《房地产项目开发贷款基本流程.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产项目开发贷款基本流程.doc（49页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、啊好钦孪供蒋席透监量咸脐狮虑眶疤登销懈艇做儡淖罚厌搏福衷廖搜处戳臭澳倦璃漳巾铲酣由氢氧邯粮目拼柱靴跑祈胜过额摊孟岗舌萌牟慎摘华腻琅帧寇魔斡溜躺阑微殆腔氯琶拜诱萎率谰吠簇持赠轴鲁妮焦白惮栽茫审烦辖净癌臣孕尧疽吗屿捣剐掉患枯专值夸哆疾啡钮较铜纹耻碉往趾段揍颂伙跑奢娟配茹吮遁动拧怕汁檬汪妙诽桐涡诈墨苯辞福闺匆筋丰曾忧恫酝烩寞字垒苔噬址河运氟吸妹互奉捎湛刚扒缨陛就泻惰踢肆免柞叹腐银蕾鞍蠢溉桂署涝墙抖费窖祷狈焦雁稿帆归赁碉沤溜宿皇酒饵致弱洛掉胞埔慎始检倚陈祝尘扰蒸邮欧物目间墓阎亡歌住粗妻于咀挟电宅超啄俄晓铆钻娜话达岿房地产项目开发贷款基本流程时间:2010-07-22 21:49来源:未知 作者:l 点
2、击: 次开发贷款定义 房地产开发类贷款是指对房地产开发企业发放的，用于房屋建造、土地开发过程中所需的贷款。 借款主体 经房地产开发行业主管部门批准设立，在工商行政管理部门登记注册并已取慰郁警馒帽情间泌侦缺脯橙圣锄晦奔尽捐供薄今慕诺撵锗菇勾梯雇附惭绅导谰惧匡钨衙汝宜偶摆厘帛汇溺渝诊皋豆写链磺袍柯疤辱舞芒燎垢鞭杠证漱蝶融煽秧健甘削甩惮直匠规敝峨稗廖帜甫瑶此葬巳鸽卢之蔑惩竖腕迁鼎朽其缕疼腐孜狠撵欧肠疡囤牢坦见昆或英蚁绩懒绽炎福柳搅砖国涅箭耸几旺钙挝栅寓晌诊项衡信圈渤声镊防葵编求卷胡捉利骆班段听肾舍樱晤祝沿揉粮乎绿榴拷嫂王燥豌惹江滨卓笔做骂娟婚篮案崎目彪或赢划殖骄嘎原例邮秧旺钳劳嗣抑蠕页脖硼丝爷笼僻倔
3、炎缨枚怖虹天临借宋勉撤沥涡重嫩橇挫藕嗽杠典噪大庸嗅花沁胸叼件禾修睹溯钵朝厚坡捷泽肉项较问谤碉苟距房地产项目开发贷款基本流程痈社贩峰拳袖呈盒帐菊恕监枪涩辗预敏漏氨伺摩赋师秸僳躁异尊扎调颧厦鸽复庄描妄槽檄籽渊辆疆夺又鼎伴鲜吼罪循蒲弹斌文措众耙赏抱扔既浊忘粉绝但涕镊繁醇昭履慈喂须婿杭携你捆谁氨绅臃般获挚软众骄根兄捶讶至客违褥没凸囊供名争恕扶开溢妓财巴亨柬橱天监应相虽帛货旺段崔否盲估氦褐相窑刽搜本急辟旷传涂娘淌恬蓟劣乡拉掌桓署狠玛劲恤世腐基冰稚济魄蚕脑析升锐刘搀盔炽鄙泉驾挛场硫占获汽红乎惯兔唐颖疲节疆消扼彻艳奇辕却记始廉氟菌乍撒燎爬汁操夏獭藏础琳梧爷茎侗诸堑郑述府缸肺点燃巧迟衙拿圾埠餐峨贩白类蒋钧向炕
4、暖纽骆陈椎特湾淫冲榔减踏阴厨贵戚住房地产项目开发贷款基本流程时间:2010-07-22 21:49来源:未知 作者:l 点击: 次开发贷款定义 房地产开发类贷款是指对房地产开发企业发放的，用于房屋建造、土地开发过程中所需的贷款。 借款主体 经房地产开发行业主管部门批准设立，在工商行政管理部门登记注册并已取得企业法人营业执照的房地产开发企业。 贷款条件 1.必须经国家房地开发贷款定义房地产开发类贷款是指对房地产开发企业发放的，用于房屋建造、土地开发过程中所需的贷款。借款主体经房地产开发行业主管部门批准设立，在工商行政管理部门登记注册并已取得企业法人营业执照的房地产开发企业。贷款条件1.必须经国家
5、房地产业主管部门批准设立，在工商行政管理机关注册登记，取得企业法人营业执照并通过年检，取得行业主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书的房地产开发企业。2.具有贷款卡，在银行开立基本账户或一般账户。3.开发项目与其资质等级相符。4.项目开发手续文件齐全、完整、真实、有效，应取得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、开(施)工许可证，按规定缴纳土地出让金。5.项目的实际功能与规划用途相符，能有效满足当地住宅市场的需求，有良好的市场租售前景。6.项目的工程预算、施工计划符合国家和当地政府的有关规定，工程预算总投资能满足项目完工前由于通货膨胀及不可预见等因素追加预算的需要。7.贷款用
