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1、精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-2010-2012年房地产估价师考试案例与分析考前押密试卷（1）总分：120分 及格：72分 考试时间：150分一、问答题(共22题，每题2分) (1)什么是选取可比实例的分配法?(2)张某拟购买李某拥有产权的一套住宅，但该住宅已事先由李某出租，租约距期满尚有两年时间。如果双方约定租约在住宅成交时同时转移给张某处置，则在正常隋况下应如何思考下列问题：1如果张某购房的目的是投资，并拟将购入的住宅用于出租，则现阶段租约将对张某确定该住宅的买入价产生什么影响?2如果张某购房的目的是自住，并希望立即入住，则现有租
2、约将对张某确定该住宅的买入价产生什么影响?3该住宅的最终成交价格是否会由张某所确定的买入价决定?为什么?(3)一待估物业通过划拨方式取得土地使用权，根据市政府的有关文件规定，须补缴地价款方能在市场转让。根据房地产权证和X市人民政府关于土地使用权出让年限的公告，该物业使用年限为40年(1992年9月至2032年9月)，剩余土地使用年限为285年。试问测算补地价的技术路线是什么?并写出主要计算公式。(4)建筑物经济寿命结束的时间与土地使用年限届满的时间不一致时，收益期限应如何确定?(5)住宅房地产市场调查研究报告一般包含哪些内容?(6)房地产开发项目存贷比率的表述式是什么?(7)某街道旁的一个商业
3、门面房，建筑面积148m2，现为餐饮门面，比较陈旧也无空调及包间。按成本法原理测算得该餐饮门面当前单价为3000元/m2，该街道上类似规模的新装修、备有空调和包间的餐饮门面房的市场价格为4000元/m2，现经测算知将该商业门面装修改造为其街道上带空调和包间的同等装修水平、档次门面房的装修改造费用为500元/m2，另需交纳的装修改造手续办理费用为2220元。现有一个买家希望以3000元/m2的价格购下该门面，向估价师咨询其出价是否合适，问该门面房当前交易的合理价格范围应该是多少?为什么?(8)根据下列材料，回答TSE题：(9)你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途?(10)如何利用收
4、益法评估承租人权益的价值?(11)某旧建筑物现在的价值是否可能大于它原来新的时候的价值?如果可能，出现这种情况的主要原因是什么?(12)什么是资本化率?资本化率与报酬率的区别与相互间关系是什么?(13)某房地产占地面积2580 m2，建筑面积9440 m2，每层建筑面积2360 m2。其中，一、二层为出租商铺，三、四层为出租住房。为了估价其市场买卖价格，估价人员运用收益法对一层的出租商铺进行了估价(估价方法正确)，确定其估价时点的价格为l2666元m2。根据当地商业用房楼层价格变化规律(一层二层差价2%，二层三层差价5%，三层四层差价2%)，判断出二层价格为l2309元m2，三层价格为ll69
5、4元m2，四层价格为ll460元m2，从而得出估价对象房地产的市场价格为： (12566+12309+11694+11460)x2360=113348440(元)。试问：如此确定的最终结果是否正确?为什么?(14)基于租赁收入与基于营业收入计算净收益之间有什么区别?(15)可修复与不可修复的含义及其判定标准是什么?在计算建筑物折旧中作此两种区分有何意义?(16)根本下列材料，回答以下TSE题。(17)若将上述3个交易实例选做可比实例，对它们进行个别因素修正，你认为应考虑哪5个主要因素?(说明：回答若超过5个，只按前5个评分。)(18)甲公司在某市街道旁的一幢二层老式自用办公楼已停用，其用地与乙
6、公司一块仓储用地毗邻。甲地块面积为1250m2，乙地块为3680m2；经分别采用市场法测算，甲、乙两地块的单价分别为4500元/m2和4100元/m2，现甲、乙两公司经协商，确定将两地块合并后转让给某开发商，某开发商欲受让该地块后开发一综合性商务写字楼。采用假设开发法原理测算得合并后地块单价为4800元/m2，土地合并、用途变更等转让准备手续费为120万元。作为估价师你如何确定两地块合并后地价增值额及其转让准备手续费用在甲、乙两家问的分配额。(19)阅读下列材料，回答TSE题：(20)在此基础上还应考虑哪些因素才能得出积算价格?(21)由营业收入计算净收益为什么要扣除归属于其他资本或经营的收益
