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1、http:/ 录第一部分 消费者拦截问卷分析3一、调研概述3（一）调研背景3（二）调研方法3（三）分析方式3二、客户背景分析4（一）样本年龄、家庭结构分析4（二）样本学历、职业、家庭收入及交通工具分析6（三）样本居住区域以及工作区域分析7（四）样本房屋性质、户型结构分析8三、客户对区域的认知9（一）区域熟悉度9（二）不同客户对区域发展前景的认知10（三）不同客户对区域居住环境认知分析和成熟时间判断11四、客户购房特征13（一）不同客户的购房次数13（二）不同客户购房目的14（三）不同客户购房看中点15（四）不同客户对建筑形态的需求16（五）不同客户对单层户数的需求17五、客户需求特征18（一）
2、不同客户房型需求特征18（二）不同客户面积需求特征19（三）不同客户对单价、总价承受力分析21（四）不同客户对本案购买可能性分析23（五）不同客户对本案单价的预期24（六）不同客户对配套的需求特征24（七）所有样本对江景资源的需求特征25（八）所有样本对外立面、社区景观元素的需求特征27（九）所有样本信息接受渠道分析31（十）所有样本对清水房和装修房的认知分析33第二部分 深访客户分析34一、引言34二、客户来源与背景34三、区域认识35(一)对江南新区的认识35(二)在本区域购房可能性分析36(三)对本案的预期36四、对产品规划设计的要求36(一)意向户型和面积36(二)对功能间的需求37(
3、三)对停车位的看法38(四)社区配套38五、客户购房特征分析39(一)置业意向区域、次数与目的39(二)价格承受能力分析40(三)投资需求分析40(四)江景需求分析41六、洋房需求特征分析42(一)洋房与电梯房接受程度42(二)洋房附加空间需求42七、客户消费习惯分析44(一)购物场所44(二)餐饮习惯44(三)休闲娱乐44八、小结44http:/ 消费者拦截问卷分析 一、 调研概述（一） 调研背景万州江南新区是一片尚待开发的“处女地”，目前已经有几家开发商已经在该片区获取土地准备开发，中渝物业也是其中一家。此次消费者调研的目的在于了解消费者的购买需求状况以及对项目期望，为本案的产品设计与规划
4、及之后市场推广提供建议性的数据。 了解目前市场类比项目消费者群体的构成及背景资料 了解消费者目前对产品的需求状况以及价格的承受能力 了解消费者目前对本项目所在板块的认知程度与接受程度 通过消费者调研，勾勒本案可能的潜在客户群的特征，准确的寻找目标客户 为物业形态、户型结构及社区园林设计提供规划依据（二） 调研方法s 调研时间：2008年3月13日2008年3月31日s 调研地点：万州城区在售的具有代表性及可比性的项目（附表）板块名称项目名称北山兴茂山水国际、华榕醉美湾、阳光水岸北滨路寰泰世纪新城、恒森天江郦城、上游福地、天屿江山江南新区中恒江南第一城沙龙路国成江山龙苑、兴茂御景江城五桥百安花园
5、s 调研对象：竞争、类比及代表性楼盘看房客户s 抽样方法：非随机抽样s 研究依据：消费者需求曲线、消费者行为及心理研究s 研究方法：中高端项目受访客户和中端项目受访客户对比分析s 研究软件：Excel、SPSSs 样本量：N210（单位：份）（三） 分析方式本次采集的样本涵盖了万州市场上大部分在售项目，但是不同项目根据整体质素不同针对的客户群体也有差异，因此我们在以下部分分析中把客户进行分类，以便我们锁定准客户群。l 筛选标准：市场上在售价格较高的项目均为景观资源较好的项目，我司以不看江房源起价2200元/和看江房源起价2500元/为标准，挑选出5个售价最高的在售项目；中高端项目分布中端项目分
6、布醉美湾、天屿江山、天江郦城、江山龙苑、世纪新城阳光花园、阳光水岸、兴茂山水国际、江南第一城、御景江城、东方大厦、百安花园合计：70份合计：140份二、 客户背景分析（一） 样本年龄、家庭结构分析分析：从年龄分布上来看，35岁以下的客户占总样本量的76.6%，说明目前万州房地产市场上这一部分人群为购房的主要群体，并且呈现出购房年轻化的趋势，这一部分人群具备一定的经济实力，对楼盘的品质、配套和社区景观要求较高。36-50岁这部分人群约占17%，具备较强的经济实力，多为二次置业甚至更高次置业，置业的目的主要为子女购房或者希望更换一个更好的居住环境。从家庭结构示意来看，50.5%的客户家庭结构为“三
7、口之家”，这部分客户主要是因为家庭结构发生变化或者随着子女成长需求更大的居住面积而对住房产生了新的需求，如子女成婚，子女由儿童期向青春期转变；“单身贵族”和“二人世界”的家庭结构分别占总样本的3.8%和22.4%，这部分的购房需求主要是由家庭结构变化而产生的新的住房需求，如“单身贵族”由婚姻产生的住房需求，“二人世界”由生儿育女的计划而产生的住房需求。（二） 样本学历、职业、家庭收入及交通工具分析如图所示，具有本专科学历的客户到达63.8%，这一部分人群拥有稳定的工作和稳定的收入，同时这一部分人群也是购房的主要人群。本次调研的客户的职业主要以专业技术人员、个体工商户和私营业主为主，分别为27.
