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1、 2009年房地产开发经营与管理考试试题及答案解析 2009年房地产开发经营与管理试题 一、单项选择题（共35题，每题1分，每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答案卡上涂黑其相应的编号） 1对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下，净收益大于零的持续时间称为（ ）。 A设计寿命 B经济寿命 C法定寿命 D自然寿命 2地铁站的建成使周边写字楼的租金显著提高，这说明房地产投资具有（ ）的特性。 A变现性差 B易受政策影响 C依赖专业管理 D效益外溢和转移 3甲乙物业2008年10月的价值均为1100万元。预计2009年10月甲物业的价值为1200万元和1000万元
2、的可能性均为50%，乙物业的价值为1300万元和900万元的可能性也均为50%。甲、乙物业投资风险比较的结果是（ ）。 A甲物业投资风险大 B乙物业投资风险大 C甲、乙物业的投资风险相同 D难以判断甲、乙物业的投资风险大小 4如果整个投资市场的平均收益率为15%，国债收益率为9%，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性市场风险系数为023，则按资本资产定价模型计算出的房地产投资折现率是（ ）。 A1038% B1107% C1245% D1362% 52008年，某市可供租售的房屋面积为3000万n2，其中可供销售的住宅面积为1800万，可供出租的住宅面积为450万；当年销售和出租的房屋总面
3、积为2750万112，其中销售的住宅面积为1680万，出租的住宅面积为320万。该市2008年住宅市场吸纳率为（ ）。 A7111% B8889% C9167% D9333% 6某市2008年存量商品住宅的吸纳率为50%，该市同期存量商品住宅的吸纳周期是（ ）。 A半个月 B2个月 C半年 D2年 7房地产市场供给垄断性的原因不包括（ ）。 A房地产市场需求的广泛性 B房地产市场供给的异质性 C土地所有权的排他性 D土地的有限性 8房地产市场自然周期中，在需求增长率由大于变为小于供给增长率的转折点上，空置率由（ ）。 A上升到下降 B下降到上升 C高于合理空置率到低于合理空置率 D低于合理空置
4、率到高于合理空置率 9横道图法用于项目建设阶段的（ ）。 A质量控制 B进度控制 C成本控制 D合同管理 10在正式申请竣工验收之前，开发商要对项目进项初步检查。检查后由（ ）列出质量缺陷清单。 A开发商 B承包商 C监理工程师 D使用单位 11需要使用损益平衡图来制定房地产销售价格的定价方法是（ ）。 A目标定价法 B价值定价法 C挑战定价法 D成本加成定价法 12在一定时期内，某类商品房的市场潜量是指这类商品房的（ ）。 A市场需求上限 B市场有效需求 C市场现实需求 D市场最低需求 13某市2008年住宅的预测销售量为500万，实际销售量为650万，平滑指数为075，利用指数平滑法预测的
5、该市2009年住宅销售量为（ ）万。 A5000 B5375 C6125 D6500 14某开发商率先向市场推出了带有电梯的别墅，该开发商在项目市场定位战略上采取的是（ ）战略。 A形象差异化 B人员差别化 C服务差别化 D产品差别化 15某城市的居民对高层住宅经历了一个从较为抗拒到较普遍接受的过程，这一现象反映了消费者市场的（ ）。 A替代性 B发展性 C地区性 D复杂性 16认为利率水平是由货币的供给与需求决定的代表性理论是（ ）。 A马克思的利率决定理论 B可贷资金利率理论 Cs1M曲线模型利率理论 D流动性偏好利率理论 17若名义利率为10%，通货膨胀率为4%，则实际利率为（ ）。 A
6、577% B600% C1000% D1440% 18某商铺的租赁期为15年，租金按每年5%的比例递增，第1年的租金为1万元，租金于每年的年初收取，年利率为8%，则该商铺15年租金收入的现值为（ ）万元。 A1141 B1149 C1241 D1249 19李某从银行贷款56万元购买了一套住宅，该笔贷款的期限为20年，年利率为75%，按月等额偿还。如果李某于第7年末提前偿还本金10万元，则从第8年开始的月还款额为（ ）元。 A345609 B350595 C350974 D370573 20某房地产开发项目从购买土地使用权到竣工验收共用了3年时间，建成后用于出租经营，预计经济寿命为40年，土地
7、使用权年限为50年，则该项目的经营期为（ ）年。 A37 B40 C43 D50 21某房地产开发项目，当 =14%时，净现值为450万元；当 =15%时，净现值为-200万元，平均资金成本率为132%，基准收益率为10%。该项目的财务内部收益率为（ ）。 A20% B1431% C1469% D1480% 22某商铺的购买价格为100万元，其中60万元来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为7%，预计该商铺第1年税后净现金流量为3万元，如果不考虑物业增值收益，则第1年的投资回报率为（ ）。 A500% B750% C1836% D2885% 23赵某以12000元/的价格购买了2
