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1、西安市长安区生态爱心养老国际公寓可行性研究报告（草案）- 29 -第一章 概 述2一、项目名称2二、建设地点2三、建设单位2四、项目建设单位基本情况2五、项目研究的范围和重点建设内容3六、可行性研究报告编制依据3七、项目总投资规模及构成4八、基本结论4第二章 项目建设的背景和必要性4一、项目建设的背景4二、项目建设的必要性6第三章 项目选址和建设条件8一、项目选址8二、项目区概况9三、建设条件10第四章 建设规模和建设内容12一、建设规模12二、规划用地面积12三、建设内容13第五章 规划设计和建设方案14一、规划设计14第六章 节能节水20一、必要性20二、节能、节水原则20三、建筑节能21
2、第七章 环境影响评价22一、 项目建设地环境现状22二、项目建设期与运行期对环境的影响23三、治理方案24四、项目水土保持方案24五、环境影响评价25第八章组织机构与人力资源配置26一、组织机构26二、人力资源配置27三、人员培训27第九章项目管理和实施计划27一、项目管理27二、项目实施计划29三、建设工期及项目实施进度表29第十章项目招投标32一、招标原则32二、招标范围32三、招投标程序32第十一章投资估算与资金筹措34一、投资估算34二、资金筹措36三、投资计划与资金管理36第十二章财务评价37一、财务评价依据37二、成本费用估算37三、收入估算38四、利润估算（详见损益表）39五、财
3、务现金流量分析（详见全部投资现金流量表）39六、财务评价结论39七、国民经济评价39第十三章效益分析与风险分析41一、社会效益评价41二、风险分析41第十四章结论与建议43一、结论43二、建议44长安见子河生态爱心养老国际公寓开发可行性研究报告一、项目概况及特点1.1项目概况本项目拟建在西安市长安区子午镇见子河畔，环山旅游路以南500米处，占地面积约1000亩，社区内涵括养老院、普通公寓（自助老人）、多层老年住宅（介助老人）、高级公寓（介护老人）、温泉疗养院、颐年活动中心、老年大学、健身俱乐部、服务人员培训中心、老年病专科医院及别墅、度假酒店等。各项目建设规模见老年社区建设项目规模一览表（投资
4、建议）1.2项目特点本项目将借鉴国内外成功经验，借助西安的良好发展机遇，形成其独特的经营理念与环境。本项目以养老院、养老公寓为核心，与老年病医院、酒店互为补充，发展成为养老、疗养、休闲度假景区。特点：本项目试图打破传统的白天一间房、晚上一张床的养老模式，按照时代的发展创造全新的住区休闲养老理念，如本项目的温泉养老公寓以别墅形式出现、高层养老公寓更像一个大型居住社区，同时配备疗养会所、培训中心、菜场、超市等，使老年人住在这里就像在家里一样有强烈的归属感并继续向年轻时代一样享受丰富多样的社会生活，同时又可享受了、养老院专业护理及全方位的专业服务。此外，社区式养老亦可提供相对私密空间，为探亲访友、子
5、女看护提供人性化空间。1.2.1 环境优越，配套齐全。1.2.2 社区功能齐备，高端物业。1.2.3 星级服务，最贴近的优质医护资源，为客户提供24小时医护服务，疗养结合。由于养老院的特殊性质，护理是其重要的一个组成部分，本项目建有老年病院，为养老院中的护理项目提供了优质的资源（可与当地著名的三甲医院合作或由其独资经营），医院除了提供病房护理，还提供上门护理（养老院与医院相连），对老人十分方便。而养老院又可为部分到此疗养的老人提供温馨的环境、细微的服务。1.2.4 丰富多样的休闲生活（借鉴美国太阳城中心的经验），酒店及度假别墅除了面向社会客源，还为部分不需要护理的养老客户提供租售服务（别墅分为
6、销售与租赁两种），以满足其对高端养老服务的需求。同时酒店与别墅还可以接待养老客户的亲友，为养老客户提供各种休闲活动（俱乐部功能）。1.2.5中国式养老与现代生活的有效结合（借鉴新加坡养老模式）。考虑到中国传统的养老观念、家庭伦理。中国老人喜欢与子女住一起，但由于工作原因，子女无法与父母同住、无暇照顾父母。老人与子女同城或同社区居住，通过专业养老机构有效解决这一难题。西安市的房地产产业比较成熟，为这一模式提供了良好的基础：老人住在养老院，子女住在几个街道外的社区，工作之余，家人可很方便的联系。二、行业概况及前景分析2.1行业外部因素人口因素是老年产业的基本因素，是养老院投资建设的依据，通过对人口
7、状况及趋势，可预判行业发展的前景。与本项目有直接关系的人口状况即是老年人口的状况。2.2、中国老年型人口状况：改革开放以来，随着经济的发展、生活水平及医疗卫生的进步，人口生育率的下降，中国开始面对老龄化带来的问题。根据联合国国际人口协会编著的人口学词典对人口老龄化的定义：当一个国家或地区达到60岁以上的人口所占的人口比例达到或超过总人数的10%，或65岁以上人口达到或超过人口总数的7%，这样的社会即称之为“老年社会”。自1999年中国步入人口老龄化以来，老龄化加速发展，并日益呈现老年人口基数大、增长快，高龄化、空巢化趋势明显，需要照料的失能、半失能老人比例呈高发态势。截至2009年底，中国1.
