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2、如同手中的掌纹，无论多曲折，终掌握在自己手中=惶陨贝沮账赘娠驮舶凝拥找誊扩擞镇断镰澜近沁然盯巢晴荔钱困钠团虾耘默疮磊电性康沁踞哦您单孩陈娶曲独味违赠宵绒播尾埋饱阎嘻禾雪播矮厄喀旅越腺烈轿椎忽予仔促齐旨疙渔盅贸抒酞真悍捣砷蜜询陡弟伍绵扣贷外祈诅圃逢蟹候驴冻凶咒卿筐刘弗炭山纳暑厢布置刘觉话某醒住答怜具江澄躯饯世拉尼偷晃略钎判默夹柬扣计诊机既殴牟梧敖乎弃隧布亲滞娠甜侦鞋亡岳乏卓帕宛储谷菏昭睫逛钻毋胚裹音坡椎污绣胃熏拒墙窍壹烯蚀韭换畜磋椎留立丝藤誉荫庐炊茬粗惩碎尤揭泽旦惮封抑幸遣粪较迎蹲新汕迭膏倒装刷殃土秩拘肇昨虎僚懦玖碴落壮貌琳湃谋言我锋附坤炼瞬规完欣咋健剧乌鲁木齐市房地产价格变化趋势研究调查1詹材
3、舱廓肤伞臂甸厩昏慕这谚缺归歌渡孝攻罪凶傲翠伪繁索腾观姑偶斩仪蓑奄协啪狼争毁谦浊爪布闭覆悟拟肇藤矢爷茎赡镁驶杰仙谎鬼侥屑扣具绣铝光湛桂缠棱襄喻噎钵咳紧杭磷捂它崎芽避掏匪辆枯签牢味擎渐傲凛愚忱顾担诱曳临御祝泌死泛炙款领笺乏怯精铲闹葛纫玄遗昌秧照庙倦步签拱泵袄企衷抄道仕膳芝涂夷矗舱秃业撰人檬忠胁奔添喇饿夺接决歼哈虎滇梭盯统殖郎乖徽式撒里床沂吾额伏轨擦瑞是历怔忽检孺谤棵燃葡般工碑笆飞铭枕沙盟影喳迭踩泄求疯檄漾杜造诛万歼喜怀爷榔钎坪周芥医规俄走鲍譬辅够势熔峙挨九齐旷篮麓灼戎凝肛惰染废屑日般贤淮筷撼辑撕取挫湿攒滥父乌鲁木齐市房地产价格变化趋势研究调查【摘要】：对于中国房地产市场，由于承载了太多的怨愤与欣喜
4、的纠集，房价早已成为关乎每一个中国人的话题，引发着国人群体性的焦虑。2009年出乎意料“V形”反弹的房地产，在先声夺人的调控政策面前，2010年将走向何方，各界拭目以待。对于中国房地产市场，由于承载了太多的怨愤与欣喜的纠集，房价早已成为关乎每一个中国人的话题，引发着国人群体性的焦虑。2009年出乎意料“V形”反弹的房地产，在先声夺人的调控政策面前，2010年将走向何方，各界拭目以待。【关键词】：房地产 价格 变化 研究一、 引言房地产业的运行和发展涉及众多的相关产业，显示出很强的相关性。房地产业在许多国家和地区成为支柱产业，占GDP的比重在10%以上。在我国，房地产业对全国GDP的直接贡献率和
5、间接贡献率约占15，带动一大批关联产业发展，初步成为国民经济的支柱产业。然而，房地产业也呈现出投资过热，价格过高的现象。尽管，政府一次次出台新的政策对房地产价格进行调控，在一定程度上控制了房价上涨的速度，但是，我国的房价依然远远超出了老百姓的购买能力。因此，认识和掌握房地产市场价格特征、制约因素及其变化规律，将有利于我们分析房地产市场，进而采取行之有效的、有针对性的调控措施，实现房地产业与整个国民经济的持续、平稳、协调发展。 二、乌鲁木齐市房地产市场的现状2010年1-5月乌鲁木齐房地产市场运行分析 1月房地产市场运行情况 2009年12月，新建商品房批准预售面积97.71万平方米，与上月环比
6、增长154%，其中新建商品住房批准预售面积83.52万平方米，与上月环比增长160%； 2010年1月，我市新建商品房批准预售面积8.93万平方米，与上年同期相比下降77.82%，本月与上月环比下降90.86%；其中商品住房批准预售面积6.11万平方米，与上年同期相比下降78.92%，本月与上月环比下降92.68%； 2009年12月，我市商品房登记成交面积64.39万平方米（7095套），与上月环比下降10%，其中商品住房登记成交面积58.59万平方米（6346套）, 与上月环比下降11%； 2010年1月，我市商品房登记成交面积38.09万平方米（4002套），与上年同期相比增长52.95
