十八湾生态休闲农庄项目立项申请书可编辑

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1、十八湾生态休闲农庄项目立项申请书 项目概况项目选址 项目位于宁乡县黄材镇松华村大冲里,为一处狭长山谷,南北两端分别以古塘堤坝和李家坟山处山顶为界,东西两侧各以山脊为界。大致范围为:南至281020N,北至281110N,东至1120838E,西至1120819E。该区域东西平均宽约200m,南北长约1.5km,总面积约30ha(合450亩)。项目分期 旅游开发是一项长期、渐进的工程。依据规划项目的资源条件、资金实力、市场趋势等各种情况,将松华生态休闲农庄旅游发展期限划分为近、中、远三个时段,分别对应于2009年-2011年、2012年-2015年、2016年-2020年。近、中期着重于项目建设

2、、游憩方式的摸索和市场的拓展,远期则注重产品更新转型。指导思想 脚踏实地,因地制宜,紧抓特色,滚动发展。 要认清优势与不足,本着经济可行的原则,充分利用本地资源物产,吸引互补型的优良资金,坚持“特色就是生命”,打造极具乡土气息的特色产品,先易后难,分期分片,滚动发展。发展目标近期:项目启动初期,主要以推介休闲型旅游产品为主,在2009年实现50人/日的接待规模,在2011年达到100人/日的接待规模,2009年进入乡村旅游服务接待单位名录,2011年被评为四星级农家乐;中期:随着互补型优良资金的加入,旅游产品将逐步由休闲型向度假休闲并重转变,形成200人/日的接待规模,并不断进行景观建设,72

3、013年被评为五星级农家乐;后期:结合市场需求进一步进行产品更新和转型,成为宁乡县域内独一无二的山村旅游目的地,2019年被评为AAA级旅游景区。项目定位 总体定位:长沙大河西乡村旅游的一颗新星。 产品定位:以山村酒店、生态餐饮为重点,以农事体验、山地观光、山野拓展为辅助。 市场定位:积极溶入大沩山旅游线,近期以宁乡县及长沙市区为主要市场;中期开始拓展株洲、湘潭及周边其他城区市场。总体思路 依托环境、气候、景观、物产4大优良资源,开发山村酒店、生态餐饮、农事体验、山野拓展、山地观光5种旅游产品,设置综合服务区、农事体验区、景观游憩区、野营拓展区、森林保育区5个旅游功能区,尽快解决路、电、水3大

4、基础问题,重点抓好产品设计和市场营销2项关键工作,将农庄打造成为长沙市大河西乡村旅游的1颗新星。近期重点 建好水电路,搞成综合区,摸索好的玩法,打开市场局面。项目开发条件分析现状和问题 规划区所在山谷中有昊天园林工程实业有限公司建设的猕猴桃基地,该基地由湖南省农科院提供技术支持,通过8年持续投入和建设,已基本建成并实现了经济收益。对于旅游开发,该基地老板也已有所谋划和行动,做了一些基础工作,打下了好的基础。目前,该项目主要存在以下问题:整个生态休闲农庄还没有确定一个明确的区域界线;当前的猕猴桃基地老板没有两侧山林的承包权,而要开发和保持谷中良好的生态环境和景观条件,就必须维护两侧山林的完好;基

5、础设施方面,入口道路还没有硬化,山谷中的供水和景观用水是个难题,供电情况也不理想;目前的开发商实力不强,资金上存在缺口;没有旅游经营经验,需要一个具备较强旅游市场开拓能力的合作伙伴;休闲农庄的具体项目、产品的形式和特色等方面,尚没有一个明晰的概念。主要优势环境优势 林茂土净,水清气洁,环境清幽。景观优势 植被茂盛,林相优美,流水潺潺,春有杜鹃,秋有红叶,具备很好的景观资源条件,是开发乡村旅游的好地方。区位优势 区位优良、交通便捷、可进入性强。规划区毗邻长株潭城市群,与周边主要城市均能快速便捷地到达,距宁乡50公里,距长沙80公里,距湘潭85公里,距株洲100公里。后起优势 规划区此前未有过旅游

