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1、分为三个大部分:房地产基本制度与政策房地产相关知识房地产常用概念解释第一部分：房地产基本制度与政策房地产业一、房地产业1、 房地产业的基本概念： 房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业， 属于第三产业。2、房地产业与建筑业既有区别又有联系。区别：建筑业的产品是建筑物，具有物质属性；而房地产的产品既体现物质属性，又体现法律属性。建筑业是物质生产部门，属于第二产业；房地产业兼有生产（开发）、经营、管理和服务等多种性质，属于第三产业。联系：它们的业务对象都是房地产。3、房地产业可分为房地产投资开发业和房地产服务业。房地产服务业又分为房地产咨 询、房地产估价、房地产经纪和物业管理等。其
2、中，房地产咨询、房地产估价、房地 产经纪归为房地产中介服务业。建设用地制度取得国有土地使用权的途径主要有4种：（1）、划拨：通过行政划拨方式（含征收集体土地）取得；（2）、出让：通过国家出让方式取得；（3）、转让：通过房地产转让方式取得（例如买卖、赠与或者其他合法方式）；（4）、租赁：通过土地或房地产租赁方式取得。三、国有土地使用权出让1、国有土地使用权出让的概念：国有土地使用权出让：是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者， 由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。2、土地使用权出让的方式和年限：1）依据1990年颁布的城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例，国有土地使用权出
3、让的四种方式：招标拍卖挂牌协议2）土地使用权的出让年限：居住用地：70年工业用地：50年教育、科技、文化卫生、体育用地：50年商业、旅游、娱乐用地：40年综合用地或其他用地：50年“区位”是指某一房屋的地理位置是，主要包括在城市或区域中的地位，与其他 地方往来的便捷性，与重要场所（如市中心、机场、港口、车站、政府机关）的距离， 周围环境、景观等商品房交付使用：房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给 买受人，并提供两书一表，两书即住宅质量保证书和住宅使用说明书，-表即商品房竣工验收备案表住宅使用说明书是对住宅的结构、性能和各部位部件的的类型、性能、标准等的说明。注：
4、住宅中配置的设备、 设施，生产厂家另有使用说明书的，应附于住宅使用说明书 中。房地产交易管理制度商品房销售管理1. 商品房预售的概念：商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先 出售给承购人，由承购人预付定金或房价款的行为。2. 申请商品房预售所需资料：土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；投入开发建设资金占工程建设总投资比例符合规定条件的证明；工程施工合同及关于施工进度的说明；商品房预售方案(应包括商品房位置、 面积、竣工日期、分层平面图)； 商品房预售许可申请书；开发企业的营业执照和资质证书；3. 商品房预售的条件：1) 已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用证书；2)
5、持有建设工程规划许可证和施工许可证；3) 投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25鳩上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；4) 已办理预售登记，并取得商品房预售许可证1. 共有建筑面积的分摊：1) 不应分摊的建筑面积包括：独立使用的地下室、车棚、车库；作为人防工程的地下室、避难室(层)；用作公共休憩、绿化等场所的架空层；为建筑造型而建、但无实用功能的建筑面积；建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房，以及建在 幢外不相连，为本幢或多幢服务的设备、管理用房均作为不应分摊的共 有建筑面积。2) 应分摊的建筑面积包括：作为公共使用的电梯井、管道井、垃圾道、变电室、设备间、公共门 厅、过
6、道、地下室、值班警卫用房等以及为整栋服务的公共用房和管理用房的建筑面积;单元与共有建筑之间的墙体水平投影面积的一半，以及外墙（包括山墙）水平投影面积的一半。物业管理制度一、物业与物业管理1. 物业是指各类房屋及其附属的设备、设施和相关场地。2. 物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服 务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维 护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。3. 物业管理企业的概念：物业管理企业是指依法设立、具有独立法人资格， 从事物业管理服务活动的企业。业主，即物业产权人，指房屋所有权人。二、物业管理实施物业管理的主要三个环节：物
7、业管理准备阶段、前期物业管理阶段、物业管理物业管理企业的资质等级：物业管理企业资质等级分为一级、二级、三级。（企业的资产、人员构成、管理物业的类型与规模、业绩、诚信、内部规章制度）第二部分：房地产相关知识1. 建筑红线后退距离：即建筑相对于规划内道路红线后退的距离。通常以下限控制。2. 容积率：即规划地块内各类总建筑面积与地块面积之比，即：容积率=总建筑面积/土地面积二、常用建筑分类砖木结构建筑主要是用砖石和木材建造并由砖石和木骨架共同承重的建筑物。如古代建筑、1949年以前建造的城镇民居，20世纪50至60年代的民用建筑。1）砖混结构建筑主要有砖、石和钢筋混凝土等作为承重材料的建筑物。其构造