8、6%，17.6%和16.2%。家庭月收入为2000-3000元和3000-5000元的家庭分别占到31.9%和42.9%，考虑到受访客户对其家庭月收入有所保留，我们可以初步推断大部分客户的家庭月收入在5000元左右，以目前的万州房地产市场价格来看，月供应该不能成为购房的主要问题与障碍。本次调研的客户中有64.3%出行的交通工具为公交车。（三） 样本居住区域以及工作区域分析区域工作区域所占百分比居住区域所占百分比篙笋塘42.4%38.6%龙宝14.3%18.1%周家坝5.2%10.0%申明坝1.0%1.4%枇杷坪5.7%6.7%百安坝3.3%4.8%江南新区4.3%1.0%五桥10.5%11.0
9、%重庆主城区4.8%0.5%重庆其他区4.8%3.8%其他省市1.0%3.3%合计97.1%100%注：样本中有退休的客户，因此工作区域的百分比不足100%。从上表可以得出，样本中分别有42.4%和14.3%的客户分别在篙笋塘和龙宝工作，这是由于篙笋塘是万州传统意义上的经济中心和龙宝是万州新兴的工业园区。38.6%的客户在篙笋塘居住，充分的说明客户对配套齐全与否相当重视，居住在龙宝的客户占到18.1%，这是由于一是龙宝是新兴的工业区，二是由于龙宝离万州经济中心比较近。另外，样本中有退休的客户，因此工作区域的百分比不足100%。（四） 样本房屋性质、户型结构分析从房屋性质上来看，商品房、单位分房
10、和集资房占据前三位，分别为51.4%、16.7%和11.4%，特别是商品房的百分比超过一半，说明大部分客户都是至少为二次购房，希望换一个户型更合理、配套更齐全和社区环境更好的居住场所；从居住户型分布中，3房以下的户型占到48.6%，可以推论接近一半的客户是为了追求更舒适的居住环境，这有可能是家庭结构性变化而产生的住房需求；三、 客户对区域的认知（一） 区域熟悉度由上图可知，万州居民都知道江南新区，但是仅只有27.1%的客户熟悉江南新区，72.9%的客户仅仅知道或者不熟悉江南新区，这可能是由于政府对整个江南新区的宣传力度不够和江南新区投资开发较为缓慢造成的。（二） 不同客户对区域发展前景的认知中
11、高端客户对区域的认知中端客户对区域的认知区域发展前景*客户类别 类别中高端项目受访客户中端项目受访客户前景好，吸引大29.0%30.0%前景好，但吸引力不大34.8%32.9%等区域成熟再说36.2%37.1%在江南新区发展前景上看，无论是中高端项目受访客户还是中端项目受访客户，认为江南新区的前景好的客户比重占到60以上，反映出居民对江南新区的整个发展潜力和环境的认可度。持“等区域成熟以后再说”的客户比重分别占到37左右，反映出他们持一种观望的态度，未来项目和产品将会起到比较重要的引导作用。（三） 不同客户对区域居住环境认知分析和成熟时间判断1、对滨江板块的看法中高端客户中端客户居住环境*客户
12、类别 类别中高端项目受访客户中端项目受访客户环境素质好20.3%30.7%现在冷清但具发展潜力42.0%37.1%一定时期内居住不便37.7%32.1%对目前江南新区居住环境的认识上，环境素质较好和具备发展潜力的客户比重占到了60以上，反映出区域自身的质素和发展前景勿庸置疑。42.0%的中高端项目受访客户和37.1%的中端项目受访客户认为江南新区目前虽然冷清，但是非常具有发展潜力；另有37.7和32.1的客户认为区域居住不便。发展潜力与居住不便这种矛盾产生主要是规划与现实交通和生活配套的不完善引起的，这应该能伴随区域和项目的开发逐步解决的。2、对成熟时间的判断中高端客户中端客户成熟时间*客户类
13、别 类别中中高端项目受访客户中端项目受访客户2-3年11.9%28.0%3-5年44.1%41.1%5年以后40.7%18.7%区域成熟时间与政府的投入和引导密不可分，受到江南新区过往开发进度的影响，受访客户对新区的成熟预期普遍较低。对比两类客户可以看出，中高端客户对区域成熟的时间预期还要长些。四、 客户购房特征（一） 不同客户的购房次数中高端客户购房次数中端客户购房次数 购房次数客户类别 类别中高端项目受访客户中端项目受访客户首次52.2%42.1%二次及以上47.8%57.8% 从购房次数来看，万州二次及二次以上购房的比重很高，基本超过了一半。结合客户目前的居住房屋性质来看，客户购房用于改善居住环境和居住条件的需求较多。首次改善型和再次改善型的客户数量明显较多。（二） 不同客户购房目的中高端客户购房目的中端客户购房目的置业目的客户类别 类别中高端项目受访客户中端项目受访客户居住85.5%82.9%其中：自住：长期固定住所69.6%63.6%投资14.5%17.1%其中：长线投资11.6%
