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1、土地报价研究方法与报价策略主编 陈溥溥财苏州铭星软软件科技技有限公公司2003年年3月目录第一章 序序言.1第二章 土土地报价价决策方方法 .2第一节 项项目评价价指标体体系.2第二节 投投资决策策方法.4第三章 土土地报价价研究方方法概要要 11第一节 可可行性研研究方法法是最好好的土地地报价研研究方法法.111第二节 土土地报价价研究提提纲.111第四章 产产品定位位方法 .113第一节 筛筛选产品品类型.113第二节 市市场研究究.114第三节 产产品方案案初步优优化.116第五章 初初步规划划与方案案优化 .221第六章 投投资估算算 .226第一节 基基本方法法.226第二节 土土地
2、报价价软件的的投资估估算方法法.226第七章 投投资分类类 .229第一节 投投资分类类目的与与方法.229第二节 土土地报价价软件的的投资分分类方法法.299第八章 投投资使用用计划 .331第一节 安安排投资资使用计计划的方方法.331第二节 土土地报价价软件的的投资计计划方法法.332第九章 收收入及税税金计算算 .333第一节 销销售收入入及税金金计算方方法.333第二节 土土地报价价软件销销售收入入计算方方法.335第十章 资资金筹措措计划 .440第一节 资资金筹措措计划的的编制.400第二节 土土地报价价软件资资金筹措措方法.400第十一章 土地基基本报价价方案 .442第十二章
3、 多因素素变化土土地价格格临界点点分析 44第十三章 风险分分析方法法 .446附件录 土土地报价价可行性性研究案案例原始始数据 .48第一章 序序言土地拍卖为为每个房房地产企企业提供供了公平平竞争的的机会，也也给房地地产企业业带来了了巨大的的挑战，为为获得土土地而进进行的激激烈竞争争，大大大压缩了了房地产产企业的的获利空空间，使使之真正正步入了了微利时时代。微微利时代代的到来来，投资资决策更更要慎之之又慎，过过于保守守将无法法获得土土地，稍稍微不慎慎很可能能亏损。通过观察，我我们发现现每次土土地拍卖卖，大多多数企业业报价很很低，报报价没有有竞争力力，照此此下去将将永远无无法获得得土地，这这些
4、企业业中除了了部分企企业对土土地的需需求暂时时不是很很迫切，参参加竞拍拍旨在积积累经验验之外，不不少企业业已是多多次参拍拍，希望望能竞拍拍成功，但但是心里里没有底底，面对对激烈竞竞争，怕怕应价过过高导致致损失，所所以报价价过于保保守, 面临着着关门的的局面。对对于这些些竞买人人，不仅仅需要勇勇气，更更需要科科学的土土地报价价决策方方法和依依据。还有一种现现象是，有有些地块块的土地地价格按按照眼前前的产品品价格测测算已是是无利可可图的，甚甚至亏损损，有人人认为这这是盲目目报价的的结果，有有的则认认为是超超前眼光光，莫衷衷一是。应应该说，两两种可能能性都有有。有的的企业竞竞得土地地以后又又放弃了了
5、，如苏苏州某地地块由某某房地产产公司竞竞得后，做做了很多多方案感感觉到风风险很大大，只好好变通办办法转移移风险，结结果导致致了一定定损失，又又如某市市某房地地产公司司竞得后后，放弃弃中标，损损失保证证金2000万元元，全国国类似情情况还有有不少，这这种情况况确实是是盲目决决策的结结果。但但多数高高价竞得得者则充充满信心心，认为为自己的的眼光没没有错，随随后不断断攀升的的房价，使使他们当当初高价价获得的的土地不不仅不会会导致亏亏损，还还可能获获得较高高的利润润。以上现象都都可以通通过可行行性研究究找到答答案。但但在这里里提个醒醒，希望望决策者者们保持持清醒的的头脑，千千万莫把把盲目决决策当着着超
6、前意意识。 因此，影影响房地地产企业业成功的的决定因因素已由由以往的的开发能能力、融融资能力力、营销销能力，上上升为决决策能力力。不仅仅凭感觉觉决策已已经不行行了，即即使经过过详细测测算若决决策方法法不够科科学也是是不能满满足要求求的，就就象现代代战争一一样已经经进入了了精确制制导时代代。据有有关专家家预计，全全面实行行土地拍拍卖招标标挂牌，将将有一大大批房地地产企业业面临淘淘汰，能能长期立立于不败败之地的的必定是是那些重重视前期期工作、掌掌握科学学决策的的企业。 目前，虽虽然已有有不少房房地产企企业开始始重视项项目前期期工作（有有人称其其为“前营销销”），但但多数企企业的注注意力还还停留在在
