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1、中国某某信息学校学生毕业设计(论文)题 目 ： 论住宅小区物业管理与服务 姓 名 ： 000 班级、学号 ： 0000班、000号 系 (部) ： 经济管理系 专 业 ： 物业管理 指导教师 ： 000 开题时间 ： 2008-6-4 完成时间 ： 2009-11-12 2009年 11月12日20目 录毕业设计任务书1毕业设计成绩评定表2答辩申请书3-5正文6-22答辩委员会表决意见23答辩过程记录表24课 题 论住宅小区物业管理与服务 一、 课题(论文)提纲0.引言1.我国住宅小区物业管理与服务存在的问题1.1 物业服务企业方面1.2 政府监督方面1.3 社会评价方面2.对我国物业管理与服
2、务问题的分析2.1 物业管理市场不健全2.2 物业管理人才缺乏2.3 企业服务不到位，管理水平低，纠纷问题多2.4 住宅小区物业管理规模化、专业化水平低2.5 社会各界对物业服务认识不足，社会评价低3.我国住宅小区物业管理与服务未来的发展方向3.1 加快住宅小区物业管理市场的规范化与法制化发展3.2 努力培养高素质物业管理人才，提高物业服务质量3.3 规范服务，提高服务水平3.4 加快住宅小区物业管理企业专业化和规模化水平建设3.5 加强对住宅小区物业管理的引导，提高对住宅小区物业管理的认同4.结论二、内容摘要在我国，物业管理目前已初步形成了前景广阔、充满生机、最具发展潜力的新兴行业之一。但是
3、，像其他的新鲜事物一样，发展到一定时期就会出现“瓶颈”状，暴露出各种各样的问题：在住宅小区物业管理中，存在企业服务不到位，对服务认识不足，住宅小区物业管理规模化、专业化、水平低等问题；在住宅小区物业管理市场中，存在法律体系不完善，各地政府行为略有偏差，住宅小区物业管理人才缺乏等问题。面对现状，我们必须认识到加快住宅小区物业管理专业化、规模化、规范化和法制化发展，努力培养住宅小区物业管理人才，提高服务水平，才是我国住宅小区物业管理的发展方向。三、 参考文献1 物业管路行业生存状况调查报告，中国物业管理协会网，2008年6月2 赵涛物业经营管理，北京工业大学出版社，2004年7月3 黄虎浅谈我国物
4、业管理现状及发展趋势，时代经济论坛，2007年第7期4 邵东爱浅谈物业管理人才培养问题，中国物业管理协会网，2008年8月5 王咏关于物业管理专业化思考， 中国物业管理网，2006年11月6 黄英房地产开发与经营， 机械出版社，20047 周珂物业管理法教程， 法律出版社，20048 赵方池住宅小区与大型商厦物业管理， 中国经济出版社，2003论住宅小区物业管理与服务000中文摘要：在我国，物业管理目前已初步形成了前景广阔、充满生机、最具发展潜力的新兴行业之一。但是，像其他的新鲜事物一样，发展到一定时期就会出现“瓶颈”状，暴露出各种各样的问题：在住宅小区物业管理中，存在企业服务不到位，对服务认
5、识不足，住宅小区物业管理规模化、专业化、水平低等问题；在住宅小区物业管理市场中，存在法律体系不完善，各地政府行为略有偏差，住宅小区物业管理人才缺乏等问题。面对现状，我们必须认识到加快住宅小区物业管理专业化、规模化、规范化和法制化发展，努力培养住宅小区物业管理人才，提高服务水平，才是我国住宅小区物业管理的发展方向。关键词：住宅小区；物业管理；现状；发展方向0.引言物业管理是一个新兴的综合性经营服务行业。近几年，随着我国城市建设和房地产业的发展，城市化进程的推进，物业管理经营范畴在不断扩大，业务量在逐年增加，行业体系在逐步形成，展现出广阔的前景。物业管理作为一个新兴行业，要保持这种旺盛的发展势头，
6、形成与我国城市建设发展相适应的整体规模，就要注重解决物业管理现实中的问题，必须对困扰物业管理行业发展的问题进行分析和研究，找出对策，以推动物业管理行业向更高层次发展，逐步实现住宅小区物业管理的发展与创新。1.我国住宅小区物业管理与服务存在的问题物业管理服务是通过管理物业为物业所有人和使用人提供高标准、高质量的服务，集高度统一的管理、全方位多层次的服务、市场化经营于一体，寓经营于管理于服务之中。住宅小区物业管理是目前我国物业管理的主要形式，其管理服务的质量不仅直接关系到居民的生活工作的质量，同时对物业公司自身的生存也起着决定作用，这就要求物业管理企业认真搞好物业管理工作，努力营造住宅小区优美、舒
7、适、安全、安静的居住环境。物业管理企业与小区业主之间是先对自由的社会关系，是以共同的目标为基础，通过共管共建来调和不同社会角色的差异，最终达到居住小区精神文明、舒适度、安全保障系数的提高，共同营造现代人的生活空间。然而物业管理作为一个新兴行业，在住宅小区物业管理中还存在许多问题。1.1物业服务企业方面 由于物业管理人员素质较低，专业人才的缺乏，以及物业管理作为一个新行业，规模化不够，专业化水平低和企业化水平不高等原因，导致物业管理服务不到位，物业管理水平低，与业主产生纠纷多等问题。服务市场不成熟、行业竞争不规范。由于社会、政府、开发单位、业主和物业服务企业等多方面的原因，物业服务市场目前还尚未