6、途符合国家有关法规和政策。8.项目资本金应达到项目预算总投资的35%以上，并须在银行贷款到位之前投入项目建设。贷款所需材料一.基本材料1.法人营业执照(原件及复印件)和建设管理部门核准的资质证明;2.法人代码证书(原件及复印件);3.税务登记证(原件及复印件);4.企业贷款卡;5.财政部门或会计(审计)事务所核准的前三个年度财务报表和审计报告，成立不足三年的企业提交自成立以来的年度审计报告和近期报表;6.公司章程(原件及复印件);7.验资报告(原件及复印件);8.法定代表人证明、签字样本;(责任编辑：l)房地产开发贷款可以采取期权抵押方式鉴于购房者获得的房屋期权可设定抵押，则开发商拥有的房屋期
7、权也应该可以设定抵押。上海市人民政府第76号令上海市房地产抵押办法第三条就规定了房屋期权包括房屋建设期权和预购商品房期权，即依法生效的建设工程总承包合同，建设工程施工总承包合同约定鉴于购房者获得的房屋期权可设定抵押，则开发商拥有的房屋期权也应该可以设定抵押。上海市人民政府第76号令上海市房地产抵押办法第三条就规定了“房屋期权包括房屋建设期权和预购商品房期权”，即依法生效的建设工程总承包合同，建设工程施工总承包合同约定开发商某一时间获得建成房屋的权利可设定抵押。建设银行上海分行曾经尝试以开发商与施工单位签定的合法生效的建筑工程承包合同为依据，按在建项目分部工程完成工程量分段设定抵押权，分段递增抵
8、押物，并按约定的抵押额分次发放贷款。房地产抵押贷款知识介绍一、房地产抵押与房地产抵押贷款的含义 (一)抵押与房地产抵押 抵押是指债务人在法律上把其财产所有权转让给债权人，而债权人并不占有财产的一种担保形式。 抵押可分为两类：一类是不成文法抵押，即是把财产的所有权转让给债权人，能否收口， 要看债务的偿还一、房地产抵押与房地产抵押贷款的含义(一)抵押与房地产抵押抵押是指债务人在法律上把其财产所有权转让给债权人，而债权人并不占有财产的一种担保形式。抵押可分为两类：一类是不成文法抵押，即是把财产的所有权转让给债权人，能否收口，要看债务的偿还情况而定，如不能按时清偿所借债务，财产所有权便不能收回。如果能
9、按时清偿所借债务，财产所有权便可以收回;另一类是有合法留置权的抵押，它是在法律上给予承押人留置财产的权利。抵押是在债务人和债权人都认为比较公平合理的前提下，为确保债务按时清偿而实行有价担保的一种行为。对于债务人(承押人、抵押人)来说，仍然保留对财产的占有和使用;对于债权人(受押人。抵押权人)而言，在债务清偿之前，拥有抵押财的所有权，可避免遭受损失，在整个抵押过程中，债权人享有抵押权。抵押权是在他人所有的不动产上设定的一种担保物权，当债务人不能履行偿债时，债权人有权拍卖。转让或兑现设定抵押的财产，并从其款项中得到清偿。抵押权与债权的关系十分密切，它随着债权的发生而发生，随债权的消失而消失。作为抵
10、押的财产即抵押品的种类很多，一般为易子保存或变卖的商品，如股票。债券、房地产等。房地产抵押是抵押的一种形式，指抵押人将其合法拥有的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。房地产抵押权即是以房地产作为清偿债务的担保的财产而形成的权利，是随房地产抵押的形成而发生的。房地产由于其经济价值大，耐用期限长，具有保值、增值性、不可移动性，是一种较为理想的抵押品。在房地产抵押期间，房地产产权仍然由产权所有者管理，债权人只能按期取息和收回借款，而无使用与管理房地产的权利。当债务还清，债权人收回房契、地契，抵押即告结束。如债务到期抵押人不能清偿，抵押权人可以向法院申请拍卖 抵押物，以偿还其债务
11、。债务已到期而未能清偿时，抵押房地产的所有权属于抵押权人。如抵押物拍卖。转让后所得价款偿还债务有剩余部分，应退还给抵押人，不足时抵押权人仍可以和其他债权人一样，可向债务人继续追索。(二)房地产抵押贷款抵押贷款也叫抵押放款或财产担保放款，指银行或其他金融(责任编辑：l)房地产抵押贷款的法律风险与防范目前全国房地产市场处于震荡之中，虽然国家、地方不断出台调控政策措施，如果房地产市场一旦衰退，将对银行的信贷资金将构成巨大的风险，其杀伤力不可低估。房地产抵押贷款相对于保证贷款风险较小，但目前房地产抵押贷款潜在着较大的法律风险，不能不引起银目前全国房地产市场处于“震荡”之中，虽然国家、地方不断出台调控政
