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1、*快铁沿线环境综合整治示范项目可行性研究报告*快铁沿线环境综合整治示范项目可行性研究报告二0一0年八月目 录第一章 总 论11.1 项目概况11.2 项目可行性研究依据21.3 可研报告内容摘要21.4 结论和建议6第二章 项目业主82.1 项目建设业主82.2 公司成立背景82.3 公司性质82.4 公司注册资本及经营地址82.5 公司经营范围92.6 公司法人治理结构92.7 公司组织结构92.8 人力资源及管理团队92.9 公司运作机制102.10 公司财务状况11第三章 项目的提出和建设的必要性123.1 项目的背景123.2 项目的提出153.3 项目建设的必要性16第四章 项目建设
2、内容及规模194.1 综合整治的原则194.2 项目规划条件194.3 项目建设内容及建设规模204.4 技术要求21第五章 项目建设条件315.1 地质与地貌315.2 气候315.3 水文与水资源325.4 植被325.5 土壤325.6 自然资源335.7 工程地质条件33第六章 项目实施进度安排356.1 项目建设期及进度计划356.2 土地出让进度计划35第七章 建设环境影响分析377.1 概述377.2 本项目的拆迁和建设工程对环境的影响分析和对策建议387.3 减缓工程环境影响的对策建议397.4 环境影响评价41第八章 房地产市场分析428.1 房产市场分析428.2 土地市场
3、分析448.3 项目亮点及土地价值分析50第九章 项目投资估算及资金筹措569.1 投资估算范围569.2 投资估算编制依据569.3 投资估算内容569.4 资金筹措589.5 资金使用及土地开发计划58第十章 财务评价6010.1 项目运作方案及思路6010.2 基础数据6010.3 成本估算6110.4 财务评价62第十一章 社会效益分析6611.1 本项目的建设将推进郫县区域发展6611.2 加快郫县城镇化进程66第十二章 风险分析及对策6812.1 风险分析6812.2 对策68第十三章 结论与建议73附 表 1、附表1 *快铁沿线环境综合整治示范项目总投资估算表2、附表1-1 *快
4、铁沿线环境综合整治示范项目征地拆迁费用估算表3、附表1-2 *快铁沿线环境综合整治示范项目基础设施建设投资估算表4、附表2 *快铁沿线环境综合整治示范项目建设期资金来源与运用表5、附表3 *快铁沿线环境综合整治示范项目土地开发及出让计划表6、附表4 *快铁沿线环境综合整治示范项目土地出让收益估算表7、附表5 *快铁沿线环境综合整治示范项目财务现金流量表（全部投资）9、附表6 *快铁沿线环境综合整治示范项目财务现金流量表（自有资金）10、附表7 *快铁沿线环境综合整治示范项目建设及还款期资来源与运用表11、附表8 *快铁沿线环境综合整治示范项目借款还本付息估算表附 件暂缺附 图1、*快铁沿线环境
5、综合正式示范项目范围图2、*快铁线路示意图第一章 总 论1.1 项目概况1.1.1 项目名称*快铁沿线环境综合整治示范项目1.1.2 项目性质旧城改造及城市基础设施建设1.1.3 项目建设单位单位名称：成都市西汇城市建设有限公司单位性质：国有独资公司单位地址：成都市郫县何公路28号1.1.4 项目位置及面积*快铁沿线环境综合整治示范范围位于郫县郫筒镇北部，西至郫县北外街，南至一环路北段，东界郫县长青街，北达*公路，沱江河贯穿其中，总面积约659.5亩。1.1.5 项目建设任务按照郫县分区规划，并积极利用兴建*快铁带来的发展机遇，对*快铁沿线进行环境综合整治示范建设，通过拆迁和土地整理，完善主要
6、道路和市政管网，配套建设部分基础设施，改善城市环境，提升*快铁沿线土地开发利用价值，发展快铁经济，展示郫县城市建设新面貌，推进郫县经济发展。 1.2 项目可行性研究依据1、成都市郫县分区规划（2003年2020年）2、郫府办（2004）16号郫县人民政府办公室关于成立成都市西汇城市建设有限公司的通知3、国家发展改革委、建设部发布建设项目经济评价方法与参数（第三版）（2006年）4、建设部房地产开发项目经济评价方法（2000年）5、项目业主提供的相关资料1.3 可研报告内容摘要1.3.1 项目的提出和建设的必要性1、 项目的提出 2008年11月，成都至都江堰快速客运专线正式动工建设。根据规划，
7、成都至都江堰快铁正线起自成都铁路枢纽西环线，经郫县、都江堰到达青城山。这条铁路按照城际铁路和服务于城市公共交通的要求规划设计，在郫县境内设有犀浦、红光、郫县东、郫县、郫县西、安德站，快铁将于2010年3月试运行，5月12日将正式通车。建成后的“*快铁”将采用公交化运行，全程运行时间控制在30分钟以内。目前成都至郫县西段的设计时速为120公里，运行时间可控制在15分钟以内，容量是普通公交车的好几倍，发车时间将和地铁有效对接。在技术上，快铁承载能力可以达到每3分钟发一趟车。本次*快铁沿线环境综合整治示范片区位于郫县郫筒镇，片区有较多居民住户、企事业单位和“城中村”农户，区域需进行合理的规划建设，目
