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1、万科集团2010年流动资产分析报告一、 万科集团2010年分析报告冃U言万科集团(股票代码：000002),成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发 企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。总部设在深圳，至2009年，已在20多个城市设立分公司。万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明 的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。过去二十年，万科营业收入复合增长率为314%，净利润复合增长率为 36.2%。万科如今已稳坐房地产企业龙头老大的位置。如今万科已是一个非常具有价值的品牌， 万科品牌在世界品牌价值实验室 (World Brand Value L
2、ab)编制的2010年度中国品牌500强排行榜中排名第19位，品牌价值已达635.65 亿元。2010年公司完成新开工面积1248万平方米，实现销售面积 897.7万平方米，销售金额1081.6亿元。 营业收入507.1亿元，净利润 72.8亿元，万科率先成为全国第一个年销售 额超千亿的房地产公司。2010年，万科总体业绩优秀，下面，我们就要对万科的流动资产进行分析。1. 货币资金货币资金是指公司生产经过程中停留于货币形态的那部分资金，它具有可立即作为支付手段并被普遍接受等特征。资产负债表中反映的货币资金包括公司的库存现金、银行结算户存款、外埠存款、银行汇票存款、银行本票存款、信用证存款、信用
3、卡存款和在途资金。货币资金质量主要是指企业对货币资金的规模以及企业货币资金的构成质量。以下我们就对万科的货币资金从这两方面进行分析。1.1 货币资金规模分析表1-1 2008-2010年公司货币资金结构变化情况2010 年2009 年2008 年金额占比金额占比金额占比流动资产205,520,732,201130,323,279,449113,456,373,204货币资金37,816,932,912 18.40%23,001,923,831 1：65%19,978,285,930 17.61%表1-2 2010年公司货币资金所占流动资产比率对比2010年货币资金2010年流动资产所占比例万科
4、37,816,932,912205,520,732,20118.40%泛海2,677,570,82522,135,145,26412.10%保利19,151,445,549146,671,656,73913.06%通过对08年、09年以及10年万科企业股份有限公司货币资金在流动资产中所占的比例的 比较（见图1-1 ），我们可以看出，三年的货币资金占流动资产的比例变化不大，但是呈现 逐渐增长的趋势。同时，通过与泛海、保利的比较（见图1-2 ），我们发现万科相对来说货币资金在流动资产中占的比例还是相对略高的，公司保持较高的现金流，主要是因为万科作为房地产的龙头老大，房地产销售额远远高于其它企业，所
5、以也需要较高的现金流来维护企业的正常运营。表1-3 2010年，公司年初、年末货币资金余额情况2010年初2010年末23,001,923,83137,816,932,912表1-4 2010年万科一年内到期的非流动负债增长2010年年末2010年年初增长率15,305,690,7877,440,414,367105.71%表1-5 2008-2010 年万科流动比率与速动比率短期偿债能力2010 年2009 年2008 年流动比率158.52%191.49%175.75%速动比率30.40%34.85%32.38%表1-6 2010年万科、泛海、保利短期偿债能力比较短期偿债能力万科泛海保利流
6、动比率158.52%212.89%341.60%速动比率30.40%53.37%71.75%从表1-3中可以看到，万科企业股份有限公司货币资金期末余额为37816932911.84元，期初余额为23001923830.80元，期末企业所持有的货币资金比期初大大增加了64.4%。从下表中我们可以看到，在 2010年，万科的一年内到期的非流动那个负债大幅增加，企业2011年需要还的负债突增105.71%,根据附注，与去年相比，除银行借款外的其它信用借款从 2009年的0元一下子增加到2010年的102亿元，企业在2009年大肆举借为期2年的信托借款，在2011 年偿债压力突增，所以需要储备足够的流
7、动资金。从流动比率与速动比率的历年比较我们也可以看出（见表1-5 ），虽然货币资金大幅增加，但比率仍然呈递减趋向，正是因为流动 负债的增加速度很快。但相对同行业的其他企业来说（见表1-6 ），指标显示万科的短期偿债能力还是相对比较弱的，但我们认为，这一方面是由于万科的盈利能力较强，利润高，现金流也大，另一方面，万科的信贷环境比较好，证券投资基金、保险公司等持股比例比较高， 融资环境相对较好。1.2 货币资金构成质量分析表1-7万科、泛海、保利货币资金构成货币资金构成万科泛海保利现金0.01%0.02%0.04%银行存款99.98%80.21%99.80%其它货币资金0.01%19.77%0.1