6、经营,还是一张白纸,而且本身规模较小,可塑性、灵活性极强,同时又具备生态农业等良好基础条件,只要合理规划科学发展,后起优势明显。主要机遇氛围机遇 规划区处于大沩山旅游区范围内,临近密印寺、沩山漂流、峡溪漂流、千佛洞、三福门及清羊湖等景区,只要找准定位,就一定能利用好这种旅游行业发展的氛围。市场机遇 城市居民离退休者、家庭、自驾车者、机关团体等市场主体的旅游消费需求持续增长,“长假改短,短假增多”,短途旅游、郊野旅游越来越盛行,对乡村旅游的需求量越来越大。政策机遇 新农村建设对发展旅游业积极支持,目前经济危机形势下拉动内需、加强基础设施建设的政策,以及国家对于乡村旅游的一贯支持等一系列的利好政策

7、机遇。主要劣势、威胁名气劣势 旅游经营完全要从零开始,没有半点知名度。资源劣势 虽然规划区内景观相对良好,但不能成其为吸引力因素,游客不会因为这里的风景而来到这里;此外,水资源不足,供水、水景营造及相关活动的组织成为难题。生态威胁 规划区面积较小,生态系统单一而脆弱,面临火灾、洪灾、雷电灾害、虫害等多种威胁。竞争威胁 周边区域如本镇龙泉村的旅游项目对本项目存在一定的同质竞争威胁;各成名景区对本项目存在一定的屏蔽威胁;外围农民可能形成一定的分流威胁。尤其是在目前经济危机形势下,对于刚刚踏进旅游行业的经营者来说,所可能面对的挑战更是未知的。市场分析及产品构建长株潭城市居民休闲度假市场的总体特征 笔

8、者对曾参与规划编制的长株潭地区某景区所进行的调查数据进行了引用:市场面宽,潜力巨大 市场面的宽度可以通过游客的人口学特征来反映。当现实市场的人口学特征越接近客源地的人口学特征,市场发育面就越均衡。通过最近的调查经验发现,长株潭现实旅游客源市场的性别、年龄、文化程度、职业与家庭人均月收入等指标都呈现相对分散分布,与长株潭建成区现有人口学特征接近,表明长株潭周边休闲度假市场发育面宽广,均衡度较好,说明了休闲度假产品能广泛适应长株潭市场,潜力巨大。旅游活动注重亲情 出游方式是旅游消费行为的重要征之一,游客选择不同的出游方式,反映了内心深处的心理需要指向。最近的相关调查数据显示,多数游客是与家人一起(

9、32.25%)或亲友结伴(28.81%)前往休闲度假,由单位组织的占21%。家庭市场与亲友市场是长株潭休闲度假市场的重心,也是区别于标准观光旅游重要特征。参照群体作用显著 调查显示,33.95%的游客是通过亲友介绍,获得休闲度假信息的。其次是旅游宣传册(21.77%)等,这反映了参照群体口碑宣传对游客的出游决策存在着高影响现象,从另一个方面也揭示了休闲度假开发必须重视游客经历对潜在市场的作用。同时,网络(7.93%)已成为人们获取旅游信息新兴途径和选择旅游目的地的重要参考,应加强网络营销的力度。自驾游与单位组织渐成主流 调查表明,汽车是目前出游最主要的交通工具。其中自驾车的比例高达34.51%

10、,单位车占24.33%。这种结构在客观上受到交通条件的制约,在主观上,也反映了特定人群的偏好。这与异地观光旅游多选择飞机、火车与长途汽车有较大差异。指示休闲度假地建设中应充分注重道路、停车场的建设,加强交通组织的管理。存在明显的理想时间距离 统计数据表明:对于城市周边的休闲度假,所有游客有一个心目中理想的时间距离,即:游客休闲度假的理想距离围绕12小时车距双向递减,集中度明显。随着交通条件的改善,2小时左右车程可以覆盖200km范围的乡村,覆盖面比较明确。过远觉得行程太累,太近没有出游的感觉。出游动机凸显休闲度假 多数游客选择休闲度假的动机是休闲度假、释放工作压力和观光旅游,约占80%。说明我

11、国旅游业已从异地观光旅游逐步走向了本地休闲与度假旅游,符合旅游业发展演进规律。“乡村”概念吸引人们前往缓解压力 旅游吸引力是人们做出旅游决策时的重要影响因素,调查表明, “乡村”概念成为多数游客认定的吸引源(48.00%)。其次才是休闲度假活动项目、综合服务和距离和交通条件等。同时,游客选择休闲度假存在三大自身性原因:缓解工作压力(28.26%)、景点本身的吸引力(24.85%)和时间上更好安排(20.45%),三者差别不明显。说明乡村本身的吸引力是休闲度假行为的首要决定因素,而价格和费用问题关注程度并不高,这与异地观光旅游有较大的区别。出游频率高 客观上,城市周边的休闲度假目的地,使出游的时

