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1、物管条例_物管条例破解现实难题 浙江省物业管理条例于2021年5月24日经浙江省十届人大常委会第二十五次会议审议经过，并将于2021年10月1日起施行。收费混乱、权责不清、法规滞后，物业管理的纠纷多年来在各地层出不穷、愈演愈烈。鉴于本省物业管理条例包括业主、业主委员会、物业服务企业、房地产开发企业、相关专业单位等多方面利益，内容复杂，立法机关在历时半年的修改、审议过程中进行了广泛、深入的调查、研究和论证，其间将草案在浙江日报上全文发表，公开征求社会各界意见，并就草案的相关问题举行了立法听证会。经过重复研究、论证和修改，经过省人大常委会会议的三次审议，本省物业管理条例最终破茧而出。处理业主大会作
2、出决定难的问题逾期不参与投票业主的投票权数是否计入已表决的多数票数，由业主大会议事规则约定。但该已表决的多数票数应该达成物业管理区域内全体业主所持投票权数的二分之一以上。条例第十一条第二款依据国务院物业管理条例要求，业主大会作出制订和修改业主条约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专题维修资金使用和续筹方案的决定，须经全体业主所持投票权三分之二以上经过。该要求对业主大会经过重大事项的程序提出了较高要求，有利于业主权益的保护，但也降低了可操作性。现在本省规模较大、业主人数较多的住宅小区比较多，如宁波市有住宅小区484个，其中5万平方米以上的245个，10万平方米以上的103个，按每户10
3、0平方米计算，500户和1000户以上的住宅小区分别占%和%。这些小区因为业主人数较多和业主参加意识参差不齐等原因，往往极难根据国务院条例的要求决定物业管理事项，对小区业主整体利益的维护带来很大不便。为此，有的地方提议条例要求：“业主逾期不参与投票的，视为同意多数人的意见。”立法机关就此问题进行了立法听证。针对业主大会作出决定难的问题，要求“业主逾期不参与投票的，视为同意多数人的意见”成了听证会上代表们意见分歧最大的一个问题，16位陈说人对此展开了剧烈的辩论。赞成者所持的依据是：现在本省规模较大、业主人数较多的住宅小区不少，存在着很多不利原因。“所以我认为，自己不投票能够算是默认其它大多数业主
4、的意见，是适当可行的。不然，很多决议全部没法做出。”居委会代表、下城区京全部苑小区党委书记斯利民表示。一样持此态度的还有绿城物业企业副总经理杨掌法和湖州市建设局副局长沈小龙等。沈小龙说：“任何表决全部要有时效性和公开性，业主既然有充足的知情权，那么逾期不参与投票就能够视为放弃权益，同意多数人的意见。”也有不少代表提出了对立意见。业委会代表、金华两街小区业委会主任徐春州忧心忡忡：“投票人数不够，就难以表现大多数业主的真正意愿。多数人的意见难界定，假如中间有不合适的操作，那么就可能成为少数人的意愿。”参与听证会的两位律师代表众口一词地表示，上述看法不成立。律师韩南生说：“业主不参加投票不说明她对相
5、关决定没有意见，不签字投票只能作为弃权，不应作为同意大多数意见。”律师金鹰认为，业主参加小区事务的表决，不参与投票也是一个方法。“业主不参与表决就视为同意多数人的意见，这和国务院的立法条例是相违反的，在以后的执法实践中也会带来严重的负面作用。这么表决产生的结果，难以成为广大业主的自觉行动。”立法机关经研究认为，业主逾期不参与投票怎样处理，属于业主自治范围，不宜在法规中作统一要求，能够引导业主经过业主大会议事规则自行作出约定，方便在尊重业主权利的前提下处理上述实际问题。为此，条例要求，逾期不参与投票业主的投票权数是否计入已表决的多数票数，由业主大会议事规则约定。同时，为更加好地表现多数业主的意愿
