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1、连云港市调报告及及产品建建议纲 要一、 市场调查报报告第一部分 调查查设计与与组织实实施第二部分 调查查数据整整理分析析二、 规划建议三、 经济指标市场调查报报告位于京沪东东线与新新大陆桥桥交汇处处的连云云港具有有很多优优势，相邻沿沿海发达达地区的的诸多有有利因素素在向连连云港转转移，西西部大开开发给连连云港提提供了广广阔的市市场。一是中国加加入WTTO后，外外贸进出出口逐步步大幅度度增长，由由于我国国外贸进进出口运运输主要要依靠海海运，因因而必然然带来港港口吞吐吐量的增增长；二二是随着着西部大大开发进进程的加加快，中中西部经经济规模模不断扩扩大，进进出口贸贸易必将将增多，具具有陆桥桥直通车车
2、的连云云港港口口优势将将进一步步显现；三是随随着船舶舶的大型型化和资资源的洲洲际化，沿沿海、沿沿江投资资设厂已已成为主主要趋势势，沿海海港口更更是跨国国公司投投资办厂厂的理想想场所；四是新新批准的的连云港港出口加加工区在在国家验验收后，将将进入全全面的实实质性运运作；五五是随着着江苏“海海上苏东东”战略略的进一一步实施施，连云云港较为为丰富的的海洋资资源将会会得到合合理开发发和利用用。项目的建设设，是连连云港经经济开发发区响应应十六大大号召，建建设小康康住宅的的重要举举措，也也是开发发区住宅宅产业发发展的里里程碑。本本次市场场调研活活动是在在充分了了解居民民居住条条件、居居住环境境需求的的基础
3、上上，本着着提高居居民生活活质量，更更好的把把新区建建设成为为“最佳人人居生态态环境”的原则则下展开开，本次次调研准准备充分分，调研研内容全全面、科科学，调调研数据据真实、有有效。我们希望，此此次专项项调研可可作为新新区第116号地地块（东东上渔场场）项目目前期开开发及后后期销售售的重要要决策依依据，并并为XXX集团后后续开发发项目提提供具有有可参考考价值的的数据资资料。报报告内容容：第一部分 调查设设计与组组织实施施一、调查设设计（一）调查查目的1、 通过客观深深入的市市场调查查和科学学严谨的的统计分分析，充充分了解解连云港港市房地地产市场场供需空空间和价价格趋势势，确定定目标客客户群及及其
4、对产产品和价价格的取取向，对对项目的的现有规规划提出出建设性性建议，合合理规划划新区116号项项目地块块，明确确项目定定位，较较准确的的发挥地地块环境境特质和和经济指指标，开开发出为为市场所所接受的的产品，实实现项目目投资效效益回报报的最大大化。2、 根据对项目目的定位位、规划划、市场场前景、投投资风险险的调查查研究分分析，对对后续营营销推广广策略提提供有力力支持。3、 随着全面推推进小康康社会的的建设，为为更好的的把新区区建设成成连云港港市最佳佳人居生生态社区区，充分分了解连连云港市市民对住住宅消费费的需求求，进行行了消费费者专项项目问卷卷调查，并并在此过过程中将将项目进进行前期期推广，获获
5、得一定定的公众众认知度度和关注注度。（二）调查查内容1、对连云云港市宏宏观环境境的调查查（1）宏观观经济及及市政规规划（2）连云云港房地地产现状状2、项目自自身情况况调查（1）产品品的整体体研究与与特性分分析l 项目的地理理位置（区区域特性性、区域域交通状状况、项项目周围围环境）l 项目地块物物理特性性（关联联性、可可视性、高高差、地地基）3、需求市市场调查查l 未来三年内内市民置置业意向向l 购买偏好（地地段、价价位、户户型与结结构、面面积、建建筑风格格设计、装装修档次次、配套套设施重重要性）l 购买决策（决决策参与与、决策策影响因因素、信信息渠道道的重要要性排序序）l 购买行为（适适宜置业
