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1、 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。固始县新城综合开发项目可行性研究报告河南固始县工程咨询公司河南XXX工程咨询公司二零零六年五月八日二零零七年五月八日 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。项目名称：固始县新城综合开发项目主办单位：河南置业有限公司编制单位：河南固始县工程咨询公司河南XXX工程咨询公司资格证书号：豫工咨丙9901208法人代表：卢化冰项目负
2、责人：冯朝阳参加编制人员：目录第一章项目概况- 1 -1.1项目单位基本情况- 2 -1.2项目基本情况- 3 -1.3项目背景.- 3 -1.4项目可行性研究的主要结论- 3 -第二章总论- 5 -2.1编制的依据和原则- 5 -2.2编制范围- 6 -第三章工程建设的必要性和可行性- 7 -3.1工程建设的意义- 7 -3.2工程建设指导思想及目标- 8 -3.3工程建设的必要性- 8 -3.4工程建设的可行性- 10 -第四章现状概况及项目分析论证- 11 -4.1城市概况- 11 -4.2自然条件- 13 -4.3自然条件对建设项目的影响- 20 -4.4交通量预测- 21 -4.5新
3、建道路通行能力分析- 23 -第五章工程方案内容- 28 -5.1设计原则及设计标准- 28 -5.2工程规模- 30 -5.3工程内容- 31 -第六章工程项目的环境影响评价- 39 -6.1环保的意义- 39 -6.2环境现状- 39 -6.3项目工程实施后对环境的影响- 40 -6.4节能的意义及措施- 41 -第七章建设进度- 42 -7.1建设进度计划安排- 42 -7.2实施计划- 43 -第八章投资估算及资金筹措- 44 -8.1投资估算依据- 44 -8.2投资估算- 44 -8.3资金筹措与还款计划- 45 -第九章财务评价- 46 -9.1财务评价依据- 46 -9.2财务
4、评价主要基础数据及参数- 46 -9.3资金使用及资金筹措- 46 -9.4总成本费用估算- 47 -9.5损益表- 47 -9.6贷款还本付息计算- 47 -9.7财务盈利能力分析- 48 -9.8清偿能力分析- 49 -9.9不确定分析- 49 -第十章国民经济效益评价- 50 -10.1经济评价的基本说明- 50 -10.2评价费用说明- 51 -10.3经济效益计算- 52 -10.4经济评价结果- 55 -10.5社会效益评价- 55 -10.6环境效益评价- 55 -10.7经济分析结论- 55 -第十一章工程招投标- 56 -11.1概述- 56 -11.2发包方式- 56 -1
5、1.3招标组织形式- 57 -11.4招标方式- 58 -第十二章结论与建议- 62 -附：1、固始县新城项目综合开发合同书一份2、河南置业固始怡和新城规划说明一份第一章项目概况1.1项目单位基本情况实业是一家集房地产开发、仓储物流、能源投资、旅游开发、教育投资、食品贸易、工业加工等产业为一体的多元化产业公司。公司总部设立在香港，现有香港百利实业发展有限公司、深圳宝安区沙井镇仓储物流中心、北京大食品有限公司、北京京都贸易有限责任公司、北京百利置业发展有限公司、湖北神农架电力发展有限公司、洛阳仁德置业有限公司和河南置业有限公司8个子公司，产业分布香港、北京、深圳、湖北、河南等地。公司拥有员工45
6、6人，其中具有中高级职称的有378人。公司自成立以来，一直秉承“诚信、谦和、果断、前瞻”的企业理念和责任、敬业、务实、勤奋的工作理念，以人为本，科学管理，使公司由弱到强，逐渐发展壮大。公司与国外多家知名食品巨头建立了代理合作关系，从事农副土特产品出口贸易，年出口销售额上亿元人民币。公司利用淮河流域固始境内部分滩涂地区种植的柳条，变废为宝，从事传统手工艺编织产品的开发、生产与销售，品种近千种，产品出口欧、美及东南亚等10多个国家和地区，年营业额达5000多万元。公司的房地产开发业务蒸蒸日上，在北京、郑州、信阳、洛阳、河南固始等地取得了千余亩的土地发展权，并投入巨资开发建设。仅在固始县城中心开发建
7、设的“花园”商住小区，建筑面积在达2.8万平方米，错落有致的点式小高层成为固始县城中心一道亮丽的风景线。公司在洛阳投入近亿元的房地产项目已经正式启动。公司在湖北神农架投资开发的神龙架水电站工程，目前各项建设进展顺利，将于2007年10月竣工并网发电，正式投产后年产值7000多万元人民币。公司在河南固始投资兴建的高级中学，总投资1.2亿元，学校校名由原国务院副总理姜春云同志亲笔题写，解放军副总参谋长张黎上将为学校题写校训，著名学者温元凯担任学校名誉校长。学校于2005年秋季开始招收新生，目前一年级在校生达1800人，3年后，在校学生将达到6000人。公司全额投资建设的河南九华山旅游风景区项目已正