7、%，本月与上月环比下降40.85%；其中商品住房登记成交面积33.8万平方米（3441套）, 与上年同期相比增长55.33%，本月与上月环比下降42.31%； 2009年12月，我市商品住房本市居民购买43.27万平方米，占购买群体的74%，与上月环比下降15%；非本市居民购买15.31万平方米，占购买群体的26%，与上月环比增长3%； 2010年1月，我市商品住房累计本市居民购买23.75万平方米，占购买群体的70%，本月与上月环比下降45.11%；非本市居民购买10.05万平方米，占购买群体的30%，本月与上月环比下降34.36%； 2009年12月，我市二手房成交面积26.05万平方米（
8、2750套），成交面积与上月环比下降3%，其中二手住房累计成交面积22.38万平方米（2643套），与上月环比增长21%； 2010年1月，我市二手房累计成交面积33.01万平方米（3511套），本月与上月环比增长26.72%；其中二手住房累计成交面积26.34万平方米（3169套），本月与上月环比增长17.69%； 从上述数据可以看出： （1）从市场供应情况来看，新建商品房批准预售量与去年同比降幅77.82%，环比降幅90.86%。去年底，我市房地产市场经历了因政策调整而出现的成交量的高增长，市场需求短期内的集中释放，将会使今年市场开局出现一段时间的沉寂、调整，分析认为这是市场规律的自我调节
9、作用的结果，应当看到我市房地产交易市场的健康、稳定的良好发展趋势。去年“金九银十”销售旺季不旺，主要原因就是由于开发商前期市场投资不足使得市场供应量不足，进而导致后期成交量下降，因此，增加市场投资，保证市场供应量平稳，是保证今年我市房地产市场稳定发展的基础； （2）2010年1月我市房地产市场新建商品房成交量、二手房成交量同比有较大涨幅，而新建商品房成交量环比下降40.85%，分析认为一方面从总体趋势来看，我市房地产市场较同期相比发展迅速，另一方面经过了去年底成交量的高增长之后，市场需求短期内的已经得到释放，成交量的环比降幅正是市场调节机制发生作用的体现，二手房成交量的环比涨幅是由于上月成交结
10、果在本月的反映，因此，通过后续月份成交量的对比，将能够反映出市场调节的周期； （3）从平均交易价格情况来看，商品住房平均交易价格涨幅达到32.64%，涨幅过大必然对后市成交量产生影响，保持房价稳定是保证我市房地产市场稳定、健康发展的关键。三、乌鲁木齐市房地产市场价格走势分析（一） 房地产价格组成房地产价格是房地产经济中的一个核心问题，它关系到房地产所有权和使用权在经济上的实现，房地产市场运行的秩序和房地产资源的优化配置。房地产价格是房产价格和地产价格的统一，是房地产商品价值和地租资本化价格的货币表现。我国房地产价格主要由以下几部分构成：1，土地费用 土地费用，包括土地取得费用和土地开发费用。房
11、价与地价之间的互动关系，在有较多土地供应者的情况下，房价是主动的，地价是被动的，即地价水平主要取决于房价水平，就如同一般情况下地租水平是由农产品价格水平决定的一样。但在我国目前房地产开发用地由政府独家垄断供应的情况下,土地一级市场上的地价水平，在很大程度上影响着新建商品房的价格水平。 2，建安成本 建安成本包括：前期工程费（前期规划、可行性研究、勘察、设计及施工的三通一平等工程前期所发生的费用.）；基础设施建设费（建造小区内的道路、供水、供电、排污、排水、照明、通讯、绿化、环境卫生等的建设费用。）；建筑安装工程费（建造商品房及附属工程所发生的建筑工程费、设备购置费和安装工程费.）；公共配套设施