6、业时期、销销售行为为主动性性、付款款方式）l 价格支付能能力l 对物业配套套的需求求l 购买人群4、竞争市市场调查查（个案案对比）（1）基本本情况l 楼盘位置、占占地面积积、总建建筑面积积、开发发商、总总投资、开开工竣工工日期、容容积率l 类别、档次次及整体体布局l 装修材料、水水平l 硬件设备l 配套服务功功能及功功能分区区l 公开销售日日期l 销售价格、开开发期价价格的变变化情况况、销售售率l 付款方式、银银行按揭揭安排l 车位配备l 物业管理公公司及费费用（2）营销销策略l 目标客户选选择决策策l 市场定位与与宣传重重点l 营销组合策策略（三）调查查方法1、宏观调调查l 房管、土地地、规
7、划划等相关关部门访访谈l 报刊文献资资料收集集与分析析2、项目自自身情况况调查l 项目现场考考察l 有关人员访访谈l 相关资料收收集整理理3、需求市市场调查查l 专项访谈问问卷（550人次次）l 随机访谈问问卷（1100人人次）l 统计数据交交叉分析析（分类类进行频频数统计计分析和和列联表表统计分分析）4、竞争市市场调查查l 现场踩点调调查l 报刊文献收收集与分分析l 深度访谈二、调查组组织与实实施调查时间安安排表时 间 安安 排工 作 内 容2005年年3月220日就现有规划划方案专专项讨论论会。2005年年3月221日提交调查问问卷样本本及调查查细化方方案。2005年年3月222日24日日
8、1、 宏观调查开开始，走走访开发发区管委委会、房房管局、规规划服务务中心等等；2、竞争市市场调查查开始，对对连云港港市各区区内竞争争楼盘进进行详细细调查。2005年年3月224227日1、 集中访谈问问卷调查查阶段，访访谈房地地产交易易中心购购房者，同同时实施施街访，共共收回问问卷500份，有有效问卷卷42份份。2、 主体问卷调调查阶段段，走访访小区、企企事业单单位、私私营业主主及竞争争楼盘购购房者等等，收回回问卷1100份份，有效效问卷997份；3、 问卷数据库库建立。2005年年3月228日1、 数据库数据据录入。2、 进行数据统统计分析析，市调调报告（第第一稿）提提交。2005年年3月2
9、29330日市调分析现现场演示示谈论会会，产品品建议（第第一稿）形形成2005年年3月331日市调报告（修修正稿）及及产品建建议完成成提交。 第二部部分调调查数据据资料汇汇总与分分析一、连云港港宏观经经济情况况调查（一）连云云港概况况连云港市位位于江苏苏省东北北部，东东经度224分度分和北北纬度度007分之之间。l 东濒黄海，与与朝鲜、韩韩国、日日本隔海海相望；l 北与山东郯郯城、临临沭、莒莒南、日日照等县县市接壤壤；l 西与徐州新新沂市、淮淮阴市沐沐阳县毗毗邻；l 南与淮阴市市涟水、盐盐城市响响水县县相连。东西长公里里，南北北宽约公公里，土土地总面面积平平方公里里，水域域面积.平平方公里里。
10、1、 综合环境 生态态环境优优良，依依山傍海海，适合合人居。投投资环境境良好，政政府有大大力度招招商组织织及招商商政策。2、 园区资源 目前前拥有国国家级经经济技术术开发区区和出口口加工区区、4个个省级开开发区、77个市级级开发区区，各开开发区基基础设施施、产业业配套、交交通运输输等方面面均具有有明显的的优势，既既适合资资本、技技术密集集型产业业落户，也也可满足足机械、冶冶金、化化工等产产业的进进驻。3、 特色产业 我市市新医药药、新材材料、新新能源产产业优势势明显，是是开展招招商引资资的良好好载体。中中国证券券市场上上独具特特色的连连云港“医药板板块”正在形形成。新新材料产产业的骨骨干企业业
