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1、优选文档优选文档就在这里-各种专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，千姿百态-房地产企业需防范哪些税务风险笔者在多年的税完工作实践中发现，房地产开发企业经过各种手段偷税的问题确实在必然范围内存在，但有很多案件是由于企业对政策的不理解或理解有偏差而以致少缴税款，其实不是有意识偷税。为此，本文对房地产开发企业税收及其会计核算中存在的问题进行归纳解析，以期达到帮助房地产开发企业防范税务风险的目的。销售收入确认方面应注意的问题1.价外收费、购房违约金、购房户“更名费”等未确认销售收入。如将水电“一户一表”开户费、燃气管道初装费、购房违约金、购房户“更名费”等价外花销，作为“代收代付
2、”款项核算；有的甚至不入企业账，直接存入董事长、总经理个人账户或物业管理企业账户。2.购房定金、购房首付款等预收房款，确认营业税纳税义务发生时间滞后。企业在开发楼盘“开盘”前收取的购房定金，因未领取商品房预售赞同证，企业采用“个人借款”形式入账或不入账，以致企业未及时申报营业税。“以物易物”、“以房抵债”销售方式营业税入库不及时。目前，开发企业宽泛存在将完工产品如营业用房（店面），抵付工程承包人工程结算款的现象。这样经常使得开发企业未及时实现销售收入，建筑施工企业未及时表现营业收入，从而造成双方营业税申报不及时。4.已售完工产品收入确认滞后。少许企业没有严格依照国家税务总局关于印发房地产开发经
3、营业务企业所得税办理方法的通知（国税发200931号）的规定，及时将吻合开发产品完工条件确认的已售完工产品预收账款，结转为销售收入，仅在办理房产产权证前开具不动产销售专用发票时，才将“预收账款”结转为“销售收入”，从而延缓表现利润，少缴企业所得税。关于以上问题，税务机关经过检查企业账册、经过向购房户认识即可发现。对房地产开发企业将价外花销更名费等未确定销售收入的、“以物易物、以房抵债”销售的以及已售完工产品收入确认滞后等行为可认定为偷税行为。依照税收征管法第六十三条、刑法第二百零一条规定进行处罚。别的，房地产开发企业“开盘”前收取的购房定金、预付款属于违纪行为，工商部门也要作出处罚。开发成本确
4、认方面应注意的问题1.虚列也许虚增成本花销，挤占企业利润。（1）开发企业代施工企业缴纳的建筑业社会兼备养老保险费，计入开发成本。这不只使施工企业少计应税收入，少缴建筑安装业营业税等税收，而且在建筑工程决算时，若是施工企业又将这笔代缴花销计入工程造价，并开具建筑业一致发票，将可能再次造成开发企业虚列开发成本，少计利润，少缴企业所得税。（2）多列融资成本。开发企业除银行贷款外，还向其他企业、个人进行大量“民间借贷”。有的企业经常出现无借款本金的利息支出，或用其他企业、个人（债权人）银行利息凭据直接入账，作为财务花销列支，以及支付借款的利率高于税收政策规定的利率上限，并计入开发成本。（3）虚开建筑业
5、一致发票。由于获取的建筑业一致发票大部分未写明详尽项目名称，经常只注明“零星工程款”，特别是市政公用、园林绿化、基础土石方等工程，受专业知识、事后隐蔽工程量难以-优选文档-11优选文档就在这里-各种专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，千姿百态-核实的限制，税务人员在较短时间内难以对工程项目进行计量、核查。开发企业利用这些工程，实现用4.43%或5.43%的建筑业营业税去损害25%的企业所得税税基。（4）利用关系交易转移利润。由于关系方之间业务来往频频，转移收入和花销的隐蔽性高等特色，经常成为企业转移利润、偷逃企业所得税的手段。（5）将与生产没关的花销计入成本。如有的企业将
6、管理人员的汽车花销、旅游察看花销列入企业支出。目前，税法没有这方面税前扣除标准的限制，税务人员又很难划分这类支出可否与生产经营相关，使得纳税人有机可乘。2.未按配比原则结转成本。如将应分期摊销的花销一次性计入第一期项目的开发成本，造成先期开发成本多计，后期开发成本少计，经过项目的转动开发，成本不断归集，不断耗资利润，最后将本应实现的企业所得税耗资殆尽。别的，成本分配标准发生变化，也许成本核算对象（可售房产）实测面积与规划面积出现差异时，企业未及时做出差异调整，也会造成多结转开发成本。3.多列预提花销。一些企业利用“预提花销”、“待摊花销”等科目调整当期利润。特别是预提“公共配套”花销数额大，在