8、式动工建设，总投资3000万元的核心景点妙高禅寺复建工程已基本竣工，将于今年5月份开光迎宾，中国佛教协会会长一诚大师亲题寺名，原国务院副总理田纪云为景区亲笔题名。整个景区按AAAA景区标准规划设计，建设投资2亿元以上，将于2008年全部建成。公司仓储流业蓬勃发展，位于深圳宝安区沙井镇的怡和仓储物流中心，年吞吐量达百万吨，公司在北京空港工业区取得了256亩仓储物流用地，一期工程已经竣工交付使用，形成了南北呼应的局面。1.2项目基本情况1、项目名称：河南省固始县新城综合项目及道路网工程2、建设地点：河南省固始县3、建设单位：河南置业有限公司1.3项目背景为了加快城镇化进程，早日把固始县建设成区域性
9、中心城市，构建区域性的物流中心、教育中心、文化娱乐休闲中心，按照我县拉大框架，完善功能建设精品的城市建设总体思路，经过全面考察和充分论证，拟以现有城南区为基础开发建设一个集教育、文化、居住、商贸、医疗及工业为一体的各产业相配套的城市新区怡和新城。而道路网建设正是新城建设的基础。1.4项目可行性研究的主要结论1、项目建设范围：固始县蓼城大道南环路以南204省道以北，蓼城大道向南至南环路以南延伸至204省道全长4000m，宽50m（即怡和大道）东西边界以怡和大道为中轴向东延伸1200m，向西延伸最宽处约1500m，至梅山干渠。2、项目建设规模，太阳新城总占地面积约为860万。3、项目建设内容：道路
10、工程、桥梁工程、给水工程、排水工程、照明工程、绿化工程。4、投资估算、资金筹措本项目投资估算结果人民币：86441.42万元。资金来源：申请银行贷款：40000.00万元。自筹资金：46441.42万元。5、经济评价财务净现值（全部投资）：876.8万元静态投资回收期8.97年财务内部收益率12.89%第二章总论2.1编制的依据和原则2.1.1编制依据1、项目委托设计合同书2、固始县城市总体规划（20012020）3、固始县十五城镇化发展规划4、城市道路设计规范（CJJ37-90）5、城市道路交通规划设计规范（GB5022095）6、国家和地方政府规定的有关工程标准，规范及预算定额和拆迁征地补
11、偿标准。2.1.2编制原则根据城市总体规划，城市性质以满足城市交通发展的需要为前提，切合实际地做出该项目工程建设规划。根据固始县的交通情况，结合地形、地质条件合理布局，注重实效本着可持续发展的原则为经济建设服务。考虑城市发展情况及条件，按照近远期结合的原则，科学合理的实施本项工程。坚持建设高起点，高标准规范化的原则。2.2编制范围本可行性研究报告着重研究了项目影响范围内的社会，经济状况及发展前景，对项目的建设进行了技术、经济论证。研究范围包括：1、项目建设背景及建设的必要性。2、建设条件及交通量预测。3、工程技术方案及工程内容。4、环境保护和节能。5、工程总投资估算，资金来源。6、工程实施方案
12、及投资安排。7、经济评价。8、可行性研究结论和建议。第三章工程建设的必要性和可行性3.1工程建设的意义“十五”时期，是我国实现现代化建设第三步战略部署起步的关键时期，也是固始县经济和社会发展步入加速推进工业化、加快发展城镇化、全面建设现代化、实现“双升、一改、三突破”目标的重要历史时期。加快城镇化进程，转移农村人口，是优化城乡结构，促进经济良性循环的社会协调发展的重大战略。为此，根据固始县国民经济和社会发展第十五个年计划纲要的总体部署和省政府关于加快25个重点县市城镇化进程的意见的精神，总结经验，分析形势，调查研究，广泛听取社会各界意见的基础上，制定了固始县“十五”城镇化发展规划，目的在于展望
13、全县城镇化的发展前景，规划城镇体系的基本格局，明确城镇化的方针、目标、任务，提出推进城镇化的政策措施，指导这一时期城镇化的健康发展。而怡和新城道路网工程正是响应固始县“十五”城镇化发展规划的重点项目之一。同时，随着固始县经济的快速发展，县城市建设快速推进，为进一步加快固始县区域性中心城市的建设进程，构建区域性的物流中心、教育中心、文化娱乐休闲中心、融资中心，按照我县“拉大框架，完善功能，建设精品”的城市建设总体思路，经过全面的考察和充分的论证。拟在县城南部以现有的教育设施为基础，坚持高起点定位、高标准规划、高质量建设，开发建设一个集教育、文化、居住、商贸等各产业相互配套的城市新区怡和新城。而道
14、路网建设正是怡和新城建设的基础。3.2工程建设指导思想及目标（1）以经济建设为中心，建立与城市发展相一致的布局合理，快速通畅的道路网系统。（2）从城市发展的整体性考虑道路系统规划，在解决各分区、组团间交通联系快捷顺畅的前提下，注重各分区、组团内部道路的有机联系。（3）建立过境公路、主干道、次干道及支路四级道路网体系，完善城市交通配套设施。（4）建立以公共交通为主，非机动车交通为辅的客运交通体系，并适当考虑私人汽车的发展需求。3.3工程建设的必要性在固始县委、县政府提出的“双升、一改、三突破”的战略精神指导下，固始县作为豫东南地区的经济中心和交通枢纽，直接面向鄂皖地区，地位十分重要。由于国家为保持国民经济在今后一个时期仍能适度快速增长，制定了积极的财政政策，以通过加大基础建设投资来拉动内需。新城建设工程正是呼应这个政策，且又是势在必行的项目。（1）项目的建设是形势的发展和需要随着改革开放和经济发展，高起点、高标准地进行城市市政基础设施建设，是城市发展的需要。特别是固始被省委、省政府确定为全省5个规划建设的区域性中心城市之一，积极进行城市市政基础设施建设，对固始县改善投资环境，加快经济发展是十分必要的。新城道路网建设工程正是呼应这个政策，且又是势在必行的项目。（2）项目的建设是社会
