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1、高峰论坛发言稿 第三届中国房地产业分析和预测目录 开幕致词.2中国建设部原部长 宋春华.宏观调控下中国房地产业的生存和发展.中国房地产协会常务副会长朱中一.6深圳桃源居实业的董事长李爱君.10房地产金融风险的控制.12中国社会科学院金融研究所副所长 王国刚.2当前房地产业政策的分析和判断.19建设部政策研究中心主任 陈淮.19税制改革对房地产需求的影响.中央财经大学财政与公共关系学院副院长 刘桓.288%增长速度下的房地产投资规模.国家发改委宏观经济研究院副院长陈东琪.7今年经济运行的预测和房地产的发展路向.4国家统计局总经济师姚景源.4主持人:大家早上好,建设部组织中心举办的第三届中国房地产
2、分析和预测高峰论坛现在开始，每年年中我们中心就邀请一些领导专家、业内人士、一些企业和我们大家一起在这里开一个有关房地产方面发展研究的问题,今天的这个论坛已经是第三届了,非常欢迎各位与会代表支持这个会来共同探讨房地产的发展问题。整个议程是一天半的时候，今天我们非常荣幸的请到中国建设部原部长现在是中国房地产建设会的理事长的宋部长，为我们这次论坛的开幕致词，大家欢迎。 开幕致词 中国建设部原部长宋春华 各位早上好，中心的领导原来让我在这个会上做一个报告，可我实在是没有时间准备，那么房协的副会长兼秘书长朱中一在这个会上会做一个报告，所以我就不是那么长篇大论了,就算做一个简要的致词吧。 前两届,刚才秦虹
3、主任也说了一下这个情况，我觉得还是不错的,我个人认为中国的房地产目前是在强力的宏观调控下正在实现着一种艰难的转型，大家知道从202X年国务院发出了关于促进房地产市场健康发展的通知，这是大家都知道的。202X年号的国发，这是02年很重要的一个文件,我们已经经历了5个年头集中的调控，这是第五个年头，这期间出台了一系列调控的政策，我想特别是20X年和02年,这两年调控的力度在加大，政策的密度也在加大，调控的内容在细化，而且调控的着力点更加清晰和明确,那么这我就不讲了,大家都非常熟了，我想这些政策的贯彻和实施,我个人认为是取得了一定的成效,设想如果没有这些政策,我想当前中国房地产形势可能不会是这样一个
4、总体上健康的业态。 所以我们当前就是在强力调控下一种艰难的转型,这个转型我觉得是一个过程，而且这个过程不是轻而易举的,那么对于当前的状态也是见仁见智,但是对于一些披露的信息，我想对于当前房地产的情况可以做这样一个描述。 第一个投资增幅不减,因为国家统计局最近报告的上半年的开发投资的增长速度8.5。所以我说第一个就是投资增幅不减。 第二个房屋价格不降,这个还是在网上找吧,个别的城市恐怕还是两类组织的代表。第三个市场交易不冷，总体上还是比较热,交易还是比较活跃，发展预期不衰,大家都在判断下一步趋势,我看主流的这种结论还是认为不会很快就衰败。 这就是我根据目前媒体披露的一些情况做这样一个报告。这中间
5、很多理论家、经济学家包括我们业内的开发商对这个形势做出各种各样的判断和预测,那么其中有一部分预言是要破产了,实际上已经证明了这样的一些预测是不实际的,现在反倒有一种感觉,就是这个产业是阳光一片,增长这么好，价格这么挺，交易也是很活跃,缺少一种危机感,缺少一种对潜在风险的意识。 我以前觉得中国房地产存在一个五高的问题，还有一个就是高风险,所以我们在看到阳光一片的同时,不要忘记阳光也制造阴影,正因为有阳光才有阴影,所以我觉得我们在看到市场这一面的同时，还必须看到另一面，就是说增幅不减和高控制是并存的。 第一，有人说我们的控制没问题,我不这样看。我认为控制还是要的，一方面是很高的增长,另一方面是高控
6、制,就是高增长和高控制是并存的。 第二，房价、均价确实是没有降,但是这样一个价格、均价和社会的平均的承受能力是脱节的,将来没有人承受这个价格了,或者社会上无力承受这样一个高价位了，恐怕就要出问题。在看市场交易还是比较热的情况下,我们要分析是什么在拉动和促进了比较热的市场交易。这种活跃的流通,我觉得实际上是投资性需求,它促进了这种交易的进步,大量的投资性需求，而这种旺盛扭转和实际的消费需求是错位的，就是一方面很火,大家买的热性很高,但是没有进入到流通里。真正买房子的人,不是为了消费,而真正需要有住房的消费需求的人又没有入市,所以不要只看这个房子卖得很火,要分析是什么造成了活跃的流动。关于发展前景