7、配套工程完工查收此后不及时结转配套工程成本，对预提花销的余额不及时调整、冲减商品房成本，而是长远转动使用，减少应纳税所得额。有的企业甚至在配套工程完工查收此后仍连续计提或重复计提“预提花销”，借以偷逃税款。4.未按规定获取发票。有的开发企业自行采买部分电器材料、建筑资料、绿化苗木等，未将这部分供资料”成本并计施工企业的工程造价，损害了建筑业营业税税基。有的企业违反营业税相关政策，将获取的外处建筑业发票入账，以致当地建筑业营业税流失。“甲关于以上问题，税务机关经过检查企业账册、凭据即可发现。关于开发商销售成本确认不实，虚开建筑业发票等行为，税务机关可依照税收征管法第六十三条认定为偷税行为。若税务
8、机关将虚列融资成本，虚开建筑业发票认定为捏造虚假计税依照，可依照税收征管法第六十四条“纳税人、扣缴义务人编造虚假计税依照的，由税务机关责令限时改正，并处五万元以下的罚款”进行处罚。纳税申报方面应注意的问题1.未严格执行企业所得税预缴制度。开发企业未按规定预计毛利额。国税发200931号文件规定，开发企业对开发产品，在未完工前采用预售方式销售获取的预售收入，应先按预计计税毛利率分季计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。但企业“预收账款”科目存在大量贷方余额，而季度申报利润总数却不含按“预收账款”科目计算的预计毛利额，以致企业所得税季度预缴额少申报。2.纳税申报前未对预计毛利额进行调整。国税发2
9、00931号文件要求企业必定出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告，但实质工作中，存在企业开发产品项目已完工并已结转收入成本，但未按规定出具差异调整情况的报告，造成少申报企业所得税的现象。3.房产税和城镇土地使用税申报不实。企业在经营过程中，因销售开发产品相应进行土地使用权切割、转让，因此，在年度内企业所拥有的土地面积呈动向变化。企业未及时对存量开发产品实质占用土地面积进行信息登记，未准时正确计算、缴纳城镇土地使用税。别的，依照国家税务总局关于房产税城镇土地使用税相关政策规定的通知（国税发200389号）的规定，企业自用、出租、出借本企业建筑的商品房，自房屋使用或交付之
10、次月起计征房产税，但很多企业在未结转至“固定财富”科目前，不申报房产税，造成-优选文档-优选文档就在这里-各种专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，千姿百态-少缴房产税。以上纳税申报不实问题，税务机关经过对企业的历年财务报表、楼盘销售进度及毛利率比对，并结合房管部门等第三方信息进行深入解析就能发现，按项目进行核实即可查证。关于房地产开发企业未分季度计算出预计毛利额，未按规定进行预计毛利额差异调整，而以致企业所得税季度预缴额少申报的，以及未对存量房占用面积正确计算、而少缴纳城镇土地使用税等，都可依照税收征管法第六十三条认定为偷税行为。关于企业相关统借统贷利息支付涉税法规问题的
11、解析|统借统贷是指“企业企业一致融资，所属企业申请使用”的资本管理模式，即企业企业一致直金融机构借款，所属企业按必然的程序申请使用，并按同期银行贷款利率将利息支付给企业企业，由企业企业一致与金融机构结算的资本集中管控模式。关于统借统贷发生的利息终究在税务办理上应该如何进行办理呢？笔者对相关统借统贷的文件进行疏理，并在此基础上对统借统贷的利息的税务办理进行归纳以下：一、统借统贷利息支付政策法律依照1、国家税务总局的相关规定企业所得税法第四十六条规定：“企业从其关系方接受的债权性投资与权益性投资的比率高出规定标准而发生的利息支出，不得在计算应纳税所得额时扣除。”财政部、国家税务总局关于企业关系方利
12、息支出税前扣除标准相关税收政策问题的通知（财税2008121号）详尽规定了其接受关系方债权性投资与其权益性投资的比率，即金融企业为51，其他企业为21。企业所得税法推行条例第三十八条第二款规定：“企业在生产经营活动中发生的以下利息支出，准予扣除：非金融企业向非金融企业借款的利息支出，不高出依照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分。”国家税务总局关于中国农业生产资料企业企业所属企业借款利息税前扣除问题的通知（国税函2002837号）的规定:“企业企业一致直金融机构借款，所属企业申请使用，可是资本管理方式的变化，不影响所属企业使用银行信贷资本的性质，不属于关系企业之间的借款。因此，对企业企业所属企业从企业企业获取使用的金融机构借款支付的利息，不受企业所得税税前扣除方法第三十六条“纳税人从关系方获取的借款金额高出其注册资本50%的，高出部分的利息支出，不得在税前扣除”的限制。凡企业企业能够出具从金融机构获取贷款的证明文件，其所属企业使用企业企业转贷的金融机构借款支付的利息，不高于金融机构同类同期贷款利率的部分，赞同在税前全额扣除。”-优选文档-优选文档就在这里-各种专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，千姿百态-
