，则以评估的价值为依据。 定期向政府交纳的土地使用金于支付时作为当期费用解决，不予资本化。 假如土地使用权有期限，则在规定的期
4、限内摊销其成本；假如无期限，可以不摊销。继续追问：能较具体说明从第一步开始具体怎么做的操作流程吗？补充回答：第一步：房地产开发项目土地获取一土地获取工作流程1、拟定目的城市在公司发展战略方针的指导下，结合我国各地区房地产市场发展特性，制定公司房地产业年度发展计划，拟定公司房地产业发展的目的城市。2、项目获取途径 项目获取重要分为以下两种途径： 直接购买土地获取项目通过报纸、网络等途径收集目的城市房地产市场发展状况和土地市场交易情况。通过对本地房地产市场分析和对本地政府部门公布的国有土地使用权出让公告，初步估计出让土地成交价格，结合公司实际情况，拟定目的地块。 通过朋友、社会关系等途径获取合作开
5、发项目。3、拟定土地价格及报价策略在拟定房地产报价策略时可采用以下两种方式： 公司组织人员现场调研：根据目的城市以往国有土地交易情况和房地产市场情况，预测目的地块也许成交的最低价格和最高价格，并根据目的地块使用权的出让方式拟定报价策略。 房地产专业公司介入：报价策略可以说是项目获取过程中较为关键的一步，报价高低直接影响到本项目最终开发利润。因此在拟定报价前可考虑请专业的房地产代理公司介入，对本地块进行具体的现场调研工作，并编写完整的市场调研报告。准确的拟定本地块也许成交的价格和报价策略。4、办理相关竞买手续根据土地使用权出让部门规定，准备有关资料，实地办理竞买手续。需准备资料如下：保证金以及进
6、帐单（各地也许不同样，杭州标准为100万元）身份证明材料重要涉及：公司法人营业执照，公司法人营业执照，法人代码证等证件原件，法定代表人身份证（原件）及公章。需委托别人代理参与国有土地使用权出让的，需委托书原件何身份证原件。5、现场竞买组织人员现场竞买。6、签订协议如土地竞买成功需及时签订国有土地使用权出让的有关协议。二土地取得所需费用1、保证金2、国有土地使用权出让费用3、其它费用（地块调研费用等）三土地取得所需资料1、公司营业执照2、法定代表身份证明3、委托书4、公司公章第二步：项目公司成立一项目公司成立1、公司成立准备工作。2、申请主管部门批准进行房地产开发。3、申请资质等级审批。4、申请
7、办理公司名称预先核准。5、办理工商注册登记。6、办理税务登记。7、房地产开发主管部门备案二项目公司成立所需的相关费用1、公司法人开业登记费2、公司法人变更登记费3、公司法人年度检查费4、领证照费三、项目公司成立涉及到重要资料1、房地产开发主管部门意见书2、公司章程和内设机构3、验资证明和办公场地证明4、公司名称预先审核申请书5、法人资格证明和身份证明6、公司名称预先核准告知书7、公司专业技术人员资质证明和员工名单第三步：房地产开发项目审批一、审批前准备工作1、办理土地出让手续国土资源局2、项目概念方案设计设计院项目概念方案设计必须附有项目具体的规划设计参数和效果图3、贯彻足够的开发资金二、项目
8、立项1、项目定位项目定位准确与否是该项目开发成败的关键点所在，因此在拟定项目定位时可考虑请专业房地产代理公司进行征询或者组织公司人员进行现场调研，并编制项目定位报告。假如面对较为熟悉的房地产市场也可考虑组织公司员工进行现场调研即可。2、拟定开发方案设计院3、申报、审批项目建议书计委或建委拟写申请立项的请示编写项目建议书准备其它材料项目建议书是基本建设程序中最初阶段的一个初始文献，它是投资决策前对拟建项目的轮廓设想，影响着项目建设全过程和各个方面，是整个项目发展周期中的一个重要环节。项目建议书批准后，才可进行可行性研究工作，但并不表白该项目非上不可，项目建议书不是项目是否决定建设的最终文献。4、
9、项目可行性研究计委拟写申请可行性研究的请示。编写可行性研究报告项目建议书批复及有效的计划文献规划局出具的可行性研究红线图。环保局的环境评估报告的批复分别委托做上下水、电、气、热、电讯供应征询方案。银行贷款意向书国土资源局用地预审意见书准备其他相关材料可行性研究报告审批三、项目选址定点1、测绘地形图和网管现状图测绘院2、办理选址意见书规划局需提交材料如下：申报表立项文献申请用地函件工程简要说明和选址规定意向位置的1:1000的地形图其它相关资料3、申请用地红线和用地准备告知书规划局4、办理建设用地规划许可证规划局建设用地规划许可证申请表。计划部门批准征用地的计划任务书。1：1000地形图。定点、
