房地产开发项目建议书

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1、贺州市星泰华园一期房地产开发目建议书贺州市旅游实业有限公司2014年7月9日目录第一章 项目概述 1 第二章 项目名称和选址3 第三章 项目规划建设方案3 第四章 项目建设条件4 第五章 物料消耗与供应5 第六章 环境保护 6 第七章 项目建设周期与日程安排7 第八章 经营管理方式7 第九章 投资估算8 第十章 项目经营策划 11 第十一章 效益评价 18 第十二章 结论 19第一章 项目概述一项目历史条件1、宗地简介宗地位于贺州市八达中路和建设东路中间，西临星光路， 东临明主巷，地理位置优越，交通便利。规划用地性质为城镇 住宅用地、其他商服用地，使用权类型：出让,宗地面积为 87.8 亩，可

2、用来开发商、住综合型居住性建筑。根据自治区人民政府研究贺达纸业有限公司改制重组有 关问题的纪要（桂政阅2012217 号）、自治区国资委关 于无偿划转持有的广西贺达纸业有限公司股权有关问题的批 复（桂国资复2012198 号）和贺州市人民政府国有资产 监督管理委员会关于贺州旅游投资开发有限公司承接广西贺达 纸业有限公司股东的股权的通知（贺国资发201227 号） 文件，广西投资集团贺州大地物业有限责任公司作为贺州市旅 游实业有限公司（原名为贺州旅游投资开发有限公司）的全资 子公司。为做好承接管理工作，已将广西投资集团贺州大地物 业有限责任公司更名为贺州市星泰物业有限公司，贺州市星泰 物业有限公

3、司于 2013 年 4 月 24 日经贺州市人民政府“贺州国 用（2013）第220082 号”批准取得位于贺州市八达中路190号 （贺纸小区）的土地使用权（面积55621.93 平方米，用途：商 服、城镇住宅用地，使用权类型：出让。3、开发方式该宗地块分两期建设，一期为 1#楼、2#楼及附属的裙房， 总建筑面积 36504.40 平方，其中地上面积 32811.32 平方，地 下面积 3693.08 平方。1#楼为 17+1 的商业及写字综合楼，2#楼 为 29+1 的商、住综合楼组成。二期为两层商业裙房、地下室和住宅楼组成，总建筑面积259363.43 平方。由 3 栋 17+1 的住宅楼

4、和 4 栋 29+1 的住宅楼组 成。整个小区住宅楼为 4 栋 17+1 的住宅楼和 5 栋 29+1 的住宅 楼组成，框剪结构。由贺州市旅游实业有限公司的全资子公司 贺州市星泰物业有限公司投入全部建设资金开发建设。目前实 施项目为一期工程。二、项目建设单位1、项目公司名称：贺州市星泰物业有限公司在规划范围内从事项目的开发与建设、商品房销售、物业 管理等。3、项目建设规模和建设内容:该宗地块分两期建设，一期为 1#楼、2#楼及附属的裙房，总建筑面积 36504.40 平方，其中地上面积 32811.32 平方，地下面积 3693.08 平方， 二期为两层商业裙房、地下室和住宅楼组成，总建筑面积

5、259363.43 平方。规划整个小区住宅楼为 4 栋 17+1 的住宅楼和5 栋 29+1 的住宅楼组成，框剪结构。三、可行性研究报告编制编制单位：由广西中盛建筑设计有限公司编制贺州市星泰 华园项目方案设计报告。第二章 项目名称和地址一、项目名称：贺州市星泰华园一期项目。二、地理位置：位于贺州市八达中路和建设东路中间，西 临星光路，东临明主巷。三、项目占地面积：占地面积约 87.8 亩（58562.6 平方 米）。四、项目用地现状：项目规划用地性质为城镇住宅用地、 其他商服用地，使用权类型：出让第三章 项目规划建设方案一、项目建设内容“该项目”建设内容为高层商、住、写字综合楼项目及配 套设施

6、等。二、项目初步规划设计方案1、规划建设用地面积： 56774平方米。2、总建筑面积： 295867.83平方米。3、居住建筑面积： 21783.01平方米。4、建筑高度：高度控制在 105 米以内。5、居住总人口： 约 9000 人。6、居住总户数： 约 2016 户。7、建筑层数： 地上29+1 层，地下1 层。8、绿化率： 28。三、项目规划设计特色1、规划设计：在规划设计上通过招、投标形式确定设计单位开展“该项 目”建筑、景观、人文等规划设计工作。“该项目”力求吸收 当今先进的建筑艺术，体现贺州风貌和时代特色。规划设计方 案既能满足现代商、住楼的各项使用要求，同时适合周边总体 规划要求

7、，既能突出自己，又能与周围环境相协调。2、设施、设备、材料：“该项目”建设将充分引入先进的信息网络技术、引进先 进的设备、设施。3、绿化：“该项目”力求在项目区域内建设大面积生态景观、园林 设施，为入住星泰华园一期的各级客户提供绿色、优雅、舒适 安逸的居住氛围。第四章 项目建设条件一、地理条件“该项目”位于贺州市八达中路和建设东路中间，西临星 光路，东临明主巷，地理位置条件非常优越。二、市政条件“该项目”目前大市政条件满足，周围已经建成整片上规 模街区，所需的水、电、通讯、网络、道路交通等设施较为完 善。第五章 物料消耗与供应一、建筑材料“该项目”建设内容为为高层商、住、写字综合楼及配套 设施