7、后营销销阶段，正正象专家家们一针针见血指指出的，有有的房地地产企业业决策者者甚至不不知道现现金流量量是何物物。据分分析，目目前房地地产业界界前期决决策的整整体水平平与工业业项目相相比至少少相差十十五年！此话并并非危言言耸听，确确有一定定根据。早早在19983年年国家计计委就已已发文规规定了工工业项目目可行性性研究内内容。119877年颁发发建设设项目经经济评价价方法与与参数，1993年发布建设项目经济评价方法与参数第二版。而直到2000年建设部才颁发房地产开发项目经济评价方法，到目前为止还没有得到普遍重视。 为提高土土地报价价决策的的科学性性，我作作为房房地产开开发项目目经济评评价方法法的主主
8、要起草草人员，通通过多年年实践，感感到有责责任为房房地产开开发项目目经济评评价方法法的推推广应用用，为提提高国内内房地产产企业的的竞争力力尽微薄薄之力。在在房地地产开发发项目经经济评价价方法基基础上，根根据目前前土地拍拍卖招标标挂牌的的理论与与实践，提提出了一一套“科学实实用、简简便快捷捷”的土地地快速报报价决策策方法，同同时推出出与其配配套的铭铭星土地地报价研研究决策策软件。以以满足广广大房地地产企业业参与土土地拍卖卖招标挂挂牌之急急需。第二章 土土地报价价决策方方法第一节 项项目评价价指标体体系 一一、主要要指标1、财务内内部收益益率（1）全部部投资财财务内部部收益率率(FIIRR)（2）
9、资本本金财务务内部收收益率(FIRRR)2、投资利利润率（1）全部部投资利利润率（2）资本本金净利利润率3、借款偿偿还期 44、土地地最高报报价 55、风险险决策指指标 （1）财财务内部部收益率率的期望望值（%） （2）财务务内部收收益率达达到基准准收益率率的累计计概率（%） （3）财务务内部收收益率小小于0的累计计概率（%） 二二、指标标的含义义及判断断准则 11、财务务内部收收益率 含含义：财财务内部部收益率率的含义义与银行行存款利利率是等等同的，如如果某人人有一笔笔资金，存存到银行行的利率率（存款款按复利利计算）与与投资一一个企业业的财务务内部收收益率相相等的话话，那么么，二者者获得的的
10、收益是是等值的的。 标标准：基基准收益益率 准准则：财财务内部部收益率率基准收收益率，项项目可行行 22、利润润率 含含义：资资产增值值的幅度度 投投资利润润率=（利润润总额总投资资）1000% 资资本金利利润率=（税后后利润资本金金）1000% 准准则：利利润率最低利利润率，项项目可行行 33、借款款偿还期期 借借款偿还还期主要要反映债债权人的的风险，而而债权人人的收益益是通过过利率确确定的，一一般借款款偿还期期越长债债权人的的风险越越大，当当借款偿偿还期是是完全按按还款能能力计算算时，借借款偿还还期越长长则偿还还能力越越差。 44、土地地最高报报价 理理论上说说来，土土地价格格是一个个经济
11、评评价参数数，不是是一个经经济评价价指标。但但由于获获得土地地阶段需需要确定定的标的的物是土土地价格格，土地地最高报报价又是是在其它它经济评评价参数数确定的的情况下下，根据据经济评评价指标标倒推出出来的， 所以，“土地最高报价”作为决策指标其目的性明确，用于土地报价决策将是一个理想的指标。 55、风险险分析指指标为说明概率率分析指指标的含含义，某某项目财财务内部部收益率率的概率率分布见见表1。内部收益率率概率分分布表表1内部收益率率（%）概率期望值计算算累计概率-1.20.00225-0.00030.00775-0.50.0055-0.0002500.0277500.187757.40.020
12、.14888.30.08550.705559.40.05550.517710.20.012250.127750.8055011.50.232.645513.60.24553.332214.80.01550.222215.70.05550.8633516.20.132.106616.50.017750.28887517.80.07551.335519.30.02550.48225合计112.7771指标财务内部收收益率期期望值=12.77%达到基准收收益率的的累计概概率（iic=100%）=800.5%表1中基准准收益率率i=110%是是该企业业规定的的。（1）财务务内部收收益率的的期望值值在经济评价价基本分分析中财财务内部部收益率率是个固固定值。在概率分析析中，影影响财务务内部收收益率的的因素是是变化的的，财务务内部收收益率已已不是一一个