7、?(22)现需要对某幢商住综合楼进行抵押估价，请写出估价技术路线。二、单项选择题(共21小题，每小题2分) (1)某工厂有一处临街厂房，占地面积900m2，用地性质为国有划拨土地，建筑面积为1800m2，建筑物成新率为80%，房屋所有权证登记的用途为工业。根据当地房地产市场资料，2001年5月该区域工业和商业用途的土地市场价格楼面地价分别为650元/m2和1400元/m2，其中土地使用权出让金为11元/m2和450元/m2。2001年上半年同一条街上类似新改建的商业用房市场价格平均为4250元/m2；而同期新建上述厂房建筑物的重置价格为1500元/m2。如果工厂将其厂房改造装修成商业用房的话，
8、需投入的总费用大约是750元/m2。(成本法和假设开发法的应用，2002年试题)(2)根据下列题干及选项，回答TSE题：(3)如果该宾馆的财务数据能客观反映同类宾馆的客观经营状况和经营收益，则在运用收益法评估该宾馆的价值时，（）。(4)若采用成本法估价，下列表述中不正确的是（）。(5)假如以投保火灾险为估价目的评估该宾馆的保险价值，估价结果为3500万元，则（）。(6)根据下列题干及选项，回答TSE题：(7)在甲、乙两单位之间分配增值收益，不可采用的方法是（）。(8)假定甲单位购买乙单位的2号地块，且地块合并后按新方案开发商业综合楼，合并费用忽略不计，则甲单位付给乙单位的土地总价最多应为（）万
9、元。(9)根据下列题干及选项，回答TSE题：(10)如报酬率为5.25%，则至少需签订（）年的租约，方能确保在该租期内能够通过置换空调机房回收改换空调主机的净支出。(11)某商场土地为有偿出让取得，现拟整体出售，为此于2002年5月30日以收益法为主进行了估价，价值为1200万元，后因故未能立即成交。2002年8月商场投资100万元建成了一座自动扶梯用于连接商场的一楼和二楼，随后于2002年8月30日再次为出售商场而进行估价，估价仍以收益法为主，估得商场价值为1280万元。(2002年试题)(12)根据下列题干及选项，回答TSE题：(13)如果该开发公司拥有全部合法开发手续，欲将整体项目转让，
10、则估价时点应为（）。(14)该商品房预计2008年6月建成，要估算建成时的售价，则估价对象状况和房地产市场状况应是（）。(15)某工厂有一处临街厂房，占地面积900m2，用地性质为国有划拨土地，建筑面积为1800m2，建筑物成新率为80%，房屋所有权证登记的用途为工业。根据当地房地产市场资料，2001年5月该区域工业和商业用途的土地市场价格分别为楼面地价650)元/m2和1400元/m2，其中土地使用权出让金为1 1元/m2和450元/m2。2001年上半年同一条街上类似新改建的商业用房市场价格平均为4250元/m2；而同期新建上述厂房建筑物的重置价格为1500元/m2。如果工厂将其厂房改造装
11、修成商业用房的话，需投入的总费用大约是750元/m2。(2002年试题)(16)根据下列题干及选项，回答TSE题：(17)在确定开发完成后的房地产价值时，应采用（）。(18)在确定开发成本时，应采用（）。(19)在计算扣除项时，除开发成本、管理费用外，还应包括（）。(20)根据下列题干及选项，回答TSE题：(21)假设该宗地于2007年10月21日的土地使用权价格为2250元/m2，则该宗地于2006年10月21日的土地使用权价格是( )元/m2。三、指错题(下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处(每指明一处错误得3分，本题全对得40分。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分) (1)楼面平均单价：4248元m2附件(略)(2)(3)(4)A href=javasc
