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1、项目价格体系制定实例建筑工程之家| :/ fang668 日期：2010-08-25 19:58:30| 营销策划|人气:295次概要：项目价格体系制定实例是关于房地产学问 - 营销策划方面的资料， (一)各楼座平均单价的制定原则: 以6#楼为参照物,针对各楼座在河景、户型、社区内部景观、邻里、遮挡、交通噪音等方面进行单项评比,得出各楼座系数。 1、河景:在不考虑以上其它因素的状况下,原则上认为在5栋公寓楼中,3#楼与4#楼从观赏通惠河景观的角度和视野为最优,5号楼略高于6#楼,7#楼最差。 2、户型:从产品设计来看,3#楼、4#楼为一梯二户户型、三向采光且南北通透,主卧及主卫均朝南向,且主卫
2、均拥有明窗;而5#楼、6#楼、7#楼为三栋同样的一梯四户型,只有二个采光面,因。 相关tags：营销策划, :/ fang668 。 一、公寓部分总平均单价的确定原则 (一)一个前提: *项目的均价是在项目本身的基础上,参照区域状况、市场状况的基础上来制定的。 (二)二个原则: 第一:以目前市场上同区域、同类型物业的总平均单价做为定价的参考依据 我们调查的区域市场内总体平均单价为*元/m2。 其次:以本项目的单位成本作为定价依据 我们如何避开(来自:)竞争激烈的主流市场,有效的找寻市场空缺点?项目的品质不仅是体现在产品本身的设计上,还应充分体现在产品的附加值上,也就是说体现在诸如会所、物业服务
3、、景观、外立面等方面。 (三)本项目公寓部分总平均单价: 在上述一个前提和二个原则的综合考虑下,本项目公寓部分的总平均单价为*元/平方米。这样既可以保证本项目的售价仍维持在同区域、同档次物业价格的主流市场中,又可以较高的性能价格比占据市场。 二、公寓部分各楼座平均单价的确定 以下,将在保证本项目公寓部分总体平均单价*元/平方米的原则下,确定各楼座平均单价,详细如下: (一)各楼座平均单价的制定原则: 以6#楼为参照物,针对各楼座在河景、户型、社区内部景观、邻里、遮挡、交通噪音等方面进行单项评比,得出各楼座系数。 1、河景:在不考虑以上其它因素的状况下,原则上认为在5栋公寓楼中,3#楼与4#楼从
4、观赏通惠河景观的角度和视野为最优,5号楼略高于6#楼,7#楼最差。 2、户型:从产品设计来看,3#楼、4#楼为一梯二户户型、三向采光且南北通透,主卧及主卫均朝南向,且主卫均拥有明窗;而5#楼、6#楼、7#楼为三栋同样的一梯四户型,只有二个采光面,因此在不考虑以上其它因素的状况下,原则上认为3#楼和4#楼的户型从采光、通风、居住舒适度来讲均为最佳,5#楼、6#楼、7#楼的户型与3#楼、4#楼比较略差,但程度较为平均。 3、社区内景观:从产品规划角度来看,6#楼位于整个社区的中心,其北侧和西侧有二块大面积空地可做园林设计,因此认为6#楼在社区内景观一项中为最优。在不考虑其它因素的影响、6#楼为参照
5、物的前提下,认为3#楼、4#楼、5#楼、7#楼的社区内景观均次于6#楼。 4、邻里、遮挡:在不考虑其它因素的状况下,认为3#楼只有北向、西向受到社区内其它建筑物的遮挡,且栋距相对较远,而南向、东向均无遮挡,因此认为3#在此项评比中为最优;5#楼北向受1#写字楼遮挡、西向受6#楼遮挡,但南向、东向均无遮挡。由于5#楼东向临规划中的城市快速路,因此认为5#楼略次于3#楼;4#楼由于除南向外的三向均受不同程度(来自:)的遮挡,且由于西侧为万豪项目,因此认为4#楼略次于3#楼;如以6#楼为参照物,认为4#楼、5#楼在此项中均好于6#楼;而7#楼四面均受不同程度的遮挡,且西对万豪、北对2#写字楼,因此认
6、为7#楼为最差。 5、交通噪音:因本项目东侧为规划中的城市快速路,且有可能为立交桥跃起的部分,因此3#楼、5#楼均受到影响,在此项评比中为最差;项目南侧亦为规划道路,因此4#楼也受到噪音影响,但认为其程度略轻于3#楼和5#楼;7#楼处于社区最内侧,较少受到道路噪音影响,以6#楼为参照物,认为7#楼同于6#楼。 (二)各楼座平均单价 各楼座的均价利用加权平均法计算。首先,以6#楼为评定标准(楼座的基准系数1.00),其它各楼座因外在单项因素产生差值,此偏差值不宜过大,标准如下表。单项因素最好较好平均较差最差差值210-1-2 依据各因素产生的差值对各楼座进行综合评定: 各楼座系数评定表楼座因素3
7、#4#6#5#7#河景2201-2户型22000内景观-1-10-1-1邻里、遮挡2101-2噪音-2-10-20评定分值330-1-5 依据评定分值对基准系数进行调整,各楼座系数如下:楼座3# 4#6#5#7#楼座系数1.031.031.000.990.95 在保证本项目公寓部分总平均单价为12500元/平方米的基础上,利用加权平均法计算各楼座均价: *项目各楼座平均单价一览表 单位:元/平方米楼号楼座面积（平方米）系数权数加权平均系数修正系数各楼座平均单价3#16660.001.0317159.801.0005391691.030555345128824#16110.361.0316593
8、.671.0005391691.030555344128825#23255.680.9923023.121.0005391690.990533777123826#23255.681.0023255.681.0005391691.000539169125077#16038.400.9515236.481.0005391690.95051221111881合计95320.1295268.75 如上表可见,在平均单价为12500元/平方米的基础上,分别乘以各楼座系数,最终得出本项目公寓部分各楼座平均单价,如图所示: (三)本项目各楼座阶段性价格 将本项目公寓部分分为三个阶段的销售。 第一阶段:当销售
9、为0-30%,楼座均价9折 其次阶段:当销售为31-65%,楼座均价的100% 第三阶段:当销售为66-100%,楼座均价的110% (四)依据付款方式进行调价 从付款方式上看,可分为一次性、按揭和分期付款。我们依据不同的付款方式制定了不同的折扣形式。 以下将主要探讨第一阶段的价格策略,其次阶段将在开盘时依据第一阶段的销售状况另行制定价格策略。 首先以均价90折做为第一阶段一次性付款的价格,即各楼座最低销售单价,按揭付款比一次性付款提高2个百分点,分期付款提高5个百分点。 (五)依据销售速度进行调价 第一阶段还将依据销售状况对各楼座平均单价进行调整,原则上销售率达到10%、20%时分别对平均单价上调2%。
