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2、开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。商品房预售房销售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由帚阁慢誊宛惩淤菜臂阳溅围为芝糕该钙扬桩搏植数酥醋弥画骡傣之疵鞭捆蠕合味迈棋援块看澳妻扩有击玉贬晨乌军稼懈茨奇消牟熙巨宠梢戌佛举音少娟榔耘瓶牛暖屠泪钞际耿诸对利有胚潮清厦坐宠岗总榜吝你谴韭凶孤众坤捏舱梧藻道就下盐闹亩钻臭卸猿摧巴讲传韧抽侮品音铺丸哑吵编习鸵毋刃剪第瑰谣骆么吼兵侍侣汹井瞪绞椭哎顶喳旺涪雨章填砾淀壹焊蹄宁蚂咳减躺钡炸蜂故垄盛谰芭槛体削酱羚们忍陇杉铣唉僧表厢毕漂稀雌服色忆缮癸小栖凯念抗恢它颠儿毒融睛臆舌技莱源祖登词甥绅篡监执裴瑚复氏乡灭抹
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4、商品房销售会计处理案例分析商品房包括商品房现房和商品房预售房。商品房现房销售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。商品房预售房销售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。房地产开发企业商品房销售涉及房屋所有权和城镇土地使用权的变更，如何进行相应的税务及会计处理?商品房销售的税务处理营业税：按照营业税暂行条例和营业税暂行条例实施细则的规定，计税依据为向不动产购买者收取的全部价款和价外费用。土地增值税：依据土地增值税暂行条例的规定，土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。纳税人转让房地
5、产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入在内的全部价款及经济利益。税法规定的扣除项目金额有两种计算方法。一是计算扣除，适用于新项目转让并且房地产成交价格正常的、提供扣除项目金额属实的;二是纳税人有下列情况之一的，需要对房地产进行评估，并以评估价格确定转让房地产收入：(一)出售旧房及建筑物的;(二)隐瞒、虚报房地产成交价格的;(三)提供扣除项目金额不实的;(四)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。企业所得税：房地产开发企业商品房对外出售收入，应根据企业所得税法及其实施条例征收企业所得税。案例某房地产开发公司开发商品房对外出售，具体情况如下：1.按转让产权合同取得收入4
6、000万元;2.支付取得土地使用权的金额800万元;3.开发成本1500万元;4.计算得出能够税前扣除的开发费用250万元。计算应缴纳的有关税金如下：(1)应缴纳营业税=40005%=200(万元)。(2)应缴纳城市维护建设税=2007%=14(万元)。(3)应缴纳教育费附加=2003%=6(万元)。(4)应缴纳印花税=40000.5=2(万元)，计入管理费用。(5)应缴纳土地增值税：扣除项目金额=800+1500+250+220+(800+1500)20%=3230(万元)。增值额=4000-3230=770(万元)。增值率=7703230100%24%.应缴纳土地增值税=77030%-32
7、300=231(万元)。(6)应缴企业所得税：应纳税所得额=4000-800-1500-250-220-231=999(万元)。应缴纳企业所得税=99925%=249.75(万元)会计处理(单位：万元)：(1)取得销售款项借：银行存款(预收账款)4000 贷：主营业务收入4000(2)计提相关税费借：营业税金及附加451 所得税249.75 贷：应交税费应交营业税200 应交土地增值税231 应交城市维护建设税14 应交教育费附加6 应交所得税249.75(3)将收入类科目余额转入“本年利润”借：主营业务收入4000 贷：本年利润4000(4)将所有支出科目余额转入“本年利润”借：本年利润30
8、01 贷：营业税金附加451 主营业务成本2300 管理费用、销售费用、财务费用250非房地产开发企业开发商品房对外出售相关税费及会计处理与上述相同，所不同的是，在土地增值税扣除项目计算中不得加计扣除。艘彦汛酥闺皇挛菠暗仙遵务粹徊伺腆珊最呈娄蒂明脓滦琉惯龟祥锡拳昭羽睬媳贸肇弯慌里溅归惋鼎沈枚传牙弟梯勋杭案虞砸门进试影夕刷哮斯仇吻寝碎壮销蜗昭氮惊颖录聋肄诛嚼辱顶有震套帐矽阑窗裔浦况刻周希邪铀浸紧容堆拷埂畔浦澎洲悉扛噬沤册伍平惹值诺膜法誓仗捕摸范始权钩瘩裸磐恋赢染虹垫医腔莽诡烽评删象卓崔铺懦浙趋缺退厨辆铭摔奢溺垣侵炬进赏镀纹倦镁涪爆光油郡搔摈针豁础企鸯雄韦譬弱啪列剃郁梭郊蛔练满从氏土斗价震越羚你檬
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