地产因城施策-郑州打响第一枪.docx

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1、地产因城施策，郑州打响第一枪主要内容2022年3月1日，为促进房地产良性循环和健康发展， 郑州市人民政府发布关于促进房地产业良性循环和健康发 展的通知（简称通知）。本文将通过通知分析郑州市 面临的实质性问题，以及探讨其政策的推广性。通知内容简评：第一，支持合理住房。这里的合理 住房需求，包括大学生、外来务工人员、养老和改善性住房 需求，主要延续多年的人才引进政策，首提来郑投亲养老购 房需求，体现了加快楼市去化的决心。第二，改善住房市场 供给。主要包括对供给节奏和住房价格的调控，以及对商品 房配套设施和住宅品质的调控。供给方面，根据去化周期确 定新增住宅用地供应量，下调土地竞拍保证金最低比例从5

2、0% 下调至挂牌价的20%,且允许在1年内分期付清，执行“限 房价、竞地价土地出让政策完善配套方面，要求住宅和公 共配套、基础设施的相匹配，尤其是产业发展区域。同时要 增加高品质住宅供应量。上述政策，在一定程度上可以促进 各片区楼市规模的平衡，完善产业发展地区配套，通过限价 明显的起落波动，对当地金融机构和购房者带来明显负面影 响。本节从人口、产业结构、金融资源、地产行业来分析背 后的深层原因。（一）宏观数据郑州是河南省省会，位于河南省中部偏北，位于黄河中 下游和伏牛山脉东北翼向黄淮平原过渡的交接地带，是国家 重要的综合交通枢纽之一。2017年，郑州市正式成为国家战 略“中原经济区”的中心城市

3、，为九个国家中心城市之一。 郑州下辖金水区、二七区、惠济区、管城区、中原区、上街 区6个市辖区，新郑市、登封市、新密市、巩义市和荥阳市 5个县级市以及中牟县，拥有郑州经济技术开发区、郑州高 新技术产业开发区、郑州空港经济综合实验区和郑东新区。1、人口：来郑人数大幅增加，就业环境有待提升根据第七次人口普查数据，郑州常住人口达到1,260. 06 万人，位列全国第十大城市，较2010年增长46%,由2010 年的全省第三跃升至全省第一，城镇化率提升至78%,较2010 年增长约15个百分点。外地流入人口成为郑州常住人口大 量增加的主要原因，尤其是省内其他地区。这与郑州作为国 家中心城市和中原城市群

4、的核心城市有密切关系，同时，近 年来实施的人才引进制度也在一定程度上提高了城市吸引 力。郑州作为全省和中原地区的核心城市，正逐步显现出对 周围城市的虹吸效应和带动效应。从人口结构看，目前郑州 含大专及以上人口占比29%,较2010年增长10个百分点。 但随着城市扩张，城镇人均可支配收入增速却在下滑，城镇 失业率呈现出波动，产业水平一般、高校不足和人才扶持制 度缺乏仍然是制约其人才发展的软肋。与14个其他新一线城市相比，近十年来郑州的人口增 速位于第三位，大专及以上人口占比位于第三，城镇化率位 于第十二位，人均可支配收入位于第十三位。郑州快速扩张 的城市规模，吸引了更多的年轻人到郑州，但工资水平

5、和就 业环境长期相对一般。虽然，较低城镇化率给予了再发展空 间，“如何留住人”是关键，包括农民转移就业人口和大学毕 业生等高等人才。图2郑州常住人II和城镇化率图3郑州城 业率城镇化率 常住人口（右）100%90%80%70%5%0%资料来源：统I图5新一2 可支配收入2010-2020常住人口增速2020年城镇化率（右）资料来源：Wind,中证鹏元整理杭州苏州资料来源：W时间2015“1125 聚 才计划”2017 “ 智 汇郑州” 人才工程2020 “黄 河人才计 划表1郑州人才引进政策措施培育“4+6”战略主导优势产业；加快创新创业基地建设；颁布从产业化扶持资金资助、资金金融支持、上市融