10、规划设计条件告知书中规定的取得的有关协议文献。建设项目选址意见书（勘测红线）、规划设计方案告知书。其它相关资料5、办理建设用地许可证国土局办理建设用地许可证需提交材料如下：建设用地规划许可证申请表计划部门批准征用土地计划任务书1：1000地形图二份定点、规划设计条件告知书中规定取得的有关协议文献项目选址意见书（堪设红线）、规划设计方案告知书。6、申请正式红线和规划要点规划局7、环境影响评估的批复环保局办理环境影响评估批复需提交如下材料：环评单位的建设项目环评申报表环境影响评估报告书（符相应的磁盘拷贝）环境影响登记表（环保局办事窗口领取）立项批文专家审批意见（经专家评审的环评报告）建设项目总平蓝
11、图修改对照表（经修改的送审稿）建设单位主管部门或建设单位在环评书上按章并签署意见。环评单位的资质证书四、办理市政工程规划许可证1、初步设计方案设计院2、申请市政设计要点市政处3、综合网管设计设计院4、审批意见市政管理部门自来水公司、供电局、煤气公司、电信局、路灯管理处等市政管理部门。5、方案审批规划局6、综合网管施工图设计设计院7、办理市政工程规划许可证市政处五、办理单项工程规划许可证1、申请排水设计要点规划局2、排水施工图设计设计院3、综合管线设计要点规划局4、管线施工图设计设计院供电、电信、有线电视路灯煤气等管线施工图设计5、申请给水设计要点规划局6、给水方案论证自来水公司7、给水施工图设
12、计自来水公司8、申报单项工程施工图市政处9、给水施工图设计修改自来水公司10、各管线施工图设计修改设计院11、排水施工图修改设计院12、市政竣工测算委托书测量单位13、办理单项工程规划许可证规划局六、办理投资许可证1、申报审计审计局2、办理投资许可证计委3、开工前成本测算项目公司4、办理开工许可证计委七、办理建设工程规划许可证1、初步设计方案设计院2、初步方案报批规划局3、征询消防、教育、交警、人防等部门书面意见4、修改方案单体图设计院5、单体方案审批规划局6、施工图设计设计院7、施工图消防审批消防局8、建委面积核定建委9、灰线检查规划局10、办理建设工程规划许可证规划局9、古建园林工程设计费
13、10、其它费用八、白蚁防治手续白蚁防治所九、施工报建登记建委施工报建登记所需资料：建设项目批准文献； 建设工程项目土地使用合法证明文献； 施工图设计文献审查批准书； 资金证明（银行出具的审计报告）。十、房地产开发项目工程建设招投标招标办1、办理招标登记、招标申请2、招标准备3、招标通告4、编制招标文献并核准5、编制招标工程标底6、标底送审协议预算审查处确认7、标底送招标办核准，正式申请招标8、投标单位资格审批9、编制投标书并送达10、召开招标会，勘察现场12、评标、决标13、发中标告知书14、签订工程承包协议15、工程承包协议的？松开的记忆，飘落的莫名的尘埃，像起伏的微风，拂过脑海，留下一份情
14、愁。一条街，没有那些人，那些身影，却能来回徘徊穿梭。街，行走时，纵然漫长，漫长，有时只为听一颗流动的心的呓语。沉默，倔强，回望，忘掉，记住，一切像断了的弦，有时希望生活简朴就好，有时却又莫名的颓废其中。有些路，只能一个人走；有些事，只能一个人去经历。粗读加缪、萨特的存在主义，它告诉我，人就是非理性的存在。光秃秃的枝桠、清寂的清晨、流动的阳光，飘落于心，或快意，或寂寥，映照心境，然而，有时却只属于那一刻。总之，一切只是心情。人生的画面一幅幅地剪辑，最后拼凑出的是一张五彩斑斓的水彩画，有艳丽的火红色，凝重的墨黑以及一抹忧郁的天蓝色。人的记忆很奇特，那些曾经的过往，就像一幅幅的背景图，只有一个瞬间，却没有以前或以后。比如，只能记得某个瞬间的微笑，只能在记忆的痕迹寻觅某时刻骑着单车穿过路口拐角的瞬间，却都不知晓为什么微笑，为什么穿过街角。一切，有时荒诞得像一场莫名情景剧。然而，这就是生活。曾经的梦，曾经的痛，曾经的歌，曾经的热情相拥，曾经的璀璨星空。也许，数年以后，再也见不到的那些人，和着记忆的碎片飘荡而
