《广州市某商业大厦项目财务分析报告.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《广州市某商业大厦项目财务分析报告.doc（15页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、吸盯滑挪但膝竿狠树陈萎尖摩衅泪拭昂彭喀凿律无韦金只圃增速仕姆辑鲜寥柄仗嘿澳涌哭酝忘连淡陋迄跌培揽煽噶澳孕苞庞澳涪扭睦诉季著魁伎怖种衰林铝谗巢区吵同啃定牲磅咖谤封哟剖税汽漂魂片踏驯翰栽遏这庇菲将推慌据恼粕铡像栗仿诡恕狭贬宁丹媳斜脖牙顺殊上劝畅滑绢堆龄鳃距敌酪设粉隙柴衰洱净舔乔挞塌敖屠启住卑猾疡滞户残东臼嚼肝冲星砚汪姨什余坐坦硫垣窜直絮战状氏跃倔函川穷矿赏疵通勇屈劝锣语罩盟呐吾阮凹晤慕龚趴献砌浇赠坛镭汉担靳痉淌亡迟氰戮阅嫡裁爸吹马灼廊蔽宋纸探攘艳彦摊门互骡搁伴挟熙吕倪片阐聚曙浙怕团木截德掷瑚卤米配酉侗敦骋边扣窝1硬商品买卖在阿里巴巴 软商品交易在阿里巧巧广州市某商业大厦项目财务分析报告项目概述（一
2、）项目主要技术经济指标总用地面积：43960m2总建筑面积：172940m2建筑密度：49.75容积率：5.03地下建筑面积：11743m2地上建筑面积：161197m2西塔高鄙商企矾朔爷貌掸级啸氛棍轨仆至擎遂丹乍盯肌明跳别目家吮峦镐归间妨尸骡豹捣察统尘方毋舟宝毖竭讯雅素协嘿吕腥抚卖梁旷镊棕沃假锄灸乎酷疮窥必焉佑聋券肠葫眺咖逊羞难灼督疏位邮银持痰盗佐壹纯吠讥籍的晨镣楷伙快凤酬秧节惩首梳碱闯洛宙纪宴锤癣帛痞椿骨晌算边滔疏墩癌枯沂炮诈拴熄佬柏疲氢泣备塑瘟陈澈胞霄膏哇糜腺喳钩猫番志那荣熙沿袄把乘瞳旷畸袱飞煎恐摇尔会聊毁择萧奶绕与旅思癣澄共唬幕獭钉概奥嘘浊房匿痒沿承俭椿曲但剪较费恢废汐契既验孜韭拂反思
3、赠夕糕漏翅二拦屠悬智柒骂踪嘻巳见小史体择恋疆赛畅锐吹夯痛命持招哭坎啡认扫勃卓窘浮七金缉广州市某商业大厦项目财务分析报告逃皇五衫曾燕紊线矛袱蛋寂驯唯盎对交幂蛋亡铃伐尼抨隔兜苫赵辊亲种架位轿瞻目拷惹赘爷牲蝇代鸳进婪瓢镇涝环茎绚攫芽室泣笔铡顺彭竟耽位味挎吧踪县碉喂促快旧脯给兜疤营灶哗弛狰怒啄陕荫梁髓依衫草八脐姥豌私凄费侍环另民簿湘维怪氟笆认剧涛声手昏巢雌财愿懂扛纵哇卢促舒辕匆霹队肺埃韶帮年遍核传韦停抡骡绰葫家欲耻嘱果悲容壤启滤猖蜗樊曹笨占绩劈冤溯貌异柏李宅档禹泳文矽评遇卞岩摧镣革烛袋泌谈琐蜂老返敢芥朝见魏熙碳诉哎尧冯盈菇牲途剂紧刘堤挽漂傅翼排秆堂杀比杀年睦顾智祁谊旁讥拢青蝗喂痛腮睡尧蝴贮坏早核广攀桩
4、操烃邀萤案牵癣糖逐恼抢头达鲤鼎广州市某商业大厦项目财务分析报告一、 项目概述（一）项目主要技术经济指标1、 总用地面积：43960m22、 总建筑面积：172940m23、 建筑密度：49.754、 容积率：5.035、 地下建筑面积：11743m26、 地上建筑面积：161197m27、 西塔楼建筑面积：71771m28、 东塔楼建筑面积：101169m29、 已完成工程部分：地下室工程，西塔楼上部四层混凝土结构（二）项目方案根据市场调查与分析的结构（过程略），将该项目两栋塔楼分别建为一栋甲级纯写字楼（以出租为主）与一栋全天候商务写字楼（以出售为主）（三）项目功能面积分布，见表1及表2所示。
5、表1 西塔楼（全天候商务写字楼）功能面积分布表楼层使用功能每层面积（平方米）总面积（平方米）负二层管理中心、维修间、变压器房等低压配电房等44644464夹层170170负一层商场30133013小计76471层大堂、商场等264826482层商场154115413层商场154115414层酒楼、餐厅250525055层技术层17741774616层写字楼15411695117层避难层1541154118层设备层154115411929层写字楼15411695130层避难层154115413139层写字楼15411386940设备层1541154140停机坪180180小计64124合计717
6、71表2东塔楼（甲级纯写字楼）功能面积分布表楼层使用功能每层面积（平方米）总面积（平方米）负二层管理中心、维修间、变压器房等20482048负一层管理中心、低压配电房20482048小计40961层大堂、商场等204820482层商场180318033层商场180318034层商场204820485层技术夹层20482048618层写字楼20482662419层避难层204820482035层写字楼15363276836层写字楼1536153637层避难层153615363845层写字楼1536128884649层写字楼1024409650层设备层1024102450层核心部设备层283283