12、间限制、空间限制、费用限制较小,随着人们生活生平的进一步提高,会越来越普及,成为城市居民的经常性消费活动。调查表明,休闲度假出游频率高,约九成的游客有过多次城市周边短程旅游的出行经历。存在季节差异,冬季明显偏冷 长株潭周边休闲度假存在一定的季节性,春秋季节成为旺季,夏季为平季,冬季为淡季。访谈得知,春季是乡村美丽的季节、秋季是乡村收获的季节,最吸引人;部分人夏季嫌热,多数人冬季怕冷,人们难于选择这样的季节前往。旅游花费高,消费潜力大 长株潭城市周边休闲度假的现实旅游花费较高:约六成游客花费为200599元,也有约一成的游客消费超过1000元。在未来休闲度假花费方面,有一半游客集中在200599

13、元,而愿意花费1000元以上的约占两成。与现实相比1000元以上花费等级上升近一成,因此,长株潭休闲度假的市场潜力巨大,可以通过开发好的项目来挖掘其消费潜力。“乡村特色”倍受青睐 “乡村特色”普遍受到了游客的欢迎。约八成的游客愿意乡村特色商品;超过一半游客最喜欢“乡村特色”和“乡村元素”产品。因此,开发具有“乡村特色”的旅游商品和产品对提高休闲度假的经济效益具有重要意义。产品需求角度的市场分析 除应弄清楚主要目标市场即长株潭市场的总体特征外,我们还应对不同专项需求的细分市场特征进行分析,以明了那块市场是我们所需要或不需要的。这类专项旅游需求市场主要包括生态休闲市场、怀旧市场、自驾车市场、银发市

14、场、学生市场、自由人市场、本土消费市场、商务政务市场及香客市场等方面,通过分析我们可以得出结论,生态休闲市场、自驾车市场、学生市场、本土消费市场和银发市场是松华生态休闲农庄的重点目标市场,而怀旧市场、自由人市场、商务政务市场不是我们的重点。细分市场特征分析产品重点生态休闲市场年龄在30?50岁之间,多数学历较高,以企业中、高层人员或私营业主为主,个人月收入在3000元以上,倾向于高价高质、与众不同、知名度高的旅游产品,偏爱休闲度假、修身养性的旅游方式,追求轻松自由、不同寻常的感觉,多数喜欢与家人或朋友同游,大多自主安排出游计划,对交通工具、住宿条件、旅游设施、服务水平的景点质量要求较高。山村酒

15、店、生态餐饮、山地观光怀旧市场年龄在30?50岁之间,倾向于中高档价格、差异于现代文化特征的旅游产品。决策谨慎、安排周密,体现在对于确定性、安全性、舒适性的要求较高。出游主要集中在黄金周、工作日(公差)、带薪假期等,这类人群一般喜欢“过夜游”,以满足其差异化的生活需求。农事体验、生态餐饮、山地观光自驾车市场倾向于中高档价格、文化和自然特征兼备的旅游产品,出游时间多集中在周末、黄金周以及带薪假期。多选择短途路线为主,长途路线为辅(3小时休闲市场),倾向于以家庭为单位或以车友会、俱乐部为单位的集体出游,对旅游地停车、住宿、安全等条件要求相对较高。山村酒店、农事体验、生态餐饮、山野拓展、山地观光银发市场年龄在60岁以上,经济基础强,有充分的休闲时间,对于确定性、安全性和服务的要求较高。不容易接受新鲜事物,但一旦接受可长期发展。此类市场对要求配套完善,对养老、养生和健康有极高的需求。山村酒店、农事体验、生态餐饮、山地观光学生市场倾向于中低档价格、高内涵的旅游产品,求知、交流、探奇、娱乐欲望强,注重旅游产品的参与性、体验性和教育性,对精神层面的追求高于对物质层面的追求。该人群主要以寒暑假消费为主体,大多有朋友、家人或恋人同行,对旅游产品要求较高,对文化、生态、历史、宗教类景点有较大热情,就规划区而言,“亲近自然”