8、前片区内基础设施不足，建筑杂乱，危旧房多。为改善民生、促进经济发展，郫县政府抓住*快铁建设的契机，将快铁沿线环境综合整治列入城市改造计划，通过拆迁改造危旧房和建设完善市政道路、管网，建设城市新区，改善郫县郫筒镇人民居住环境和城镇面貌。2、项目建设的必要性（1）*快铁沿线环境综合整治示范将提高郫县公共服务功能及西部新中心辐射范围和影响力，同时带动郫县整体建设水平提升。项目的实施有利于统筹郫县社会经济发展，推进郫县城镇化进程。（2）*快铁将成为“成都都江堰” 主要联系通道之一，必将带来大量人气的聚集。抓住快铁建设机遇，进行沿线环境综合整治，完善基础设施，有利于发展快铁经济。（3）项目的实施有利于郫
9、县城区土地资源的优化配置，推进郫县社会经济发展，促进郫县统筹城乡改革建设。1.3.2 项目建设内容和规模主要内容包括：市政道路、公共绿地、雨水、污水管网，电力、自来水、天然气、通讯等市政管网、旧城改造范围内的征地拆迁。1、*快铁沿线环境综合整治总面积和土地拆迁安置内容和规模。*快铁沿线环境综合整治总面积659.5亩，拆迁土地面积560.5亩，其中：农村集体土地 274亩城镇土地 286.5亩 表1-1 *快铁沿线环境综合整治示范项目基本情况表序号指标名称单位指标值1改造总面积亩560.5 1.1城镇国有土地面积亩286.51.2农村集体土地面积亩2742农村集体土地拆迁情况2.1拆迁农户户22
10、12.2农村拆迁人数人4972.3拆迁农房面积平方米880062.3.1营业房面积平方米8694.62.3.2楼（平）房面积平方米61742.22.3.3瓦房面积平方米17569.23城镇国有土地拆迁情况3.1拆迁城镇居民户数户13643.2拆迁城镇居民人数人34103.3拆迁企业事业单位家93.4拆迁房屋面积平方米328462.163.4.1住宅面积平方米260912.323.4.2营业房面积平方米13894.613.4.3办公用房面积平方米34778.73.4.4厂房面积平方米03.4.5其他用房面积平方米18876.532、配套基础设施建设内容及规模1）道路工程 面积 22720平方米；
11、2）交通及照明工程 2272米；3）排水工程 2726米；4）供水、电力、通讯、光纤、燃气等专业管线工程各长5907米。1.3.3 项目建设期1.项目建设期根据业主项目安排*快铁沿线环境综合整治示范项目建设规模，确定本项目建设期为2年（不含前期准备），至第2年底完成项目拆迁安置和各项工程建设任务，建设期第2年开始形成可供出让的地块。2.整理后地块的出让期密切注视未来数年成都市及郫县周边房地产市场走势，拟于第2年下半年开始将整理后的地块逐年适时适量投放市场，整个土地出让期按不超过3年考虑。1.3.4 投资估算和资金筹措1、项目总投资经测算，本项目总投资为125335万元，其中征地拆迁安置费121
12、999万元，市政道路建设投资2040万元，规划、勘测、设计、监理及其他费用共投资31万元，建设管理费投资24万元，预备费投资1240万元。2、资金筹措项目资金方案拟采取引进合作投资方与项目业主郫县西汇公司共同成立项目公司，由项目公司筹措资金和向银行融资解决。根据测算，本项目总投资为125335万元，资金筹措方案如下：1）自筹资金35335万元，占项目总投资的28.19%；2）申请银行贷款90000万元，占总投资的71.81%。1.3.5 资金使用及土地出让计划1、资金使用计划本项目建设期2年（不含前期准备），其资金使用和筹措计划按工程进度分2年逐步到位，满足建设要求。（资金使用计划详见附表2）
13、。2、土地开发及出让计划本项目土地开发总量为560.5亩，拟在5年内开发完成，形成可出让土地327亩，从第3年开始出让，每年土地出让量控制在全县土地出让总量的30%以内，第5年出让完毕。1.3.6 财务分析及主要技术经济指标1、财务分析经测算，本项目可出让土地全部出让完毕后，将实现土地收益99464万元，本项目财政拨款110000万元，计算期财务内部收益率为912%，财务净现值(ic8%)为3580万元，投资回收期为4.58年（含土地开发期）。还款期累计本息偿还保障率260%，完全能够满足贷款偿还要求。按贷款要求测算，在5年内可全部偿还贷款。财务分析结果表明，本项目财务效益较好，在财务上是可行的。2、 主要技术经济指标（本项目主要技术经济数据和评价指标见表9 1）。 1.4 结论和建议本项目的建设符合成都市城乡综合配套改革试验要求和对郫县的规划发展定位，通过完善城市周边基础设施及配套，进一步改善郫县郫筒镇环境和居住、商贸发展条件，配合*快铁建设进行沿线环境综合整治示范，对改变郫县城镇的面貌，利用快铁经济拉动郫县城乡经济社会发展有着显著作用。本项目具有良好的社会效益和经济效益，项目具有较强的抗风险能力，且在技术、经济等方面可行，建议及时启动本项目的建设。1第二章 项目业主2.1 项目建设业主成都市西汇城市建设有限公司2.2 公司成立背景为“率先构建富有经济实力、独具城市魅力、
