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1、目 录第一章 申报单位及项目概况1第一节 项目申报单位概述1第二节 项目概况2第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析9第一节 发展规划分析9第二节 产业政策及行业准入分析11第三章 资源开发及综合利用分析13第四章 节能方案分析14第五章 工程项目方案及配套工程15第一节 小区道路改造工程15第二节 桥梁建设工程16第三节 河道整治工程17第四节 管道敷设及景观绿化工程17第五节 场地平整18第六章 建设用地、回购方案分析19第一节 项目选址及用地方案19第二节 土地利用合理性分析20第三节 回购方案21第七章 环境和生态影响分析23第一节 环境和生态现状23第二节 生态环境影响分析24第三
2、节 生态环境保护措施分析24第四节 地质灾害、特殊环境影响分析27第五节 项目诱发地质灾害的风险分析27第六节 特殊环境影响分析27第八章 经济影响分析29第一节 经济费用分析29第二节 项目融资分析33第三节 经济效益分析34第四节 行业影响分析39第五节 区域经济影响分析40第六节 宏观经济影响分析43第九章 社会影响分析44第一节 社会影响效果分析44第二节 项目与所在地互适性分析45第三节 社会风险及对策分析45第十章 综合评价及结论48附表附表1 项目总投资估算表附表2 项目总投资使用计划与资金筹措表附表3 营业收入、营业税金及附加估算表附表4 总成本费用估算表附表5 利润与利润分配
3、表附表6 项目投资现金流量表附表7 项目资本金现金流量表附表8 财务计划现金流量表附表9 借款还本付息计划表附表10 资产负债表附图附图1 北侧地块规划平面图附图2 南侧地块规划平面图 第25页第一章 申报单位及项目概况项目名称：XX景区东入口XX西路南北两侧地块综合整治项目申报单位：XX市XX新城城乡一体化建设有限公司项目地址：北侧地块东至XX路、南至XX西路、西至XX路、北至XX路；南侧地块东至XX路、南至XX河、西至XX路、北至XX西路联 系 人：联系地址：XX市XX区XX东路133号联系电话：邮 编：第一节 项目申报单位概述一、申报单位概况项目申报单位为XX市XX新城城乡一体化建设有限
4、公司。法定代表人：注册资金：3.4亿元人民币企业类型：有限公司(国有独资) 成立时间：2012年10月18日经营范围：授权范围内的城乡一体化项目的投资、建设、管理。二、经营宗旨及控股股东(一)经营宗旨根据XX区委区政府和城区管委会的布置，XX市XX新城城乡一体化建设有限公司主要承担XX城区范围内的城乡一体化项目的投资建设和管理，重点对城中村、工业园区、老小区、市政设施等进行城乡一体化改造，进一步优化城区生活环境，提升城市功能品位，努力把XX中心城区打造成为城市形象的展示区、开发建设的示范区、社会管理的领先区、宜居宜业的样板区。(二)控股股东XX市XX新城城乡一体化建设有限公司是由XX市XX城区
5、建设发展有限公司出资成立的国有独资公司。内设财务科、总工办、综合科、合约科、工程科五个科室，共有工作人员18人，其中注册会计师2名，一级建造师1名，中级工程师6名，经济师1名。公司股东的出资方式和出资和持股比例额详见表1-1-1：表1-1-1 股东构成表序号名称认缴出资额(万元)持股比例(%)出资方式1XX市XX城区建设发展有限公司34000.00100.00货币合计34000.00100.00第二节 项目概况一、建设背景(一)中国城乡一体化发展的紧迫性党的十七大已经提出了城乡一体化发展新格局的决策部署，坚持把加快推进城乡一体化综合配套改革试点作为深入贯彻落实科学发展观的重大举措。XX市已被列
6、为全省唯一的城乡一体化发展综合改革试点区，国家发改委城乡一体化发展综合改革联系点。开展城乡一体化发展综合配套改革是为了进一步将党中央、国务院关于推进城乡一体化建设的若干意见落实到实处的实践性工作，是打破城乡二元结构、率先实现基本现代化的重要任务，是建设社会主义和谐社会的必要之路。城乡一体化发展，是世界多数国家特别是发展中国家发展到一定阶段必须普遍遵循的规律，对我国来说有其特殊的必要性和紧迫性。(二)XX市城乡一体化发展目标XX市在市委十届十次全会提出，今后一个时期要“把XX建设成为科学发展的样板区、开放创新的先行区、城乡一体的示范区，成为以现代经济为特征的高端产业城市、生态环境优美的最佳宜居城
7、市、历史文化与现代文明相融的文化旅游城市”。“三区三城”的总定位总目标，是对XX未来发展形态的高度概括，是XX学习实践科学发展观认识的升华，是XX市委市政府加快实现“两个率先”的重大战略决策，是当代中国区域发展的“XX理念”。(三)XX区城乡一体化蓬勃发展近年来，按照XX市建设“三区三城”的总体要求，XX区围绕“山水XX人文XX”目标定位和“走进太湖时代”发展战略，全力推进高端产业城区、最佳宜居城区和文化旅游强区建设，全区经济社会呈现出又好又快发展的良好态势。目前，XX区正全面实施概念性规划、城市设计的国际咨询和全球招标，吸引广大客商积极参与XX区城市现代化、城乡一体化建设。全区以XX经济开发