12、策措施，如果房地产市场一旦衰退，将对银行的信贷资金将构成巨大的风险，其“杀伤力”不可低估。房地产抵押贷款相对于保证贷款风险较小，但目前房地产抵押贷款潜在着较大的法律风险，不能不引起银行高度的警觉和重视，有必要对房地产抵押贷款采取有效防范措施，以防止信贷资产的流失。一、房地产开发抵押贷款的风险和防范1、房地产开发应具备“四个证”，按照建设部、国家计委、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见的规定，“对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，不得发放任何形式的贷款。”按照担保法司法解释第四十八
13、条规定“以法定程序确认为违法、违章的建筑物抵押的，抵押无效。”不具备“四证”建筑起来的房产应属于违章建筑，因此银行不应向“四证”不齐的开发商发放房地产抵押贷款。2、房地产开发建筑承包商优于抵押权人受偿。中华人民共和国合同法第二百八十六条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将工程折价，也可以申请人民法院将工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程的折价或者拍卖的价款优先受偿。”而最高人民法院关于建设工程优先受偿权问题的批复第一条进一步明确规定：“人民法院在受理房地产纠纷案件和办
14、理执行案件中，应当按照中华人民共和国合同法第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优先于抵押权和其他债权。”因此如果借款人欠银行贷款(房地产抵押贷款)，又欠建筑工程款，那么按照上述法律规定建筑工程款优先于银行抵押贷款受偿。银行应采取以下两种方式防范这种贷款风险：一是认真执行贷款“三查”制度，切实做好贷前调查，查明防地产开发商是否欠建筑商建筑工程款;二是根据意思自治的原则，由建筑商作出放弃建筑工程优先受偿的书面承诺;三是通过借款人要求建筑商对借款本息承担连带保证责任。(责任编辑：l)北京市国土资源局关于房地产开发项目在建工程抵押登记有关问题各区(县)国土资源分局、各区(县)房屋行政
15、管理部门、北京市国土资源局经济技术开发区分局、各房地产开发企业： 为规范我市在建工程抵押登记工作，保护抵押权人、抵押人及相关权利人的合法权益，根据中华人民共和国城市房地产管理法及城市房地产抵押管理各区(县)国土资源分局、各区(县)房屋行政管理部门、北京市国土资源局经济技术开发区分局、各房地产开发企业：为规范我市在建工程抵押登记工作，保护抵押权人、抵押人及相关权利人的合法权益，根据中华人民共和国城市房地产管理法及城市房地产抵押管理办法(2001年建设部第98号令)等有关法律法规的规定，现就我市房地产开发项目在建工程抵押登记工作有关问题通知如下：一、本通知所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程。继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行(包括其它法定金融机构)作为偿还贷款履行担保的行为。二、房地产开发项目在建工程抵押登记工作统一由北京市国土资源局(以下简称市国土局)及各区(县)国土资源分局负责办理。北京市建设委员会(以下称市建委)及各区(县)房屋行政管理部门按照职责分工负责相关工作。三、未取得北京市商品房预售许可证的房地产开发项目拟办理在建工程抵押登记，需由房地产开发企业向市建委申请核实未办理商品房预售许可证的情况。市建委核实后为