8、67亿老年人中，80周岁及以上的高龄老人1899万。中国目前有失能老人1036万、半失能老人2123万，不同程度地需要提供护理照料服务。下表是对中国近年人口的统计及未来趋势的判断，原始数据表格列表如下（单位：万人）：年份总人口014岁1564岁65岁以上新增劳动人口抚养比2007132,12925,63395,79410,7022,14237.9%（2007年实际值）2008132,97824,91196,93811,1292,11937.20%2009133,63424,52497,71311,3972,07236.80%2010134,27924,28998,30111,6882,0763
9、6.60%2011134,91624,09398,80712,0162,04636.5%（抚养比谷底）2012135,54323,99499,15212,3971,94936.70%2013136,14423,94399,40112,8011,84037.00%2014136,70623,94199,46513,3001,77637.40%2015137,21323,65799,68213,8751,70637.70%2016137,65223,30599,91814,4301,65037.80%2017138,01422,98099,92015,1141,60238.1%（劳动人口峰值）20
10、18138,29422,67199,80015,8231,59738.60%2019138,49122,36599,53416,5921,61939.10%2020138,61422,05999,17017,3861,58739.80%2021138,66821,73598,85218,0801,59740.3%（总人口峰值）2022138,65821,39098,46618,8031,60840.80%2023138,59221,01898,14019,4341,62041.20%2024138,47120,61798,10719,7481,62641.10%2025138,30120,18
11、698,10220,0121,63541.00%2026138,08219,72298,34920,0111,64140.4%（65岁以上超过14岁以下人口）2027137,81319,22898,22020,3651,64840.30%2028137,49318,71697,14021,6371,65441.5%（抚养比之后每年上升一个百分点）2029137,12318,20296,15722,7641,65842.60%2030136,70517,70195,22123,7831,65443.60%2031136,23917,22894,22624,7861,65444.60%203213
12、5,72916,79993,35925,5711,65545.40%2038131,79315,17585,65130,9671,38353.90%2048121,68213,54675,79132,3451,34560.50%2050119,16313,11673,70132,3461,33161.70%2060105,06410,60561,28533,1741,23971.40%208571,2567,06540,04224,14989878.0%（抚养比峰值）210055,6475,59631,62118,43060176.00%从上表可看出，中国老人人口每年都在增加，到2015年，6
13、5岁以上人口将比2010年增加2000多万，老年产业市场需求越来越大。2.3、 西安60岁以上老年人占总人口的14.83% 快速步入老龄化社会近日，西安市老龄委、市老年学学会和市社科院联合发布了西安市2009年老龄工作调查研究成果，通过组织专家、学者对西安市13个区县、161个行政村和社区采取问卷调查、个案访谈和召开座谈会等形式，对老年人生存养老状况和居家养老服务进行全面调研。数据显示7个西安人1个是老人据西安市一项统计数据显示，截至2008年底，西安市常住人口837万人，60岁以上的老龄人口达到12421万，老龄人口占总人口的1483。西安市老龄人口比例已经超过了全省、全国老龄人口12的平均水平，接近北京市老龄人口15的水平。西安正在快步走向重度老龄化社会。专家观点人口老龄化来势猛据了解，从世界发达国家人口老龄化的进程看，老龄化的决定因素主要是生育率下降，欧美等发达国家生育率伴随着工业化、城镇化和现代化而自然下降，人口老龄化发展速度非常缓慢，是逐步到来的，是先富后老。而我国的情况则不同，国家控制人口的政策对生育率下降起着特别重要的作用，因而人口老龄化来势猛，发展快。产生影响老龄化给社会带来啥影响快速到来的老龄化浪潮，将会给经济增长和社会发展带来什么影响？有关专家表示，首先，老年人口在总人口中的比重上升，被抚养人数的增加，将直接导致抚养系数的提高和