8、区、XX太湖国家旅游度假区、建成区、中心镇“四大板块”为主阵地，全面提升区域规划建设的现代化、国际化水平。其中，XX中心城区将集中实施运河风光带、县前街商贸区等城市功能组团开发，充分展现现代化城市新貌。在XX城市的规划布局中，东吴北路和南门将融为一体，成为XX城区又一个集商务、高端百货、金融、休闲等为一体的商圈。据此，在XX市XX区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要中强调统筹推进城乡一体化建设，加大“三集中”、“三置换”力度，进一步完善农民集中居住规划，使更多农民变为市民。加快城乡一体化综合配套改革，积极探索经济发达地区突破城乡二元结构、缩小城乡差距、推进社会主义新农村建设的具体途径，努力
9、形成城乡发展规划、资源配置、产业布局、基础设施、公共服务、就业社保和社会管理一体化的新格局。(四)XX西路南北地块基本情况本项目是XX市XX中心城区控制性详细规划中“一核、二带、四区、多点”的总体布局中“四区”(即以运河、西塘河为界的四个居住片区)的组成部分。该居住片区受历史沿革、农村生产方式的影响，居住和生活环境较差，居民房屋用地面积较大，人口密度较高，公共设施匮乏，布局分散，已不能满足人民群众的生活需要。主要表现如下：1、建筑杂乱无章。以项目地块内无地队住宅为列，其中不少房屋违章加层(无地队住宅中有证面积31222.35m2，无证面积33483.16m2，无证面积竟达总面积的1/2以上)、
10、临路开店设摊，建筑密度高达60.00%80.00%。2、基础设施薄弱。管网设施不齐全，无雨、污排放设施的近30.00%，部分路段雨天泞泥不堪，沿河缺乏驳岸、护栏。3、配套设施匮乏。缺少必要的管理用房、停车设施、公共厕所、垃圾房和垃圾中转站，环境亟需改善。4、治安管理问题突出。地块内小产权房达100多户，多为外来务工人员租住，无地队普遍也以房屋出租谋生，这样外来人员大量聚集于此，不免产生一系列治安问题。5、私企扎堆。地块内非无地队用地多为私企，除门面房外，又多为工厂。工厂与居民住房间接，本身就不科学，也不符合XX市城乡一体化“三集中、三置换”的政策。与此同时，该地块位于XX景区的东入口，建筑以多
11、层居多，房屋老旧低矮，与周边的高楼大厦以及靓丽的XX风光相比尤其的格格不入，在以“人文XX、山水XX、创意XX、快乐XX”为目标，以宜居、商务、娱乐为主要功能的XX，该地块的重整改造已成为当务之急。本项目正是在XX区城乡一体化蓬勃发展之际，应XX区“十二五”规划发展要求，根据XX市XX中心城区控制性详细规划和地块的实际情况提出来的。二、项目基本情况(一) 项目选址本项目位于长桥街道内，分布于XX西路南北两侧，北侧地块东至XX路、南至XX西路、西至XX路、北至XX路；南侧地块东至XX路、南至XX河、西至XX路、北至XX西路。(二) 项目建设内容及规模1、主要建设内容本项目建设内容主要包括地块范围
12、内的居民、企业回购及地块改造(包括：道路工程、新建桥梁工程、河道整治工程、景观绿化、管网工程、路灯工程以及场地整理工程等）。具体建设内容如下：(1)回购对南北地块内居民、企业实施回购，为地块改造腾出空间。(2)地块改造通过改造与新建工程，平整场地，优化空间布置，完善基础设施。2、建设规模本项目总占地面积189446.60m2(约284.17亩)，其中北侧地块93058.60m2(约139.59亩)，南侧地块96388.00m2(约144.58亩)，包括：(1)道路工程包括北侧地块纵路185.00m，北侧地块横路470.00m；南侧地块纵路260.00m。(2)桥梁工程建设桥梁6座。(3)河道整
13、治包括清淤30000.00m3，驳岸修复3360.00m，回填河道600m。(4)景观绿化工程布置道路防护带24800.00m2。(5)管网工程包括给水管网896.70m，污水管网896.70m，雨水管网1848.30 m。(6)路灯建设路灯100盏。(7)场地整理包括清运垃圾14200.00m3，对地块范围内场地进行平整。(8)本项目的回购规模见表1-2-1、表1-2-2、表1-2-3。表1-2-1 南侧地块回购规模表序号性质户数(户)房屋面积有批或有证面积(m2)无批或无证面积(m2)1无地队14531222.3533483.162买地建房2432.003小产权公寓房484342.11.0
14、04企业832700.0016000.005综合13000.00合计20471696.549483.16121179.62表1-2-2 南侧地块企业明细表序号产权人房屋性质房屋面积无证房屋面积证载性质证载面积1李和福(XX市兴吴电梯电器厂)私企非居住2048.352吴正名私企非居住1000.003XX市正兆服饰有限公司(吴惠芳)私企非居住4067.644南胜玉雕(沈三男)私企非居住3676.3210000.005孙爱明私企非居住734.376翻身村私企非居住5359.77XX市XX区伟业合成树脂厂、金伟根私企非居住2536.071000.008先锋社区翻身股份合作社私企非居住14277.554000.00合计32700.00 16000.00 表1-2-3 北侧地块回购规模表序号产权人房屋性质房屋面积有批或有证面积(m2)无批或无证面积(m2)1先锋社区翻身股份合作社工业、出让6000.002