7、,任何一种非理性的发展都隐藏着风险，这种超常的速度，如果越高，那么离脱轨也就越近,所以我觉得对这样一个当前我们这样一个高速度、高房价这种比较火的交易，或者比较乐观的对预期的判断,我不是说否定这种东西,我认为总体上也是好的,但是不能只限于这一个方面，还同时要看到他中间隐藏到的一些东西。 作为政府，开发商，消费者,经济界、理论界的搞政策理论研究的人，我想我们有一个共同的目标,就是大家共同努力能促进中国的房地产市场。首先是健康,第二是稳定，第三是可持续的发展。我想只有这样,对国家、对企业、对社会才是有利的。所以我觉得我们应该有这样一个共识,应该把眼光看得更长远一点，尤其是发展上面，不要追求一时的暴利
8、，如果真是不可持续的,我看是无利看谈,所以我觉得国务院这个调控的初衷，总体上围绕着要促进这个大的产业能够健康的可持续的发展，这是我们的共同的任务，共同的目标。那么为了使我们这个大的产业能够健康的发展，我想首先政府恐怕要更多的去研究一些政策性的问题，企业如何能够诚信经营，我们的消费者如何能够理性的入世,能够建立起一种科学的消费模式。对住房消费的问题上也不要盲目，对于广大的政策理论工作者，我们也要实事求是的认真的去研究一些问题。如期发表的一些不着边际的言论,甚至于在那儿打嘴战、做秀,我觉得不如我们认认真真的去搞一点调查研究、真正的谈一些问题。这样才会真正对我们企业的持续问题发展起到积极的作用，我想
9、大家应该有这样一个态度。 现在我觉得麻烦的是，你想这么做，但是有些条件还不具备，比如说底数不清,我们国家在185年做的第一次的全国城镇房屋调查，现在是22X年,又过了20多年，这2多年是中国的房地产业,是我们的住宅建设发展变化最大的20年，或者是近来的这十几年，或者是最近的这六年,大量的房屋被拆除了,大拆大建,我们建了那么多的房屋，产权发生了根本性的变化，好多房子现在都是个人的，所以在这种情况下，我们的底数到底是怎么样。我认为不清楚。我们讲保障问题,现在全国到底有多少人处在多方平方米以下的所谓住房困难户，我认为这个数可能是模糊的笼统的。 所以我今年在政协的提案就希望能开展第二次的全国城镇房屋普
10、查，这是一项重要的国情、国力、民生方面的一种普查,我们的政治在搞普查，经济在搞普查、农业在搞普查,唯有这样一个大的关系到民生的事情没有开展普查，所以我觉得这个基础不是那么牢,底数不清。 第二个信息不明，最近国务院发布了关于政务信息公布的问题，这个非常好,必须要这么做。那么就是法律规定的需要公布的一些必要的信息,我们现在也没有公布,所以大家都在那儿猜,这个怎么能行。这么大一个产业，无论是调控也好，搞开发也好,搞中介也好,搞消费也好，置业买房子都得有信息。 举个例子，城市房地产管理法第2条，这个就规定基准地价、标定低价和各类房屋的价值应该定期确定并公布,具体的办法有国务院来规定。这是法律,那么请问
11、现在,有哪几个城市能够定期的确定和公布这三个价格,这不是一般性的标准，这是法律规定的，所以我们的信息披露太不够了。 另外一个就是披露出来的一些信息互相打架,这都是矛盾的,你怎么通过这个信息来做判断呢。 日本就是全国选择若干个标志点，定期要公布基本价格是多少,所以发展商不用去找。当时我们立法的时候，我们也是参照着国外的，但是现在都没人管。 第三个问题,我觉得就是名嘴的忽悠，是很不负责任的，到处讲。我不反对讲,但我不希望漫无边际,一些人自己还没搞明白,就摆出那么一副专家、学者的姿态,到处在忽悠，然后就打嘴仗,我觉得很多对我们的市场，包括对某些政策的执行是一种干扰。 第四个就是媒体的责任,我们现在有的媒体也是,有时候是帮倒忙,有那么一些媒体就是不负责任的在那儿讲,所以这些状况,我觉得对产业持续健康的运行都会起到一些负面的影响，或者某些条件创造的还不够。 现在大家过多的或者更多的专著一些热点问题,尤其是房价问题，现在政策也出台了那么多,那么实际结果也是我刚才讲的，怎么办。我个人认为,我们恐怕要从对某些热点问题的研究,更多的要转向一些思路的理清和大的战略性的问题。我讲的
