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1、.保障性住房项目可行性研究报告目 录第一章 总论511 项目背景51.1.1 项目名称51.1.2 项目建设单位简况51.1.3 可行性研究编制依据及范围61.2 项目提出的理由和过程71.2.1 项目提出的背景71.2.2 项目提出的理由101.3 项目概况141.3.1 项目建设地点及建设规模141.3.2 主要技术经济指标14第二章 市场分析与市场战略172.1 区域宏观经济环境分析172.1.1 房地产产业分析172.2某县城区房地产供需分析182.3项目市场战略分析23第三章 项目的建设条件263.1建设地点263.1.1项目建设地点与地理位置263.1.2某县简介263.1.3 场
2、地土地权属类别及占地面积273.2项目建设的自然地理条件273.2.1地形地貌条件273.2.2工程地质、水文地质条件283.2.3气候303.2.4交通条件313.2.5公共设施条件31第四章 建设内容与建设规模334.1 项目建设内容与总规模334.1.1 项目规划334.1.2 公共服务设施344.2 居住区户型建设规划344.2.1 规模编制依据344.2.2 居住区规模拟定原则354.2.3 户型规划354.4 商业规划364.4.1 规划依据364.4.2 商铺规划内容364.5 建构筑物一览表37第五章 工程建设方案385.1 总体规划布局385.1.1 规划设计依据：385.1
3、.2 总体规划385.1.3 规划布局405.1.3.1 规划设计创意405.1.3.2竖向设计405.1.3.3 道路结构与交通组织415.1.4 环境绿化设计415.2 建筑方案425.2.1 主要设计依据425.2.2 建筑功能425.2.3 建筑特征425.2.4 建筑艺术与风格435.3 结构方案435.3.1 设计依据435.3.1.1 设计采用标准、法规435.3.1.2设计荷载445.3.2设计原则445.3.3 结构分析455.3.3.1 整体分析455.3.3.2 基础计算455.3.4 建筑材料455.3.5 混凝土耐久性分类465.3.6 抗震缝、沉降缝、伸缩缝465.
4、3.7 地基基础465.4 给水排水设计465.4.1 设计依据465.4.2 设计范围475.4.3给水设计475.4.4排水设计515.4.5环保设计545.4.6节水、节能措施545.4.7主要设备材料表555.5 电气设计585.5.1 工程概况585.5.2 设计依据585.5.3 设计范围595.5.4 变配电系统595.5.5 低压配电系统605.5.6 照明系统615.5.7 建筑物防雷及接地安全615.5.8 火灾自动报警系统625.5.9 通信系统645.5.10 有线电视系统645.5.11 安全技术防范系统645.5.12 车库管理系统645.5.13 节能65第六章
5、项目环境保护706.1环境保护706.2 环境保护的目的与原则706.2.1 环境保护的目的706.2.2 环保的原则706.2.3 项目场址环境现状716.3 项目建设与运营对环境的影响716.4 环境保护措施716.4.1 治理措施方案726.5环境影响评价736.6环境影响评价结论73第七章 项目实施进度安排及招标方案747.1 项目实施进度安排747.2 招标方案75第八章 投资估算与资金筹措778.1 估算说明778.2 总投资788.2.1 总投资估算788.2.2 总投资构成分析788.2.3 产品开发建设投资估算798.3 资金筹措818.4 各地块投资估算及构成分析81第九章
6、 财务评价839.1 评价方法与效益分析结果839.2 房屋出售、出租计划与收入、经营税金及附加估算849.2.1经济适用房、商品房出售849.2.2廉租房、商业用房出租859.3总成本费用估算859.4利润及分配899.5 清偿能力分析899.6 现金流量分析909.7 不确定性分析909.7.1 盈亏平衡分析909.7.2 敏感性分析919.7.2.1.临界点分析919.7.2.2.临界点的财务状况919.7.2.3. 同类项目一般投资者的最低期望值929.8各地块项目财务状况测算汇总表929.9评价结论及建议95第十章 社会评价9610.1 项目对社会的影响分析9610.1.1 对所在地
7、居民收入的影响9610.1.2 对所在地居民就业的影响9610.1.3 对所在地不同利益群体的影响9610.1.4 对所在地文化教育卫生等方面的影响9710.1.5 对所在地基础设施和公共服务的影响9710.2 项目于社会的互适性分析9710.2.1 项目与国家、省及市发展战略的互适性分析9710.2.2 项目与当地文化技术的互适性9810.2.3 项目承担机构能力的适应性9810.3 项目对公平的影响9810.4 社会风险分析9810.5 结论99第十一章 风险分析10011.1 项目风险因素识别10011.1.1 市场风险10011.1.2 技术风险10011.1.3 工程风险10011.
