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1、小区机电设备设施的维护管理 机电设备设施无论组成、构造和性能不同，但管理基本内容是相同的，主要是对机电设备设施的使用、日常养护、修理的管理。而日常养护修理是机电设备设施管理最重要的环节。通过经常性的养护与及时的修理，使设备设施处于正常合格的运行状态，确保24小时连续供电，并且延长设备设施使用寿命，是设备管理的最终目的。 1设备管理的原则 1以预防为主，保持日常保养与计划修理并重，使设备经常处于合格状态。 2对设备做到三好、四会和五定。三好即用好、修好和管好重要设备；四会即修理人员会使用、会保养、会检查、会排除故障；五定即对主要设备的清洁、润滑、检修做到定量、定人、定点、按时和定质。 3执行专业
2、人员修理与使用操作人员修理相结合。以专业修理为主，同时要求设备的使用操作人员进行日常的维护保养和小修。 4完善设备管理和定期修理制度，制定科学的保养规程和各设备的应急处理措施，完善设备资料和修理登记卡片管理，合理制定定期修理计划。 5修旧利废，合理更新，降低设备修理费用，提升经济效益。 2修理保养方案 1日常维护保养。操作修理人员依据要求用检测仪表或人的感觉器官，对设备的关键部位进行检查，发现小故障及时排除，并做好记录。操作人员每班巡视两次，修理人员每周检查一次。 2一级保养。修理人员对设备进行局部解体，进行清洁调整。 3二级保养。修理人员对设备进行全面清洗，部分解体检查和局部修理，改换或修复
3、磨损件。 4中修。对设备进行全面检查，部分解体修理和改换磨损部件，调整部分机构和精度。 5大修。对设备全部解体，改换主要部件或修理不合格的零部件。 3各系统设备设施的管理效果 供配电系统 1确保24小时正常运行，出现故障，马上排除。 2设备完好率为98%以上。 3投诉处理率为100%。 给排水系统 1建立用水、供水管理制度并落实，积极协助用户安排合理的用水和节水计划。 2建立给排水设备修理保养制度并严格执行，设备和管道系统状况合格，遇有事故，修理人员及时到位抢修，无大面积跑水事故，供水系统能正常发挥功能，用水设施完好，排水系统通畅。 3限水、停水能预先通知用户。 4按规定定期清洗大厦二次供水蓄
4、水设备；设备及四周环境整洁，有封闭措施；二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全，无二次污染发生。 5设备完好率为98%以上。 消防系统 1消防中心执行24小时值班制度，控制中心的消防器材配备齐全，完好无损，随时启用。 2落实区域消防安全责任人、义务消防人员，定期进行演练，展开消防知识及法规的宣扬教育，确保火灾发生率为0。 3制定突发性火灾等灾害方案，设立消防疏散示意图，紧急疏散通道畅通，照明设备、引路标志完好。 4无火灾及其它安全隐患。 智能化系统闭路监控等 1制订各系统设备安全运行、岗位责任制并严格执行。 2定期巡回检查测试及修理保养，确保各设备运行正常。 3确保设备完好率在
5、99%以上。 空调系统 1配备专业工程技术人员，修理和运行人员持证上岗。 2建立规范完善的配电运行制度和修理保养制度并严格执行。 3中央空调系统安全、正常，保持状况合格。设备及环境整洁，无严重噪声及滴漏水现象。 4有准确完整的中央空调系统档案资料，各项运行记录和修理保养记录齐全，并归档储存。 5制定切实可行节能运行制度，有显然节能降耗成果。 6系统设备完好率在98%以上。 电梯系统 1电梯修理、保养人员均持证上岗，电梯各种安全检查审核证件齐全。 2严密的安全运行和修理保养规章制度落实，各种运行维护保养和巡视检查记录齐全归档；电梯技术档案完整。 3电梯运行状态合格，安全设施齐全正常有效，轿厢及机房整洁、通风、照明及其他附属设施完好。 4出现运行故障后，修理人员能在五分钟内到达现场抢修，每月电梯出现故障次数不超过1次，电梯按规按时间运行，月总故障停机率小于1%。 5电梯设备档案齐全，各种记录归档管理。 其它公共设施 1确保大楼公共设施的完好正常使用。 2及时修补损坏设施。 3做好巡回检查记录。 4设备设施完好率达98%以上。