8、6%合计100.00%100.00%100.00%从表1-7中我们可以看到，万科的货币资金主要集中在银行存款，其他货币资金为物业项目维护基金，在其它非流动负债的附注中我们也看到了5,338,808.76元的物业项目代管基金。银行存款中含有受限使用三个月以上资金为人民币2,719,997,496.09元，占银行存款比率的7.19%。与其它企业相比，万科的现金比率相对较少，我们认为这与上述的万科的利 润率高融资环境好有关。2. 交易性金融资产表2-1 2008-2010 年交易性金融资产2010 年2009 年2008 年交易性金融资产0740,470.77 元0交易性金融资产在2008年2010
9、年3年中，在资产负债表中只有2009年有交易性金融资产 发生，是有关于通过浮动利率获得利息。万科于2009年11月9日与中国银行（香港）签署了金额为美元67,750,000元的利率互换合约，合约期限为1年，中国银行（香港）按照 浮动利率向万科支付利息，万科按照固定利率向中国银行（香港）支付利息。2010年处置金融资产取得的投资收益为115,334,061.33 元，相对2009年的447,215.34增加了 114,886,845.99 元，其中包括处置了 15886.59万元的可供出售金融资产和74.05万元的交易性金融资产。 从万科2010年第一季度报表中显示，万科于2010年第一季度就处
10、置了该项交易性金融资产。表2-2万科三年处置金融资产的收益/损失项目2008 年2009 年2010 年处置金融资产取得的投资收益/（损失）(5,332,863.22 )447,215.34115,334,061.33从上表（表2-2）得出，在金融资产的投资方面， 收益是越来越好，由2008年的亏损到2009年盈利，再到2010年获得更多的收益。3. 应收账款3.1基本分析表3-1 07-10年应收账款数目表年度2010200920082007应收账款1,594,024,561.07713,191,906.14922,774,844.24864,883,012.55从各年度的资产负债表数目比较
11、发现（见表3-1 ），从07-09年应收账款项目金额有增有减，变动不大。2010年，应收账款项目金额有很大增长，相对2009年涨幅为124%从这点可以得出两种可能：1、2010年收入相对2009年有很大增长，相应应收账款也相应增加。2、2010年应收账款收款效率低下。针对上述结论，对07-10年收入做出横向对比。表3-2 万科07-10营业收入数据表年度201020092008营业收入50,713,851,44348,881,013,14340,991,779,215增长率4%19%15%从07-10年营业收入数据发现（见表 3-2 ），营业收入呈逐年递增趋势，07-08涨幅为15% 08-0
12、9涨幅为19% 09-10涨幅为4%从中可以看出，09-10年营业收入涨幅很低，且 涨幅远低于应收账款 124%勺涨幅，从而初步得出结论： 2010年万科股份有限公司应收账款 收款效率低于前三年水平。为证实上述结论，对应收账款周转率进行分析表3-3应收账款周转率比较表年度201020092008应收账款周转率43.9659.7645.86从应收账款周转率横向比较发现（见表3-3 ）, 2010年应收账款周转率明显低于2009年（减幅：26%，略低于2008年（减幅：4%。通过比较，证明上述结论是正确的。应收账款周转率下降总的来说分为两个原因：1、由于政策等宏观因素，行业整体水平下降。2、公司自
13、身的原因。下面我们就通过同行业之间的比较进行分析。表3-4泛海建设应收账款数据表年度200820092010应收账款42,396,700.0041,109,827.3754,351,852.24表3-5泛海建设营业收入与应收账款周转率表年度20092010营业收入2,378,997,770.241,625,136,990.92应收账款周转率56.9834.05表3-6保利地产应收账款数据表年度200820092010应收账款205,546,000.00467,049,000.00587,180,000.00表3-7保利地产营业收入与应收账款周转率表年度20102009营业收入35,894,10
14、0,000.0022,986,600,000.00应收账款周转率68.1068.35从泛海建设和保利地产应收账款数据（见表 3-4、3-5、3-6、3-7 ）我们发现2010年较2009年都有很大的增长，应收账款周转率都呈现下降，泛海建设下降明显（减幅 40.24%）。从上述结论可以推断出：万科股份有限公司应收账款周转率下降很有可能是由于宏观因素导致。2010年政府出台多项措施，以抑制房价过高增长，房产公司可能通过放宽信用来获取更多的销量，所以导致应收账款总量普遍增加。从上述账表数据只能得出2010年万科应收账款收款水平下降，对应收账款质量有一定的影响， 但不能说应收账款质量一定不高。 下面 对应收账款质量做进一步分析。3.2 深入分析3.2.1 坏账准备表3-8坏账比率比较表项目2010 年2009年2008 年2007 年单项金额重大677,430,128.35193,416,199.0581,193,760.00283,221,680.00计提坏账准备 比例0001%单项金额不重大但单独进行减值测试的应9