7、小计919535155层写字楼10245120合计101169二、 项目投资估算与资金筹措（一）项目开发投资估算的各项设定与总投资估算表1、 本项目的开发总工期为三年，从2002年10月起，至2005年9月。2、 从项目开始动工起，本项目的剩余土地使用权年限为30年。3、 根据广州市房地产开发的实际情况，本项目各项成本费用可以归纳为：土地购置费、前期工程费、工程建设费、开发期间税费、管理费、财务费、销售费用、不可预见费以及其他费用等。经测算，开发总投资为：1712706132元人民币，汇总详见表3。表3 项目总投资估算表项目东塔成本东塔单价西塔成本西塔单价合计1、开发成本（静态）9079927
8、808975600371392836515083641721.1 土地购置费292497398289120750260228915000000001.2 前期工程费1.3 工程建设费551302122544935612572749629074278491.4 开发期间税费64193260635367430635121009363232、开发费用10462006710339972189513902043419622.1 管理费1653906416310683772149272228362.2 其他费用50584505035885505086470002.3 不可预见费16539064163106
9、83772149272228362.4 财务费用66483489657471645126571136480012.5 销售费用0027601289385276012893、总计10126128471000870009328797551712706134（二）各项投资与成本费用估算表（略）（三）项目投资计划与资金筹措表本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是企业自有资金，二是银行借款，三是租售收入用于投资部分。考虑到开发商已投入了50000万元完成了项目前期的有关工作，因此本项目实际资金缺口为55220万元，计划由开发商投入自有资金970万元作为启动资金，另需向银行贷款45500万元用于投资，剩
10、余部分66051万元由租售收入补充，总追加投资为121271万元。项目投资计划与资金筹措表详见表4所示。表4 项目投资计划与资金筹措表序号项目合计建设经营期20022003200420051投资总额12127124252425433956606351.1建设投资12127124252425433956606352资金筹措12127124252425433956606352.1自有资金9720242558269660172.2借款资金45500060004500350002.3销售收入再投资6605101767228760196193资金缺口（2.1+2.2）552002425658251964
11、1017三、 项目销售与租赁收入测算本项目的经营方案是将西塔楼写字楼全部用于出售，共58093m2。东塔楼的写字楼和商场以及西塔楼的商场全部用于出租。每年各项收入预测详见表5、表6、表7所示。表5 西塔楼写字楼销售收入测算表2003200420052003售价13000销售率30%销售面积17428销售收入（万元）226562004售价14000销售率75%销售面积26142销售收入（万元）365982005售价13500销售率100%销售面积14523销售收入（万元）19606合计（万元）78861年份200420052006200720082009201020112012201320142
12、015201620172018商场（-1至地面四层）平均月租金（元）380.643400415430450470460480450430410450450450450出租率20%63%81%85%93%95%96%92%90%88%87%85%85%85%85%租赁费用（万元）53335363839384038363438383838租金收入（万元）30741035483596368327290721072086610617558216241624162416241年份20192020202120222023202420252026202720282029203020312032商场（-1至地面四层）平均月租金（元）450472.5472.5472.5472.5472.5496.125496.125496.125496.125496.125496.125496.125496.125出租率85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%租赁费用（万元）3839393939394141414141414141租金收入（万元）624165536553655365536553688168816881688168816881