11、中复连连众集团团去年玻玻璃钢产产品占全全国市场场11.4的的份额。4、 能源 田田湾核电电站和新新电公司司均在连连云港，可可得到用用电优先先保证，在在江苏全全省缺电电的形式式下是有有优势的的。5、 土地资源 土地地资源丰丰富，拥拥有总面面积达3320平平方公司司的低产产盐田可可以低成成本转化化为开发发用地。同同时还可可以通过过盘活存存量用地地和扩大大复垦面面积争取取增加用用地指标标。6、 海港资源 连云云港港口口区位交交通优势势明显，运运输时间间省、成成本低。近海临港土地资源丰富，具备发展临港工业、布点大型石油化工项目的基础条件。国际上，连云港与日韩等国主要港口在近洋500海里的扇形范围内，目
12、前往返于连云港与日韩主要港口的班轮单程只需1天左右时间。（三）城市市发展1、 连云港人口口（万人人）l 到20044连云港港全市总总人口4470万万，其中中市区人人口655.633万。无无外地人人口迁入入，自然然增长缓缓慢。l 连运港市区区面积8881平平方公里里，市区区人口密密度每平平方公里里7444人。2、 经济实力（亿亿元）l 连云港整体体经济发发展缓慢慢，年增增长幅度度低于全全国平均均水平。l 从19999年至今今产业结结构无重重大调整整，导致致经济运运行速度度较低。l 与周边城市市相比，处处于经济济大省江江苏的低低地。3、 生活水平l 无新兴产业业出现，职职工收入入水平增增长也低低于
13、省及及全国平平均水平平。l 无收入的支支持，对对房价上上涨的承承受能力力不高。4、 房地产投资资l 连云港房地地产市场场自20002年年开始迅迅速发展展。l 开发总量在在当年及及后年被被全面消消化，显显示出旺旺盛的购购买力，呈呈现明显显的房地地产市场场初级阶阶段求大大于供的的市场形形态。本章小结连云港房地地产开发发潜力衡衡量指标标：l 人口密度：连云港港市区人人口密度度为7444人/平方公公里，本本地客源源楼盘消消化量有有限。l 产业结构：目前连连云港总总体上正正处于由由工业化化初期阶阶段向中中期阶段段加速推推进时期期，第一一产业比比重偏高高，三次次产业结结构明显显不如全全国水平平(144.5
14、:51.7:333.88)，导导致连云云港经济济发展速速度不够够快，经经济运行行质量不不够高，发发展后劲劲不够足足。l 城市化程度度：连云云港城镇镇化率比比全国低低5.22个百分分点，城城市化进进程较慢慢。l 经济环境：连云港港20004年城城镇投资资增幅在在全省各各市中居居于末位位，城镇镇投资完完成额也也由20003年年的第88位下滑滑到20004年年的第111位。l 发展方向：利用港港口优势势发展以以港口为为中心、城城市为载载体、综综合运输输体系为为动脉、相相关产业业为支撑撑、海陆陆腹地为为依托，实实现有机机结合、共共同发展展、进而而推动区区域繁荣荣的开放放型经济济。l 路网建设：新浦及及
15、海州区区建成三三环路。一环主要是改造通灌中路，二环是新建郁洲北路、人民西路，改建新海路，新建海宁西路，通过续建科苑中路，新建科苑南路、科苑北路、振华中路，从而形成三环。大三环路网建成后，城区将扩大10多平方公里，日车流量达2万辆。l 预测：20005年年连云港港政府将将以招商商引资为为工作重重点，从从政策及及税收方方面创造造良好的的投资软软环境，促促进城市市经济建建设。从从年初政政府122块黄金金地块拍拍卖中可可见一斑斑。地理位置的的优劣与与经济发发展水平平不相称称是连云云港经济济的现状状，也是是政府急急于解决决的问题题。由此此会出现现的大幅幅度招商商引资及及一系列列发展经经济的举举措，对对于拉动动当地房房价及市市场的