8、，建筑结构为全现浇钢筋混凝土结构。其所消耗的建筑材 料主要为钢材、水泥、木材等，根据设计规范和本项目的总体 规划设计，“该项目”一期所需的主要建筑材料估算为：钢材： 3000 吨水泥： 6000吨木材： 400 立方米二、主要设备“该项目”的建设内容为高层商、住、写字综合楼及配套 设施，在设备、设施上将力求采用先进实用的设备、设施，其 所需的主要设备有：消防灭火设备、停车车库、排风、送风系统、应急发电设 备、通讯电话系统、照明系统、供气设备、卫星电视接收系统 通讯电话系统、计算机集成管理系统等。三、水、电、气、供应 根据初步计算，“该项目”水、电、气、热等用量为：1、用电量：60瓦/平方米，则

9、预测项目用电量为950千瓦。2、用水量：按2升/平方米日，用水量为5470立方米/日。第六章 环境保护按照国家环境保护局“建设项目环境保护管理办法”和“贺 州市实施建设项目环境保护管理办法细则”，建设项目要采取 严格的环境保护措施。“该项目”的建设内容为高层商、住、 写字综合楼及配套设施是贺州市建设“华南生态旅游城”工程 对环境的污染较少。环境保护问题主要是生活污水、生活垃圾 噪声以及汽车废气，此外无其它污染源，不存在有害污水和有 害垃圾的处理问题，对环境的不利影响较少。项目建设及建成 后的使用过程中，将采取严格的环境保护措施，严格遵守国家 和贺州市的环境保护法规。环境保护措施如下：1、污水：

10、生活污水经化类池，含油污水经隔油池处理后， 达到规定的排放标准，污水排放将严格执行国家和贺州市的有 关规定和标准。2、生活垃圾：将生活垃圾分类收集，由专门的管理部门专 设清洁人员，利用密闭垃圾筒运出，由环卫部门统一清运至垃 圾处理厂和垃圾消化场处理。3、噪声：噪声污染源主要是排风机，停车库的排风、送风 系统、发电机等，拟优先选择低噪声的设备。4、汽车废气：因车辆进出、停放造成的汽车废气污染问题， 通过在设计时停车库保证车库有一定的容积，采取合理有效的措施，汽车废气排放完全可以达到国家和贺州市规定的废气排放标准。汽车废气还可通过建筑物周围绿化，减少污染影响。第七章 项目建设周期与日程安排一、建设

11、方式“该项目”建设按照贺州市有关建设工程招标、投标的有 关规定，采取公开招标的方式择优选择建筑施工企业组织施工。 为保证施工质量，工程建设采用施工监理的方式进行，委托有 经验的建设、监理单位进行监理，确保施工质量为优良。二、建设进度安排“该项目”总建筑面积约为 36504.4 平方米，预计建设周 期为 2 年，即从 2014 年到 2016 年为建设期，项目建设实施进 度为：1、2014 年 12 月之前完成前期准备工作。主要包括：协议签订、拆迁、规划设计、施工图设计 七通 一平、工程招投标等。2、2014 年 12 月至 2016 年 12 月为施工工期，竣工验收。第八章 经营管理方式一、经

12、营设想1、“该项目”严格执行国家建设工程管理模式，按照国家 标准通用建设施工条款。2、“该项目”建成后将引进先进管理模式和管理经验，以 物业管理公司的形式统一经营管理。将以现代化的设施、完善的服务，使其成为广西区内具有一流管理水平的企业。第九章 投资估算一、成本构成宗地占地 11 亩，为一类建筑用地，成本由以下几块构成无）1、土地费用无）2、土地出让金无）3、其它投入二、项目设计方案：按贺州市城乡规划设计院出具的控制性详细规划条件容积率为 4.3。一期设计为做多层带电梯商住、写字综合楼360015106.28=5438.2608 万元销售商业部分一层按20000元/m2计，200002300.

13、54=4601.08 万元销售商业部分二层按12000元/m2计，120002300.54=2760.648 万元销售商业部分三层按10000元/m2计，100002300.54=2300.54 万元销售商业部分四层按8000元/m2 计 ，8000销 售 住 宅 部 分 按 3600 元 / m2 计计 100000X50 个=500 万元2300.54=1840.432 万元 车位销售按 100000 元/个 销售收入合计：17440.9608 万元写字楼建筑面积7900.35平方（不外售），采用租赁形式 经营，租金按50元/ m2.月计，7900.35X50X12个月=474.02 万元

14、，全部出租后能形成稳定现金流，该部分暂不计入销售收 入及利润分析。三、成本测算1、土地费用 （无）2、土地出让金（无）3、建安费用 36504. 4平方X2500=9126.1万元，按建安 平米造价2500元/m24、估计电梯、消防设备、水电、燃气管道、通讯等市政管 网安装等费用约占10%，计91261000, X10%=912.61万元5、其他各项报建费用（见下表）星泰华园房地产开发项目前期及报批报建费用估算明细（表一期） 单位：（万元）1建设规划服务费按总投资额0.2%计24建规委2城镇市政配套费按总投资额1.5%计180建规委3农民工工资 保证金工程中标费用2%200工程项目竣 工无拖欠农 民工工资行 为，按规定 予核退4建筑安装工程 劳动保险费按总投资额2%计2405新型墙体材料10元/平方50工程项目 竣工验收基金使用新型 材料后按 规定核退6人防工程质检费7.5元/平米人防面 积（含设计费、审 图费）8人防办非 异地建设7城市规划综合技 术服务费（住宅及 其他建筑物）0.6元/平方3住宅及其 他建筑物8散装水泥3元/吨12工信委9建设工程项目 环评费10环保局10防雷