6、资奖补、科主 等共10个方面34项具体激励政策；对满足一定条件的高技术人核心人才3年内提供免费人才用房，或 放宽落户条件至中专、简化相关流程；生活补贴：2017年1月1日及以后毕业的博（海归）、本硕（35 9 内按每人每月1500元、1000元、500元标准发放生活补贴；落户 生活补贴；安居政策：2017年1月1日后毕业且3年内落户郑州的以下人群: 博士研究生、35岁以下的硕士研究生、“双一流”建设高校的本彳 万元、2万元购房补贴。对在郑工作并拥有全日制本科以上学历、 在郑州购买首套自住商品住宅，不再审核社保和个税证明的缴纳期 生活补贴：对毕业3年内（海外留学优秀人才毕业6年内）来郑犬 究生、

7、本科毕业生和技工院校预备技师（技师），按每人每月150 最长发放36个月。安居政策：对A、B类高层次人才，给予最高300万元、150万元 平米的免租住房。对C、D类高层次人才，给予最高100万元、5（ 士和“双一流”建设高校本科毕业生，分别给予10万元、5万元、 房、政策性租赁住房、共有产权房、人才公寓等方式，租购并举为资料来源：公开资料，中证鹏元整理2、产业结构：地产行业带动第三产业发展，正在发展高 科技产业，政策成效待检验郑州的GDP增速2010年后呈现明显下行，尤其是2018 年后。与新一线其他城市相比，2018-2020年郑州GDP增速 分别位列第2、第10、第IE由于疫情和洪水影响，

8、2021年郑州GDP增速有所恢复，仍低于2018和2019年，位列第第14,与西安情况类似。从产业结构看，郑州长期以第二产业 为主，2015年后第三产业增加值占比上升至50%以上，2018 年后相对稳定，与当地房地产发展进程和推进产业转型相关。图6郑州GDP同比增速15%15%15%15%15%15%GDP同比Ozco寸in9z111V111CO 6o 、 CM CM0%OCM算算80%60%_ 一40%20%0%O LT-O - CM资料来源：Wind,中证鹏元整理资料来源：Wii图8新一线城iliGDP增速情况2018 2019202015%10%5%0%-5%注：按2020年GDP增速降

9、序排列; 资料来源：Wind,中证鹏元整理近年，郑州正积极推进产业升级，以降低对房地产行业 的过度依赖，成立产业引导基金支持主导产业发展，同时推 动高新技术产业，增加科技创新投入。目前，郑州已经形成 电子信息、汽车、装备制造、现代食品制造、铝加工制品、 新型材料六大千亿级主导产业集群o2021年10月发布的国 家中心城市建设报告（2021）中指出，郑州、天津、武汉处 于第三梯队，郑州科技创新功能成长性指数虽然靠后，但逐 步大幅提升，建设指数排名提前，其中，2020年郑州科技创 新功能成长性位居国家中心城市第2位。从2017年规划版图看，郑州近年致力于构建“一主一城 三区四组团的城镇布局结构，2

10、019年12月发布郑州市 “十四五”规划编制工作方案（简称规划），“东强、南 动、西美、北静、中优、外联”将成为下一个五年的发展方 向，其中东部要努力打造全省对外开放窗口、产城融合发展 示范区和全国重要的先进制造业、现代服务业基地。具体看:（1）2016年在主城区西北部成立郑州高新区（双湖科技城）, 聚焦智慧产业，坚持智能传感、网络空间安全、大数据、北 斗导航等主导产业定位。根据规划，未来将致力于国内智 能传感产业。（2） 2012年开始规划并于2016年加速建设常 西湖新区，位于主城区西部，定位郑州生态、智能的中央文 化区，已建成博物馆、音乐厅等多个文化基础设施。2020年 7月，该片区北部

11、重新定位，重点发展科技服务与智慧应用 产业，弥补区域产业空缺；（3）2013年郑州航空港经济综合 实验区成立，位于主城区南部，定位与郑州主城区形成“双 城格局，重点发展具有临空指向性和关联性的高端产业, 包括航空物流业、高端制造业和现代服务业。规划明确北 部空港新城、中部空铁新城与南部双鹤湖科技城三大产城融 合功能分区。（4）2003年位于市区东部的郑东新区开始建设, 定位金融集聚核心功能区，全省推进城镇化建设的先行区。 2020年在郑东新区北部重拳打造中原科技园，重新规划郑东 新区优质地块，聚合龙湖北部、智慧岛、科学谷三大片区， 组成包括“中原科技城、龙子湖人才中心、白沙科学谷的中原科技带。

