《房地产估价复习题.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产估价复习题.doc（6页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、一、单项选择题（每小题2分、共20分）1、有甲、乙两宗权益、区位、面积、实物条件等都一样的土地，甲土地为空地，乙土地上有一建筑物，但估价结果显示乙土地连同地上建筑物价值低于甲土地的价值，这是由于（ ）。A、该建筑物的价值低于拆迁费用 B、该估价结果肯定有误C、甲土地的价值高于乙土地的价值 D、不可能出现这种情况2、保留自然风貌、不具有城市基础设施的土地（如荒地、农地）称为（ ）。 A.生地 B.毛地 C.熟地 D.在建工程3、某宗房地产的建筑层数为5层，各层建筑面积相等，建筑覆盖率50%，楼面地价为100元/，则其土地单价为（ ）。A.250 B.500 C.200 D.1004、某建筑物尚可
2、使用30年（无残值），经济寿命为50年，则该建筑物的成新率为（ ）。 A.60% B.67% C.40% D.50%5、 已知某临街深度30.48米（即100英尺）、临街宽度15米的矩形土地，总价为100万元。相邻有一临街深度45.72米（即150英尺）、临街宽度15米的矩形土地，根据四三二一和九八七六法则，其总价为（ ）万元。A、109 B、117 C、124 D、1306、运用收益法估价时，应依据房地产的（ ）进行估价。 A.实际收益 B.客观收益 C.实收益 D.虚收益7、运用成本法估价时，应依据房地产的（ ）进行估价。 A.实际成本 B.客观成本 C.最高成本 D.最低成本8、 某宗土
3、地取得成本为1000万元，开发成本为1500万元，管理费用为75万元，销售费用为35万元，投资利润率为12%，则开发利润为（ ）万元。A、180.0 B、300.0 C、309.0 D、313.29、其他条件相同，期房价格一般（ ）现房价格。 A.等于 B.高于 C.低于 D.不低于10、从理论上讲，获取纯收益的可靠性越低，选用的资本化率应（ ）。 A. 越可靠 B.越低 C. 越高 D.不变11、楼面地价=土地单价（ ）。 A.建筑层数 B.建筑覆盖率 C.绿地率 D.建筑容积率12、完好房的成新度一般为（ ）。 A.七到十成新 B.八到十成新 C.九到十成新 D.十成新13、某宗房地产的土
4、地面积为1000m2，建筑面积为1400m2，现需拆除重建估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/m2和50元/m2，则该宗土地的减价修正额为（ ）元/m2。A、50 B、250 C、300 D、35014、某宗房地产，纯收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑物资本化率为12%，土地资本化率为10%，该宗房地产的总价值为（ ）万元。A.300 B.380 C.400 D.46015、 市场法的理论依据是( ).A. 适合原理 B. 替代原理 C. 最高最佳使用原则 D. 均衡原理16、 某宗房地产, 净收益每年50万元, 建筑物价值200万元, 建筑资本化率为12%, 土地资本化率为
5、10%, 则该宗房地产的总价值为( )万元.A. 417 B. 500 C. 460 D. 45017、 估价上折旧注重的是( ).A. 原始取得价值的减价修正 B. 原始取得价值的摊销与回收C. 重置价值的摊销与回收 D. 价值的减价修正18、有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时, 采用( )为好.A. 重建成本 B. 重置成本 C. 完全成本 D. 重新购建价格二、简答题（每小题10分、共20分）1 房地产价格的特征主要有哪些？ 2 净收益的求取方法有哪几种？3 什么是土地剩余技术？4 收益法估价的步骤是怎样的？5 合法原则的具体要求体现在哪些方面？6 什么是建筑物的折旧，建筑物的折旧从