8、是砖墙、砖柱为竖向构件来承受竖向荷载，钢筋混凝土做楼板、大梁、过梁、屋架等横向构件，搁 置在墙、柱上，承受并传递上部传下的荷载。这种结构的建筑造价较低， 但抗震性能差，开间和进深的尺寸都受一定的限制，其层高也受到限制。所以这种建筑正逐步被钢筋混凝土结构的建筑所代替。2）钢筋混凝土结构建筑该类结构的承重构件都是由钢筋混凝土结构构成的，外墙、隔墙等围护结构则是由轻质砖或其他砌体组成。此类结构建筑的特点： 结构的适应性强、抗震性能好、耐用年限长。从多层到高层，甚至超高层都可以采用，是目前我国城市建筑工程中采用最多的一种建筑结构形式。钢筋混凝土结构建筑的主要结构形式有：框架结构、剪力墙结构、筒体结构、
9、 框架剪力墙结构、框架筒体结构和筒中筒结构等多种形式。3）钢结构建筑主要的承重构件都是由钢材承重材料的建筑物称为钢结构建筑。钢结构建筑建造成本较高，多用于超高层建筑和有大跨度要求的建筑物，如体育馆、大剧院、大跨度的厂房等。1.按建筑物的层数分类：1）低层建筑，指13层的建筑。多为住宅、别墅、幼儿园、中小学校、小型的办 公楼以及轻工业厂房等。2）多层建筑，指46层的建筑，多为居民住宅楼、普通办公楼等。3）79层为中高层建筑。4）高层建筑，指10层以上（含10层）的建筑。公共建筑及综合性建筑通常是按照建筑总高度来划分的，总高度超过24m的分高层（但不包括总高度 24m的单层建筑）。5）建筑总高度超
10、过100m的，不论是住宅，还是公共建筑，综合性建筑，均为超 高层建筑。2.变形缝为了避免建筑由于温度变化、建筑物各部分所受荷载的不同以及建筑物相邻部分结 构的差异和地震的影响而使建筑物出现变形、开裂、建筑结构破坏二设置的将建筑物垂直分开的缝隙。变形缝包括伸缩缝、沉降缝、防震缝。伸缩缝：也叫温度缝，是防止由温度影响产生变形而设置的变形缝。伸缩缝的宽度一般采用20-30mm。沉降缝：是防止因荷载、结构形式、地基能力的差异等原因而产生的不均匀沉降的影响所设的变形缝。沉降缝是将建筑物垂直方向划分为若干个刚度较一致的单元，使相邻单元可以自由沉降， 而不影响建筑的整体。 沉降缝的宽度与建 筑层数有关。防震
11、缝：是防止由地震的影响而设置的变形缝。在地震区建造建筑应考虑地震的影响。根据抗震设计规范规定， 抗震烈度9度以上的地区，都有关于抗震缝 的设计要求。三、建筑给水设备第三部分：房地产常用概念解释房屋销售术语什么是商品房？商品房是指在市场经济条件下，通过出让方式取得土地使用权后开发建设的房屋，均按市场价出售。期房期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。现房所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。基价基价也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房
12、基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。定金定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。 根据我国发法通则和担保法八十九条规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定 交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定， 但不得超出合同标的额的 20%。如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金；如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。违约金违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该
13、付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。只要当事人有违约行 为且在主观上有过错，无论是否给对方造成损失，都要支付违约金。会所就是以所在物业业主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施。会所具备的软硬件条件：康体设施应该包括泳池、网球或羽毛球场、高尔夫练习馆、保龄球馆、健身房等娱乐健 身场所；中西餐厅、酒吧、咖啡厅等餐饮与待客的社交场所；还应具有网吧、阅览室等其他 服务设施。以上一般都是对业主免费或少量收费开放。按揭按揭是英文mortgage（抵押）的音译，是指按揭人将房产的产权转让给提供贷款的银行作 为还款保证，按揭人在还清贷款后，按揭
14、受益人立即将所涉及的房产产权转让给按揭人的行 为。个人住房抵押贷款是借款人购、建、修住房时以借款人或第三者能自主支配的房地产作为抵押物，向银行申请一定数额借款的一种贷款方式。借款人到期不能归还贷款本息的，贷款银行有权依法处分其抵押房地产以获得清偿。个人住房担保贷款是指借款人或第三人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押物或质物，或由第三人为其贷款提供保证，并承担连带责任的贷款。借款人到期不能偿还贷款本息的， 贷款银行有权 依法处理其抵押物或质物，或要求保证人承担连带偿还本息责任。销讲全名是“销售讲习资料”，指在案前准备期，整个专案组协同通过对该案的了解所整理出来的一份资料，它包括整体市场介绍
15、、区域市场介绍、该案环境介绍（含生活机能、交通动线、 扫楼标的图）、发展商基本资料、建材与设备介绍、产品解说、SWOT分析、答客问、目前政策法规介绍、企划配合（媒体安排）等；其中最重要的是“答客问”，它是整篇销讲的灵魂所在。销控指在专案或主委拟订的去化顺序控制下，对整个楼盘的房源进行控制的一种手段。它包括软 销控（价格销控一一单价、总价）、硬销控（房源销控一一楼层、位置、面积、房型） 。销控 的唯一目的是为了达成销售目标： 一般来说，在代理而言是为了销售速度最大化； 在包销而 言是为了销售利润最大化。生活机能指在个案附近的一些与生活相关的场所。例如：菜场、医院、学校、金融证券、商场、垃圾站、变电站等等。了解生活机能的主要目的有二：作为NP稿中COPY的一部分；帮助业务员寻找与客户聊天的话题。房产权属登记和交易税费术语
