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1、 目 录项目决策背景与摘要 一、内部因素二、外部环境第一部分 项目概况一、宗地位置二、宗地现状三、周边道路及出行方式四、周边3公里社区配套五、周边环境与规划六、市政配套七、规划设计要求第二部分 法律风险分析一、土地出让条件二、项目的风险点、风险可能性预测及控制风险的手段三、总体评价第三部分 市场分析一、南京房地产市场简述二、玄武、孝陵卫市场概况三、竞争市场分析四、需求市场特征五、产品建议和目标客户定位第四部分 规划设计初步分析一、规划设计草案二、规划设计草案分析第五部分 工程及销售计划一、一期开工时间确定二、工程及销售计划第六部分 成本及投资收益预测一、成本预测二、税务分析三、经济指标分析四、
2、现金流量第七部分 竞争对手分析一、已购买标书的发展商二、其它本地发展商第八部分 综合分析与建议一、优势与劣势二、结论与建议项目决策背景与摘要一、内部因素1、项目地处紫金山山脚、中山门外大街北侧、龙宫路东侧、沪宁高速南侧，紧靠地铁二号线下马坊站。规模大，密度低，交通便捷，是公司最擅长开发的项目类型。2、XX房地产公司XX都市园林项目将于2008年全部开发完毕，当年结算金额缺口约为3亿元。本项目总建筑面积19万平米，2013年可结算面积约9万平米，结算金额约4亿元，并可为XX房地产公司2013-2015年提供主要利润来源。3、南京市未来5-10年内的重点发展方向为河西、江宁和城东，地处南京东部的孝
3、陵卫区域将成为政府重点投资和开发区域。依此规划布局，XX房地产公司应在孝陵卫区域选择合适的项目，为公司在南京的进一步发展奠定基础。4、XX都市园林项目的成功开发为集团全面启动南京市场奠定了基础，也为下一步开发中高档项目创造了条件。二、外部环境1、本项目是主城范围内规模比较大的完整地块，地形条件较优越，由于位于紫金山山脚，周围可用于住宅开发的土地不多，面临的竞争压力较小。2、项目距老城区新街口5公里，车程只需20分钟左右（考虑堵车因素）。项目距地铁二号线下马坊站只有150米，坐地铁到新街口仅10分钟。项目位于宁杭公路与中山门外大街的交界处，位于南京主城东出口的要道上，交通便利。3、项目位于紫金山
4、山脚，前有一条源于紫金山的小溪，后有紫金山郁郁葱葱的树林，空气清新，风景优美，自然条件优越，是难得的都市自然山水园林。 4、项目南邻南理工和南理工附属幼儿园，西南有南京农业大学，东距南京市第九中学震旦校区仅五百米。周围一公里之内还有南京市孝陵卫中心小学、南京市长江路小学分校钟山花园城校区、南京市孝陵卫中心小学附属幼儿园、长江路小学银城双语幼儿园等学校，教育条件非常优越。 5、政府启动本项目的主要目的在于提升南京出路沿线的形象，打造紫金山山脚高档次住宅小区群带，并带动个紫金山区域进一步高质量的发展。该项目拆迁改造土地总面积120亩，除实际出让的100亩之外，其余近20亩土地全部用于绿化和公共服务
5、设施，因此，该项目实际可利用的资源价值高。第一部分 项目概况一、宗地位置 中山门外大街北侧、沪宁高速南侧、龙宫路东侧。宗地位于南京主城东侧、中山门外大街北侧，是南京市区东出口的必经之地，距南京火车站10公里，距新街口CBD和湖南路商业中心分别为5公里和8公里，去年5月地铁二号线开通后，宗地至老城区中心仅10分钟车程。 紫金山山与南京理工大学之间。项目北靠紫金山山，南侧紧临南京理工大学。二、宗地现状1、四至范围宗地北靠紫金山，南接中山门外大街，西起龙宫路，东至都市山庄。紫金山宁栖公路宁栖公路宁杭公路中山门宗 地南京农业大学南京理工大学图1-1 宗地四至范围2、宗地形状宗地东西长、南北窄、东北内凹
6、，形状酷似三角形。表1-1 宗地面积指标指标总用地绿化用地配套学校用地净用地长（米）316150210宽（米）257100200面积（平米）81212合120亩1500066000合100亩3、宗地标高（1）宗地内部东高西低 宗地标高25-57米，东高西低，最大高差5米，综合坡度1.5度。 按标高31米以下、31-40米、40米以上将宗地划分为3个区域，其中，40米以上区域占总用地面积的近一半，31米以下和31-40米区域各占四分之一左右。 （2）宗地标高 东北部显著低于紫金山。 西南部部与中山门外大街基本持平,局部高于中山门外大街1米。 东南部局部区域低于南京理工大学，最大高差2米左右。 西
7、北部低于沪宁高速大约4米。图1-2 宗地与周边高差剖面图（南北向东侧）沪宁高速中山门外大街宗地地面55m4m紫金山山脚4、地块现状地块现状以学校、居民住宅、公园、医院为主，其中，学校和公园占总用地面积的一半以上。（1）学校主要学校共计9所，如下所示：大学：南京理工大学、南京农业大学中学：南京市第九中学震旦校区小学：南京市孝陵卫中心小学、南京市长江路小学分校钟山花园城校区幼儿园：南京理工大学附属幼儿园、万恒南师附小附属幼儿园、南京市孝陵卫中心小学附属幼儿园、长江路小学银城双语幼儿园（2）居民及住宅居民主要以各学校的教职工及其亲属居多，流动人口以大学生为主。住宅多为上世纪末修建的小高层居民区，已不