8、30的商铺用于出租经营，购买价中的60%来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润共34万元，则其偿债备付率为（ ）。 A012 B021 C126 D205 24房地产投资方案比选通常是在（ ）之间进行。 A独立方案 B互斥方案 C净现值法 D等额年费用法 25对经营期不同的房地产投资方案进行比选时，应采用的方法是（ ）。 A等额年值法 B差额投资内部收益率法 C净现值法 D等额年费用法 26下列关于房地产置业投资不确定因素的表述中，正确的是（ ）。 A空置率与有效毛收入呈反向变动 B通过与物业服务企业签订长期合约，可以完全排除通货膨胀对
9、运营费用的影响 C权益投资比率高，意味着投资者承担的投资风险和风险报酬均增加 D金融机构通常要求投资者的权益投资比率不得高于某一要求的比率 27各投资方案净现值的期望值不同时，以方案风险大小为投资方案比选的主要依据，此时应选择的判别指标是（ ）。 A净现值 B净现值期望值 C净现值标准差 D净现值标准差系数 28下列房地产投资项目经济评价基础参数中，属于收益相关指标的是（ ） A出租率 B基准收益率 C成本利润率 D财务杠杆比率 29某宾馆开发项目共有150间客房，平均每间客房的面积为40，总建筑面积为6800。当地同档次宾馆的综合造价为3000元/，每间客房的综合投资为14万元。则用单元估算
10、法计算的该宾馆总投资为（ ）万元。 A1800 B2040 C2100 D2380 30将借款本息视为现金流出的基本报表是（ ）。 A全部投资现金流量表 B资本金现金流量表 C借款还本付息估算表 D投资计划与资金筹措表 31租赁融资在房地产领域的应用模式主要是（ ）。 A置业投资 B设备租赁 C售后回租 D权益融资 32商业银行发放个人住房抵押贷款可能面临的信用风险不包括（ ）。 A开发商违法预售 B借款人赖账不还 C借款人拖延还款 D房地产市场供需失衡 33在贷款综合评价中，项目风险等级分为AAA、AA、A、和BBB、四个风险等级，其中AAA级对应的风险系数为（ ）。 A50% B60% C
11、70% D80% 34在写字楼出租中，室内标准化装修的费用通常由（ ）支付。 A业主 B承租人 C物业服务企业 D业主、承租人和物业服务企业共同 35某收益性物业的潜在毛租金收入为30万元，假设在某报告期内的出租率为80%，所有承租人都能按时交纳租金，物业其他收入为2万元，则物业在该报告期的有效毛收入为（ ）万元。 A220 B240 C256 D260 二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得05分） 1下列风险中，属于房地产投资系统风险的有（ ）。 A市
12、场供求风险 B变现风险 C利率风险 D时间风险 E资本价值风险 2对房地产市场结构进行分析，除了要分析供求结构，通常还分析（ ）。 A价格结构 B总量结构 C档次结构 D投资结构 E租买结构 3房地产市场区别于一般商品市场的特性主要有（ ）。 A竞争性 B垄断性 C外部性 D均衡性 E信息不对称性 4房地产开发项目竣工后，按规定应移交给城市档案馆的竣工档案应包括（ ）。 A工程质量保修书 B可行性研究报告 C竣工图 D住宅使用说明书 E竣工验收备案表 5采取随行就市定价法确定价格的情形有（ ）。 A开发商处于市场领导者地位 B开发商难以估算成本 C开发商的物业质量与市场领导者的物业质量相近 D
13、开发商打算与同行和平共处 E开发商具有向市场领导者挑战的实力 6房地产市场分析可以帮助开发商（ ）。 A选择合适的项目位置 B寻找投资合作伙伴 C确定满足市场需求的产品类型 D判断租买时机 E进行土地使用权出让决策 7开发商进行房地产市场状况分析的内容通常有（ ）。 A供需分析 B竞争分析 C市场占有率分析 D投资收益分析 E宏观因素分析 8下列房地产投资业务模式中，现金流出包括土地成本的有（ ）。 A购买持有出租出售 B购买一更新改造出售 C购买一更新改造出租出售 D开发销售 E开发持有出租出售 9投资回报率与资本金净利润率的差异，主要在于前者考虑了（ ）。 A物业增值收益 B所得税 C还本
14、付息额 D投资者权益增加值 E权益投资 10下列关于差额投资内部收益率的表述中，正确的有（ ）。 A差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差 B差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率 C差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额之和等于零时的折现率 D差额投资内部收益率大于最低可接受收益率时，以投资大的方案为优选方案 E采用差额投资内部收益率进行多方案比选时，应将方案按投资由大到小排序并依次两两比选，从中确定优选方案 11下列风险分析的内容中，属于风险估计阶段工作的有（ ）。 A风险产生的原因分析 B风险发生的概率大小分析 C风险因素检验 D风险变量间的相关性分析 E风险概率分布情况分析 12实物期权方法可以应用于房地产投资决策，主要是因为房地产投资具有（ ）。 A可预测性 B不可控性 C不可逆性 D可延期性 E不可弯更性 13编制房地产投资计划与资金筹措表之前，应先编制（ ）。 A现金流量表 B损益表 C资金使用计划 D资金筹措计划 E资金来源与运用表 14按信托性质分类，房地产投资信托基金的类型有（ ）。 A权益型 B抵押型 C伞型合伙 D多重合伙 E混合型 15物业服务企业的工作内容