12、中原科技城产业布局围绕五大核心产业数 字文创、信息技术、前沿科技、生命科学、人才教育。根据 规划，将高质量发展中原科技城、高水准推进五大核心板 块建设。（5）郑州经济技术开发区于1993年成立，2000年 2月获批为河南省首个国家级经济技术开发区O2022年2月， 商务部公布“2021年国家级经济技术开发区综合发展水平考 核评价结果，郑州经开区排名第22位。规划明确经开 区围绕先进制造、现代物流、生物医药及健康等方向推进园 区建设，推动主导产业发展集聚。郑州在多年的发展中，通过规划设立不同的产业聚集区, 推动产业升级，逐步形成“一廊两翼四区多点的空间格局。 在不断修改的规划中可以看到“科创逐步

13、成为发展重点， 并在多个区域规划中有所体现。郑州在2020年进入第二批 国家产融合作试点城市名单，从单纯依靠房地产开发，到现 在努力发展“产融结合”“产城融合”，政策有效性待时间检 验。表2郑州关于促进产业升级、转型和聚集的相关举措时间措施拨付资金69.7亿元，完善产业集聚区基础设施，支持集聚区企业发展。2013 市本级投入产业引导资金51.8亿元，重点支持战略性主导产业发展，市级整合投入产业引导资金107.8亿元；拨付资金68.8亿元，培育壮大战略性新兴产业；拨付资金10.8亿元，支持现代物流、电子商务、现代金融、文化创意E 市级整合投入产业引导资金64.7亿元；按照“母基金+相关行业领域子

14、基金”（1+N）的结构，设立了政府投步签署7支子基金，总规模336亿元；安排科技创业投资引导基金1亿元，安排科技专项经费6.5亿元； 拨付资金21.7亿元，支持重大科技专项、科技成果转化企业技术创新彳 围绕国家中心城市建设确定的省市重大战略项目和产业招商项目，按!2014 市产业发展千亿元投资基金，整合郑州市融资支持基金等6支子基金; 打造一批具有较强资本运作、产业整合和市场竞争力的本土大型国有支安排专项资金7.4亿元，重点支持重大科技专项等项目统筹安排资金37.5亿元，围绕六大主导产业转型升级，推进实施“三产等重大项目建设；安排资金78.6亿元，以高质量发展制造业为主攻方向，促进现代服务 设

15、立智能制造、科技创新、大数据等3个领域90亿元额度专项产业弓元区域子基金；统筹整合产业扶持类专项资金，累计拨付资金29亿元资料来源：历年财政预算收入执行报告，中证鹏元整理3、财政、金融资源：财政收支、信贷对土地出让收入高 度依赖2011年郑州市财政预算收入增速下滑明显，2017年以 来随着减税降费的推进，收入增速持续下降。而财政支出增 速多年高于收入增速，财政自给率下降。政府性基金收入增速波动较大，基金收入与一般公共预算收入的比重持续上升, 政府对土地出让收入依赖度较高。2020年受新冠疫情影响， 土地出让收入大幅下降，财政支出也出现大幅下降。从市本 级口径看，政府性基金收入与财政支出增速的走势吻合度更 高。政府债务方面，郑州市以一般地方政府债券为主，截至 2020年末，政府债务余额2,173.80亿元，其中，专项债余 额907. 50亿元，狭义债务率为94%。截至2022年3月5日， 郑州存量城投债210只，规模1,949. 16亿元。整体看，郑州 政府对土地出让收入依赖度较高。与其他14个新一线城市相比，郑州的狭义债务率位于 第八位，从债务结构看，郑州专项债余额占比较低，2020年 为42%,武汉、成都和西安均在65%以上。政策和预售政策也将影响土地出让收入以及对开发商综合 实力要求提升，但同时增加的配套设施将增加政府投资支出。 第三，加大信贷融资支持。一方面，引导金融