8、能满足现代社会的需要。（3）公园下马坊公园位于宗地的西北方，占地300余亩，公园内树木葱郁，鸟语花香，是居民晨练，散步的好去处。（4）医院地块内有南京市钟山医院、南京市中西医结合医院、南京农业大学医院、南京理工大学医院、二十八所职工医院，就医十分方便。（5）商场 宗地旁刚建成一个大型苏果超市，面积约10000平方米，商品种类齐全，价格公道。 并新建成了一条商业街。 地块内另有苏宁商场，石林百货等大型购物商场。5、拆迁拆迁土地总面积约120亩，房屋总面积1万平米，居民100户，需安置人口361人。拆迁的难度相对较小。三、周边道路及出行方式1、道路对外联系道路主要有中山门外大街、沪宁高速、宁杭公路
9、、胜利村路和龙宫路5条，其中： 中山门外大街：是城市东西向主干道，是宗地与老城区联系的主要通道。通过中山门外大街可联接沪宁高速、中山东路、苜蓿园大道等，是城东地区进入老城区最便捷、最快速的通道。 沪宁高速：起于中山门，是连接南京与上海最重要的一条通道，通过沪宁高速从南京到上海只需两小时左右。 宁杭公路：旧时连接江苏和浙江的一条重要通道，经过拓宽后时速可达110公里/小时，是联通老城区于东部郊区的一条快速通道，也是南京东面出口的一条便捷通道。 胜利村路：通往胜利村，可由此到达南理工四号门和石林百货。 龙宫路路：北通美龄宫、海底世界、明孝陵、中山陵等，南接后标营路。表1-2 宗地周边现状与规划道路
10、一览名称级别宽度（m）车道速度（公里/小时）交通流量（辆/日）路面中山门外大街城市主干线30双向6车道8020000 沥青沪宁高速高速公路50双向8车道13030000混凝土宁杭公路一级国道37双向6车道11015000混凝土胜利村路城市支路20双向4车道602000沥青 龙宫路城市支路10双向2车道601000沥青 龙宫路 沪宁高速 宗地 中山门外大街 宁杭公路 龙宫路 胜利村路图1-3 宗地现状道路2、公共交通宗地周边公共交通发达，目前有14条公交线路，其中两条夜间路线，公交车停靠站距宗地约100米，平均每条线路10-15分钟一班，晚上最后一班23：00结束。表1-3 公交线路基本情况公交
11、线路通行区间通行时间班次间隔游2灵谷寺小卫街雨花台南门6:30-20:005分钟5路柳营小卫街莫愁新寓4:3023:005分钟36路柳营小卫街南京火车站5:0021:255分钟49路新和源装饰城小卫街南京理工大5:0023:055分钟51路太阳城小卫街（东）双桥门（东）5:0021:205分钟55路长白街小卫街悦民路5：3022：205分钟84路南京理工大小卫街雨花台南大门6：0022：2010分钟121路锁石生态园小卫街石门坎6：0022：1020分钟142路长白街小卫街南湾营6：3020：3015分钟163路长江路小卫街南湾营5:4023:0015分钟314路悦民路小卫街（东）富丽山庄6:
12、0020:0020分钟315路仓波门小卫街白马公园6：0019：0020分钟805路五洲装饰城小卫街南湾营22：3504：1015-35分钟814路南湾营小卫街公交总公司驾校23:0004:5520-35分钟3、轨道交通地铁2号线沿中山门南大街从宗地南侧穿过，宗地距下马坊地铁站仅150米。四、周边3公里社区配套 项目周边一公里之内就有大学、中学、小学、幼儿园多所，另有钟山医院、南京理工大学医院、南京农业大学医院等，一公里到两公里的范围之间中高档住宅小区也比较集中： 宗地周边社区配套都十分充裕，尤其是学校、医院，因此不用为项目修建的配套设施。 项目与市中心以及周边主要配套区新街口、大行宫和月牙湖
13、之间交通发达，车程在5-10分钟左右，可以解决大型和高档次的生活配套服务问题。五、周边环境（1）北靠紫金山，西面下马坊公园，景观资源丰富，是孝陵卫区生态环境保护最好的区域紫金山 山呈圆形，东西长7公里，主峰天堡峰位于山中心偏西北，海拔448米，是宁镇丘陵的最高峰。 山势东西向平缓，靠近宗地的南北向山势陡峭，坡度60左右。山上植被茂盛，整体景观良好，山上交通发达，山顶有著名的山顶公园。 整座山就是南京最赋盛名的大型风景区：钟山风景区。名胜古迹汇集四周，潜隐山间，例如著名的中山陵、明孝陵、灵谷寺、美龄宫、海底世界、紫金山索道等。下马坊公园 位于宗地西侧，占地300余亩，是明孝陵的一部分，现在修复后免费开放。 植被茂密，绿草如茵，既有优美的自然风光，也有厚重的名胜古迹，是散步休息的好去处。（2）空气质量 南京市常年主导风向为东南风和东风，宗地处于城市上风向，城市工业区位于宗地以北10