8、1.4 资金风险10011.1.5 外部协作风险10111.1.6 社会风险10111.2 风险评估10111.3 降低风险的主要措施102第十二章 研究结论及建议10312.1 项目评价结论10312.2研究结论10312.3 建议：104第一章 总论11 项目背景1.1.1 项目名称某县保障性住房项目1.1.2 项目建设单位简况 某县城镇建设投资有限公司成立于2005年11月18日，在某县工商局注册，注册资会为3000万人民币，注册号为77777777777777（1-1），公司法人代表：xx，组织机构代码为：2222222222，某县城镇建设投资有限公司是根据国家改革投资管理体制、提高投
9、资效益的精神和县域经济发展的需要，由县财政出资组建的国有独资企业，公司实行企业管理，独立核算、自负盈亏。 公司下属三部两室（财务部、工程技术部、征地拆迁部、总经理室和办公室），建立健全了各项规章制度，具有专用的办公室场所和完善的工作体系。公司的资本组成较为稳定，经营状况良好，发展顺利。公司现有资产 万元，负债 万元，负债率为 %。 公司自成立以来，在县委、县政府的直接领导下，在各企业、银行、职能部门的大力支持和帮助下，为某的城市基础设施建设、重点项目建设以及县域经济建设做出了较大的贡献。1.1.3 可行性研究编制依据及范围a) 研究依据（1） 项目可行性研究报告编制合同（2） 国务院关于解决城
10、市低收入家庭住房困难若干意见（国发【2007】24号）（3） 国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见（国务院发【2008】131号）（4） #省人民政府关于进一步加强住房保障工作的意见（5） #省经济适用住房管理办法试行（建房2008460号）（6） 国家发改委、建设部2006年7月联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）（7） 某县解决低收入家庭住房困难建设规划（2007年2010年）（8） 某县城乡总体规划（修编20092030）（9） 某县土地利用总体规划（20062020年）（10） 某县统计年鉴（2003-2008）（11） 其他有关专业的设计规范（12） 建设单位提
11、供的其他各项基础资料b) 研究范围本项目可研报告依据国家有关部门的法令、政策、规划、对项目建设的必要性、建设规模、建设地点与条件、项目总体规划方案、工程技术方案、环境保护、投资估算及经济、社会效益等方面进行综合研究，提出有关结论和建议。供业主及有关部门进行决策。 1.2 项目提出的理由和过程1.2.1 项目提出的背景a) 某县县城概况 某县位于#省西北边陲，湘西土家族苗族自治州中部，地处云贵高原东缘，武陵山脉中段，东接永顺、古丈,南边接吉首、花垣县，西抵重庆秀山，北靠龙山。地域范围在北纬28242855，东经1091210950之间，全县总面积1760.65平方公里，县城设在迁陵镇，东至#省省
12、会长沙1064里，北距北京4586里。S231省道经过县域西部，G209国道经县城横贯全境。正在建设的张花高速公路从某县城南测通过。全县呈西北和东南高，中间低的马鞍形地形，武陵山脉斜贯县境，群山起伏，岭谷相间，山、丘、岗、坪交错。是一个山多田少的边远山区县。某地形复杂，地貌类型多样。境内群山起伏，高低悬殊。西北部为武陵山中支的一部分，最高海拔白云山白云寺遗址1320.5米。中部为中低山谷地，多溪谷平原和岗丘阶地，地势较平缓，海拔在300500米之间。最低海拔为县城迁陵镇原水文站200.5米。东南部为武陵山南支的一部分，多是切铷破碎的中山山地，最高海拔吕洞山1227.3米。显现出西北和东南高，中
13、间低的“马鞍形”地貌轮廓。因地形复杂，尤其是地势高差悬殊的中山地带。呈现出地跨三带的主体气候特征。“山下开桃花，山上飘雪花”，“一山有四季，十里不同天”，这些谚语是对山地气候垂直差的生动写照。地热越高，气湿越低。海拔每升高100m，气温下降0.56，无霜期缩短5天，不同高度的季节也就有了差异。年平均气温为16.1，气温最低月为元月，每年平均为4.7，最高月为7月，每年平均27，历年极端最低气温为-12.7，极端最高气温为39.9，无霜期288天左右，春夏秋冬，四季分明。全某县下辖16个乡镇（10镇6乡）195个行政村村、6个社区14个居委会。某县矿产资源丰富，固体矿物燃料有烟煤，高碳石煤，稀有
14、金属资源有五氧化二钒，五氧化二钇，铂金等，黑色金属有铁锰，有色金属有汞铅铜镁锌等，此外还有硫磷钾等化学矿物燃料以及石灰石，陶瓷土石英石棉等建筑材料，含量皆较为丰富。某县是一个农业大县，境内主要产烤烟、茶叶、花椒、红薯，盛产果用瓜、猕猴桃、特色茶、两薯等。主要的蔬菜种类有：白菜、波菜、芹菜、蒜、葱、黄瓜、豆类、莴笋、青菜、菠菜、苋菜、韭菜、筒蒿、南瓜、苦瓜、葫芦、茄子、辣子、芋头、大头菜、生姜、蕃茄、藉等，以白菜、辣椒栽培面最大。某县城位于迁陵镇西北部，辖迁陵镇喜阳桥、阳朝、竹子坪、风筝坪、二月坡、大月坡、沙水井七个社区和花井村、腊水村、大田村，以及复兴镇陇洞村。总的看来，受山地地形、经济条件、基础设施建设以及文物保护等因素限制，城市拓展尚缺乏动力，城市旧区负荷沉重、环境恶劣，新区开发较慢、缺乏统筹。城市商业中心仍在旧城，行政中心已迁往新城区。城市中已开始小规模住宅小区开发，有计划开发的居住用地面积在城市总用地中占据比例逐渐增大，但私房建设在城市中仍大量占据新区