6、原因上分为哪几种？三、计算题（每小题15分、共30分）1有一房地产，其土地总面积400平方米，该土地的目前市场价格（楼面地价）1000元/平方米；其建筑物总建筑面积500平方米，当时的重置价格为每平方米2200元,现时的重置价格为每平方米3000元，建筑物经济寿命50年,尚可使用年限30年,无残值。试估计该房地产的现时总价和单价。 26年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面积归甲方，2000m2建筑面积由乙方使用15年，
7、期满后无偿归甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其转让给乙方。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。解：3 某宗房地产的年净收益为5万元，购买者的自有资金为20万元，自有资金资本化率为12%，抵押贷款常数为0.08。试求该房地产的价格。 4某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命50年，有效经过年数为8年，经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元（建设期为2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入40%，均为均匀投入）
8、，管理费用为建造成本的3%，年利率为6%，销售税费为50万元，开发利润为120万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年；设备的重置价格为110万元，平均寿命为10年，已使用8年。假设残值均为零。试计算该建筑物的折旧总额。四、案例分析题301. 刘先生于2007年2月10日用100万元购得一间写字间，同年11月1日出租给王先生使用，并签订了5年租赁合同。刘先生现因资金原因要将写字间进行转让。己知与该写字间相关条件相同的空置写字间的现时市场价格为158万元，因此，刘先生提出以158万元转让其所有的写字间(王先生无意购买)。试
9、从估价的角度评析刘先生定价的合理性。2甲公司2003年通过有偿出让方式获得某宗土地的使用权，土地用途为高档住宅，楼面地价为3500元/平方米。甲公司拟分两期建设80栋别墅。当第一期40栋2006年10月竣工时，因债务纠纷被法院裁定拍卖20栋还债。拍卖行委托乙房地产估价所评估出拍卖底价为3800元/平方米。拍卖行在当月以此为依据拍卖，卖出6栋，平均价格为3860元/平方米，其余14栋无人承接，退还给甲公司。当2009年5月第二期工程竣工后，建成的别墅以6200元/平方米售出，甲公司因此指责乙房地产估价所当时评估的拍卖底价过低，而且别墅的拍卖底价竟然只比楼面地价高出300元/平方米，远低于其投入的
10、建筑成本，很不合理。而乙房地产估价所坚持当时的估价结论合理。请问，乙房地产估价所坚持当时的估价结论的理由有哪些？2010年读书节活动方案一、 活动目的：书是人类的朋友，书是人类进步的阶梯！为了拓宽学生的知识面，通过开展“和书交朋友，遨游知识大海洋”系列读书活动，激发学生读书的兴趣，让每一个学生都想读书、爱读书、会读书，从小养成热爱书籍，博览群书的好习惯，并在读书实践活动中陶冶情操，获取真知，树立理想！ 二、活动目标： 1、通过活动，建立起以学校班级、个人为主的班级图书角和个人小书库。 2、通过活动，在校园内形成热爱读书的良好风气。 3、通过活动，使学生养成博览群书的好习惯。4、通过活动，促进学
11、生知识更新、思维活跃、综合实践能力的提高。 三、活动实施的计划 1、 做好读书登记簿 （1） 每个学生结合个人实际，准备一本读书登记簿，具体格式可让学生根据自己喜好来设计、装饰，使其生动活泼、各具特色，其中要有读书的内容、容量、实现时间、好词佳句集锦、心得体会等栏目，高年级可适当作读书笔记。 （2） 每个班级结合学生的计划和班级实际情况，也制定出相应的班级读书目标和读书成长规划书，其中要有措施、有保障、有效果、有考评，简洁明了，易于操作。 （3）中队会组织一次“读书交流会”展示同学们的读书登记簿并做出相应评价。 2、 举办读书展览： 各班级定期举办“读书博览会”，以“名人名言”、格言、谚语、经典名句、“书海拾贝”、“我最喜欢的”、“好书推荐”等形式，向同学们介绍看过的新书、好书、及书中的部分内容交流自己在读书活动中的心得体会,在班级中形成良好的读书氛围。 3、 出读书小报：
