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1、科信物业管理说明书一、物业管理公司本小区前期物业管理由科信物业管理公司承担。聘请中海物业管理有限公司做为物业管理顾问，全面指导本小区的物业管理工作。科信物业在“严格苛求、精益求精”的管理理念之下，在2006年获得了ISO9000质量保证体系，并在此基础上创新、完善，形成了特有的科信物业管理模式：（一） 自我约束机制科信物业的管理精神与服务质量精神的深入宣传贯彻，已在广大员工中普遍形成了“自觉自律”的意识，“严格苛求、精益求精”是科信物业优质服务的重要前提。（二） 检查监督体系严密而科学的检查监督体系是确保优质服务的基本保证。科信物业在几年的不断摸索中，已经形成了一套独具特色、卓有成效的检查监督
2、体系。（三） 标准化管理模式 科信物业的管理运作和服务严格遵循ISO9001：2000国际质量管理体系的要求，并得到了有效的实施，从人员素质、服务质量、效率、提供手段、细致程度、完整性等六个方面保证了科信物业服务质量的高标准。（四） 专业化运作模式对于项目的专业性和技术性较强的管理服务，都由科信物业结合社会力量提供专业服务和专业合作，以降低成本，提高效率，确保服务质量。（五） 考核激励机制 大力推行考核激励机制，努力形成了一个“千斤重担大家挑，人人肩上有指标”的工作局面，真正体现在什么岗拿什么钱，以贡献的大小来确定报酬的高低，真正实现了“风险共担，利益共享”的考核激励目标。（六） 信息反馈机制
3、 科信物业在标准化管理运作的基础上建立了信息反馈制度，以持续提高管理质量和服务水平。二、物业的接管入伙（1）接管验收A、接管验收条件物业楼宇已竣工，在政府有关单位验收全部合格、附属设备已完全能正常使用、房屋编号已得认可的基础上，由物业公司代表全体业主以物业满足使用功能为主要内容进行再检验。B、接管验收程序a、工程维修中心组织相关部门，分别与开发商确定验收日期后，组成开发商、物业公司、施工单位三方联合小组。验收记录单一式三联，三方各执一份。b、工程维修中心向发展商索要以下资料：l 产权及技术资料；l 政府竣工验收合格资料；l 相关合同资料。c、验收小组分组对楼宇建筑逐间房屋进行查验，对如窗户、玻
4、璃、台面、猫眼、地漏等所有附属工程进行验收。并对绿化、给排水、电气工程、机电设备配套设施及附属工程进行验收。d、工程维修中心对所有工程系统技术，均应将参数、性能、规格等各项特性指标与资料一一对应，并进行验收。e、验收人员均应认真、如实地填写相关记录。必须坚持合格一项接管一项。未经调试合格验收的不予签字接管。以上资料保管期限为楼宇无使用功能为止。C、验收中发现问题的处理a、对于墙壁污迹、划痕、地砖缺角、玻璃破裂、卫生间地漏不畅等类似细小问题逐一列明，要求施工单位承诺在一定的限期内整改。b、对验收中发现的非结构性问题，验收组应在两天内提交开发商，开发商整改完毕后，另行复验，直至合格为止。c、对验收
5、中发现影响房屋结构或设备、设施使用安全的质量问题时，验收不通过。由施工单位采取有效措施进行整改合格后，商定时间再验收，并索取加固补强措施复验结果的记录予以保存。d、对不具备使用功能问题的处理（如水电未接通），工程维修中心应督促开发商抓紧解决，符合验收条件后再行组织验收。D、业主的验收、业主在装修前应对房间进行验收，对业主提出的有关房屋质量方面的问题，应在两天内提交给开发商，由开发商负责整改。验收记录管理处应留底，且业主的接管验收记录中所有问题均应有处理结果的记录。b、设备、设施未验收期间或入伙保修期间，管理处如发现设备、设施有任何不妥之处，应及时书面提交开发商和相关单位。c、管理处应对相关整改