6、，条例对未参与投票业主的投票权数计入多数票数的条件作了要求：参与投票的多数票数应该达成物业管理区域内全体业主所持投票权数的二分之一以上。明确供水供电等设施设备的维修养护责任物业管理区域内依法属于全体业主共有的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等设施设备，经业主大会决定能够移交给相关专业单位，相关专业单位应该接收，并负担维修、更新、养护责任。详细措施由省人民政府制订。条例第四十三条供水供电等设施设备的全部权归谁？应该由谁来维修养护？这些问题在立法调研和立法听证中，全部引发了剧烈争论。浙江大学公共管理学院老师李金林作为业主代表在讲话中一针见血地指出，物业区域内的供水供电设施属于社会公共设施，理
7、应由国家投资建设，并提供公共服务。而现实情况是，现在房产开发商代理建设并把建设费用转嫁到了业主身上。“业主们在自己出资建设供水供电设施的同时，还要额外出资维护供水供电的设施，这是毫无道理的。”李金林认为，相关专业单位应负担起维修责任，同时产权也应一并转移给相关单位。供水单位代表、绍兴水务集团有限企业副总经理蔡建强也认为，产权和维修责任、改造责任一并移交，既符合权利和义务对等的标准，也符合业主们的根本利益。“假如产权不移交，供水企业就不能够按要求对这些资产进行固定资产折旧，以后这些资产的更新改造也就失去了资金的。以后这些产权需要更新改造时，业主又将第二次、第三次甚至数次出资进行改造，增加业主的负
8、担。”也有意见相左的。浙江腾飞金鹰律师事务所主任金鹰从法律角度提议，条例中应去掉依据产权归属标准这么一个要求：“对于供水供电等设施设备的产权归属问题，该问题属于民事基础制度范围，并包括还未出台的物权法，所以我认为不应在本条例中进行明确。依据产权归属标准依法负担维修养护责任的提法，我认为也不适当，根据此解释，是不是能够这么了解，能确定产权的就归这个相关专业单位来维修养护、不能确定产权的就不归相关单位来维护和养护？”立法机关经研究认为，供水供电等设施设备的产权问题，较为复杂，各方意见不一，且不属于地方立法权限，条例不宜直接规范；同时，从实践及各方面多数意见来看，依法属于全体业主共有的设施设备，经业
9、主大会决定移交相关专业单位，有利于业主利益的保护。所以，条例充足表现了对业主财产权和自主权的尊重，将是否移交依法属于业主全部的设施设备的决定权交给了业主，由业主依据本身利益取舍。同时，为充足保护业主的权益，条例要求，业主决定移交的，相关专业单位应该接收，并负担维修、更新、养护责任。考虑到移交过程中会发生部分税费负担，同时各地经济发展不平衡，实际做法也不完全一致，对实施中的部分详细问题，条例授权省人民政府制订详细措施给予处理。房屋装修不设行政许可严禁违法改变房屋承重结构。物业服务企业应该将装饰装修的严禁行为和注意事项通知业主，并加强巡查，发觉业主在装饰装修过程中违反国家和本条例要求的应该给予劝阻
10、、阻止，并立即汇报相关行政管理部门。参见条例第四十四条、第四十六条省政府提请审议的草案中，对物业装修没有设定行政许可，而是明确要求严禁性事项，进行事中、事后监督管理，并发挥物业服务企业和相邻住户的民间监督作用。征求意见过程中，对房屋装修是否需设置行政许可，有不一样意见。立法机关对此问题进行了立法听证。多数听证陈说人认为，包括房屋安全的装修行为，应该直接设置严禁性要求，并对违反要求者给予处罚，而不宜采取行政许可的管理手段。立法机关经研究认为，国务院物业管理条例对房屋装修未设定行政许可，实践中房屋装修能够经过加强事中事后监督来达成监管目标，依据行政许可法要求精神，不宜再设定行政许可。为此，条例维持了草案的要求，并在法律责任中和国务院建设工程质量管理条例有关“房屋建筑使用者在装修过程中违法变动房屋建筑主体和承重结构处万元以上万元以下罚款”的要求作了衔接。