8、达到“公开、公平、公正”、诚实守信和健康有序的良好状态。1.2政府监督方面地方立法跟不上，相关政策不配套。一些地方政府以及有关部门对物业管理不重视，对行业发展不关心。物业管理条例以及企业资质、维修资金、服务收费等管理办法，国务院和中央部委都已制定公布多年，但许多地方至今尚未制定具体实施的配套细则、办法。政府协调和执法不力，与相关专业部门关系不顺。1.3社会评价方面物业管理在我国发展才二十多年，有些地区甚至刚有，社会对物业管理还没有普遍全面的认识，物业管理社会地位不高，物业服务消费观念不强；业主公共意识不强，守约观念淡薄，欠费现象严重。2.对我国物业管理与服务问题的分析2.1物业管理市场不健全
9、各地政府行为略有偏差，物业管理企业难以顺利发展。在我国物业管理行业的发展过程中，各级政府起到了有力的推动作用，政府行为总体上来评价是好的、积极的。但也不能否认，政府行为中也存在着一些偏差，这些偏差正阻碍着物业管理行业的发展，归纳起来主要在以下几方面：首先，各地政府对住宅小区物业管理认识还不够，未将住宅小区物业管理作为我们现代经济部门体系中重要的一环来看待，而是或多或少地把他视为一种“权宜之计”，所谓权宜之计，主要是指在传统房屋管理体制已经成为国家财政包袱的情况下，当地政府仅仅将住宅小区物业管理作为一个替代方法来减轻负担，政府只注意这种减轻的作用是片面的、偏颇的。其次，政府管理体制尚须改进，物业
10、管理的对象虽是房地产产品，但它的服务对象却是业主，这一行业与众多的公用部门、政府部门以及其他企业部门形成了复杂的关系，需要政府组织一套完整的管理体制来管理这些部门之间的复杂关系。第三，由于以前物业管理作为房地产业的一个售后服务部门，没有能引起有关部门的重视，物业管理又涉及部门过多，因而导致物业管理法规制定不及时不完善。第四，物业管理作为一个新兴行业，政府没有出台相应的扶持政策，导致住宅小区物业管理过分依赖于开发商，或者受制于受欺于开发商，难以真正独立出来。法律体系仍须完善。不管从事什么行业，都必须有法可依才能够保证整个行业的健康快速发展，到目前为止，关于物业管理的最高法律法规就是2004年5月
11、1日开始施行的物业管理条例,由此可见物业管理体系的建构还需要时日，同时，我国物业管理立法近年才开始，而物业管理的实践则早在80年代中后期就有了一定的发展，立法显然落后于实践。虽然物业管理条例已经出台，却仍存在“执法难”的问题，如物业管理条例明确推行前期物业管理招投标制度，但在实践中并未得到完全贯彻，据2008年6月物业管理行业生存状况调查报告统计中，被调查企业管理物业项目总数30831个、总建筑面积203906.4万，按项目获取方式分如图：项目获取方式情况表物业项目（单位：个） 建筑面积（单位：万m2）获取方式物业项目比例建筑面积比例协议2240972.68%13247364.97%直接接管6
12、33520.55%39317.8119.28%招投标842227.32%71433.0235.03%以上数据表明，公平竞争的住宅小区物业管理市场尚未形成，行政主管部门的执法监督有待加强。现行物业管理法规体系不协调、不配套。表现在：（1）在房屋管理的历史与现实中存在两种管理模式，即行政管理模式和企业化管理模式。与此相适应，对房屋管理的全国性法律法规也不统一。如城市共有房屋管理规定和城市新建住宅小区管理办法这两个行政管理规章在实用范围、管理方式等方面存在着明显的冲突。（2）地方性法规与全国性法律法规不协调。我国现行物业管理方面的地方法规尽管是以全国性的法律法规为前提的，但大部分已突破了全国性的法律
13、法规，破坏了法制的统一性。2.2 物业管理人才缺乏当前住宅小区物业管理市场消费需求快速增加，进入市场的物业服务企业数量持续增加，可是专业人才和技能人才的短缺却成为制约住宅小区物业管理行业发展的“瓶颈”。人员素质较低，专业人才缺乏，使住宅小区物业管理行业难以向高水平、深层次发展。据2008年6月物业管理行业生存状况调查报告统计，中专以下学历的从业人员所占比例高达83.86%，而具有硕士研究生以上的从业人员却仅占0.21%，从业人员学历情况如下图：可见，住宅小区物业管理人员学历层次低，提高从业人员的受教育水平是当务之急。 据2008年6月物业管理行业生存状况调查报告统计，被调查企业的企业经营管理人
14、员中具有高级职称的6667人，占管理人员总数5.56%；中级职称32351人，占管理人员总数总数26.96%；初级职称29461人，占管理人员总数24.56%；无技术职称人员51449人，占42.92%。企业操作人员有高级技工18873人，占操作人员总数2.89%，中级技工46498人，占7.14%，初级技工80071人，占12.28%，无技术人员506612人，占77.69%。以上数据表明，物业管理行业管理人员中有67%没有中级以上职称，操作人员中90%没有中级技工证书，技术力量的薄弱是显而易见的。这意味着大量涉及技术水平的设施设备维护工作需要通过外包专业公司来完成，同样企业对外包单位的技术指导和监督也存在力不从心的问题。物业管理是专业化程度很高的劳动密集型行业，管理经验与管理技能非常重要。随着物业装修标准和设施设备高档化、复杂化，住宅小区物业管理的难度必然越来越大，从业人员必须具备多方面与之相关的专业知识和专业技能。2.3 企业服务不到位，管理水平低，纠纷问题多目前住宅小区物业管理中存在