6、情况进行跟踪处理，直到解决为止。（2）、物业入伙A、组建新管理处a、新的管理处应于确定入伙前三个月成立。b、管理处负责健全规章制度。c、管理处要加强员工应知应会的培训。d、管理处要做好日常运作的物料（工具、消耗品、备用件、办公用品等）准备。开展入伙前动员工作。B、物业的清洁“开荒” 物业接管验收之后，对物业内外全面、彻底的清洁，将干干净净的物业交给物业所有者。a、物业内外建筑垃圾的清运。b、对玻璃、地面、墙面等处灰尘、污垢的清除。c、对公用部位（楼梯、电梯、室外环境等）、办公用房以及设施的清扫。d、各种指示牌的清洁，大理石的清洗、打蜡磨光。C、入伙资料的准备：A、入伙通知书、手续书；b、业主公
7、约、住户手册及装修相关资料；c、收楼须知、缴款通知书；d、用户登记表、验房（铺）书；e、楼宇交接书及其它工作。D、入伙日筹备工作a、物业的清洁：入伙日之前，须再次清洁，清除脏污现象。b、物业的装饰：物业正式入伙时期，需要精心布置和进行适当的装饰。c、设备的试运行：管理处在入伙之前要对设备进行连续动作检验，照明、电梯、给排水等系统设备必须处于正常的工作状态，发现有异常应及时修理，确保性能过关。E、入伙程序a、办入伙手续，管理处应与开发商协商好，实行一条龙服务。核收由开发商签名盖章的交房手续书；核收承办人身份证复印件或法人授权书；发放入伙资料，应清楚、有序、并做好记录；入伙手续不完整不进行以下手续
8、。b、管理处负责将接管的物业在业主同意验收后转交给业主，并记录相关业主收房意见。l 管理处派人陪同业主验房，由业主确认物业质量问题和水、电、气表底数并核收归档；l 管理处填写相关验收记录并将相关缺陷情况说明，由业主签字确认。l 将验房存在的问题报开发商，并让其签收，确定解决时间，如未解决催办至解决；业主收房后应向其介绍公司概况和管理服务项目及收费标准等基本情况；l 承办人填写业主/用户登记表。c、签认l 管理处与业主签业主临时公约；l 业主装修时与管理处签订装修管理规定。d、交费l 业主需交首期管理费。e、交钥匙l 当业主在相关记录上签名后将钥匙交给业主。三、装修管理1、目的通过对业主装修控制
9、，确保装修符合规定要求。2、范围适用于业主入住后进行装修的全部过程。3、职责（1）物业公司工程维修中心负责制定房屋装修管理规定，并进行定期的装修检查。（2）管理处负责办理具体的装修手续并进行装修过程的管理。4、内容（1）装修申报A、装修方案的审批。业主装修前需填写房屋装修审批表，将拟定装修方案及相关资料报管理处审批。a、无违反相关规定的一般装修方案，管理处可进行审批。b、结构、管线、外观等有重大变动的装修，管理处需将相关资料报开发商工程部审批。B、装修施工单位的审查。业主装修前携带装修施工单位营业执照、资质证书、施工人员身份证明等资料报管理处，管理处对相关资料进行审查。C、办理施工许可证。装修
10、方案、装修施工单位审查合格后，管理处与业主签定房屋装修管理协议书，按照相关规定收取装修押金，办理装修施工许可证及装修施工人员出入证等相关手续（2）装修施工过程的管理A、装修过程中，管理处负责装修管理的人员每天检查装修情况，严格按装修管理规定的内容与标准检查，发现有违反规定的，按相关规定要求业主整改，对于拒不执行的，可根据政府相关规定强制执行。B、房屋装修完毕，管理处按房屋装修管理规定进行验收，对于不符合要求的，督促业主及时改正后再进行验收。C、从验收合格之日起十日内管理处对装修情况复验，合格后将押金退还业主，施工单位的装修押金在业主入住后三个月经业主确认后退还装修押金。D、装修管理资料应放入业