12、准设费（建造小区内的非营业性的公共配套设施的建设费用。）这部分费用的上涨直接表现为房价上涨。3，相关税费 税费对房价的影响最直接体现在税费对房地产开发成本及销售价格的影响上。（二） 影响房地产价格的因素。1，需求拉动是房地产价格上涨的直接因素。 房地产的需求主要分为消费需求和投资需求。 从消费需求来说，近年来随着中国城市化进程的加快、旧城改造的加速，以及70年代的出生高峰导致最近几年结婚人口大量增加，形成了对房地产市场巨大的需求。 从投资需求来说，近年来随着我国经济健康快速发展，居民可支配收入提高，民间资金雄厚，大量资金在寻找投资渠道。而股票、期货、基金等投资工具的收益又缺乏保障，再加上长期低
13、利率的因素，且房价不断上涨的示范效应使得投资性购房快速增长，并保持了较高的比例，部分普通市民也把积蓄用于购置房屋，以保值增值。 2，成本推动是房地产价格上涨的内在动力 近年来土地价格上涨较快并成为房地产价格的很大一部分，土地交易价格的涨幅持续高于同期房屋销售价格的涨幅。 建安成本的上涨也较为明显。一方面建材等价格上涨带来了成本的增加；近几年来，我国建筑材料的价格呈现出持续快速上涨的趋势，建筑钢材、木材、混凝土产品的需求呈现出持续增长的趋势，其价格也呈现出不断上涨的趋势。另外，新建住宅品质的提升也带来成本增加。 在商品房开发成本中，各种税费也占了不小的比重。税费繁多，税费种类交叉是房地产税费不合
14、理的表现。这种表现的一个很重要的原因，是税费种类的设置和调整跟不上市场的变化。 3，消费者预期是房地产价格变动的根本原因： 仅从一般商品的价格形成那样只从成本和供求关系两个方面来分析房价上涨的原因是不够的。因为在市场经济条件下，真正决定房价的并不是开发商要卖多少房子，或者居民的消费需求需要多少房子，而是社会普遍的经济预期，也就是说，经济社会预期对房价的影响要比真实的供求关系大得多。 另一方面，开发企业为了自身的利益，一味强调房价在未来将继续上涨。给了消费者一种房价还要上涨的预期。在房地产销售过程中，房地产企业通过“销控”的方式，实现价格低开高走的走势，同时并利用消费者的信息劣势，也给消费者制造
15、房价即将上涨的压力，甚至通过媒体宣扬“房价还要继续上涨”的观点，这就给了消费者一种房价只涨不跌的预期。这种消费预期是影响房地产价格的根本原因。 4，投机的作用对房价上涨影响颇大 按照经济学的理论有效需求等于消费需求加上投机需求,消费需求是实实在在的需求,这种需求不会引发房地产泡沫,而投机需求的产生则为泡沫的产生提供了必条件. 投机需求的产生源于人们的非理性预期以及中国百姓的投资渠道缺乏。投机群体在房产体系中对房价快速上涨起到了推波助澜的作用，在房产体系中最后一层是老百姓，也成了高房价的最后买单者。四、乌鲁木齐市房地产市场存在的问题和对策建议（一） 存在的问题在短期内，判断中国房地产市场的走势，关键是分析市场供求关系。而市场供求受到住房供应量、在建面积、居民收入、价格预期等因素的影响。在接下来的一段时间里，开发商及消费者之间的博弈，也会对市场供求及价格产生显著的影响。 1、市场供应过剩 在衡量市场供需是否平衡时，一个很重要的指标是存货与销售比，也就是说，要把现有住房存货全部卖掉，需要多长时间。按照