11、主档案内，保存至业主搬迁后。四、日常维修1、公共设施（1）公共设施的保养每年初，维修班按公司规定制定填写公共设施保养计划，并按计划对公共设施进行保养，填写公共设施保养记录。（2）、公共设施损坏的发现护卫员在每日巡查时应注意所巡查范围内公共设施的状态。如发现设施损坏，须当填写发现故障通知单交与维修值班员。若递交发现故障通知单三日后，该问题仍未整改，则再次填写发现故障通知单，直接递交给管理处主管主任或质量管理部。（3）、公共设施损坏的处理a、维修班接到通知单后，及时派人修复处理，不得超过三天，并在派工单上做好记录，如不能及时修复处理的应报告维修中心主管，并说明原因，由维修中心主管按实际情况进行处理
12、或向有关单位报告；b、维修中心主管应对发现的问题处理情况进行跟踪验证。（4）、公共设施的新建或改建公共设施的新建或改建由管理处负责与开发商或业主委员会确定方案，由工程维修中心负责实施。2、房屋维修（1）房屋维修管理规定 为了认真解决用户入伙后房屋维修问题，本着“实事求是，划清责任，合理收费，服务用户”的精神，特制订本规定。A、用户在入伙时同管理处人员共同验收房屋发现的质量问题，要在交验单上分项注明整改项目并签字，由管理处负责联系开发商组织专人维修。维修后管理处实行消项验收，维修所发生的人、工、材料等费用由开发商负责。B、用户房屋在保修期内出现质量问题，管理处在接到用户投诉和反映情况后，如果情况
13、紧急，工程较小，涉及金额不大，则管理处维修班自行维修。如发生重大的质量问题或涉及金额较大，应立即报告主管领导，联系开发商，由开发商找施工队保修，所发生的有关费用在施工质量保证金中扣除。C、属于用户在使用和改建或装修中发生的问题，由用户自行负责。D、如用户需要进行一般性的维修，可直接向管理处工程维修中心提出维修申请，由管理处维修中心进行维修，维修后由业主签名验收，维修中心按成本价格合理收费。E、如用户提出大的维修申请，管理处工程维修中心应上报管理处，管理处派专职人员核实情况，制订维修计划，组织人员维修，维修后由用户验收并在派工单上签字。（2）维修工作流程A、按规定/约定时间带齐工具、材料用品到达
14、现场，进门前，必须先摁门铃/敲门（每次轻敲不超过三下）。B、待用户开门后，用规范语言说明来意。征得用户同意后，方可进门。C、先向用户询问情况及要求，然后仔细检查维修的部位，判断维修难易程度，估计工时及所需材料后，按公司统一规定的收费标准，向用户说明应收多少费用，待用户确认后方可进行维修。D、维修过程中，如无必要，不得主动与用户交谈，不得随意到维修现场以外的房间参观。E、维修完工并清洁现场后，礼貌地提请用户验收，待其确认后，再请其支付商定的费用，并请用户在派工单上签署意见和姓名。F、维修中和离开时，均不得食用用户的饮料、食品、香烟等，不得收受用户的礼物、小费。G、用户支付维修费用和签署派工单后，必须向用户致谢。H、离开用户房屋时，须使用规范语言与住户告别，返回维修班或按上述规定进行下一个维修项目。（3）房屋维修回访 A、管理处指定专人负责组织每月定期的维修回访工作。B、对房屋大的缺陷（如屋面漏水、外墙开裂等）维修后，应随时观察效果，专人定期仔细检查，并作专项记录。C、对业主室内的一般维修，每月按维修班提供的业主维修派工单随机抽样回访并作记录，派工单在20张以下的，均按固定值5
